대구지방법원 2025타경6950. 대표 소재지는 경상북도 영천시 대전동 672이며, 사건 용도는 ‘기타 + 토지’입니다. 감정평가상 주택·창고·과수원 등이 혼재하고, 일부 건물은 1960년·1978년·1994년 사용승인 건물로 조사됐습니다. 소유자는 김선호와 정옥남으로 각 26분의 13 지분을 보유합니다. 말소기준권리는 2018.05.04 설정된 금호농업협동조합 근저당권입니다.
권리표만 보면 말소기준 이후 가압류·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기 말소 여부보다 점유·매각 제외 물건을 먼저 봐야 하는 구조입니다. 김기준의 전입신고일이 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 승계액을 계산할 수 없습니다. 정차현도 2025.04.17 배당요구를 했지만 전입일과 보증금이 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경6950 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상북도 영천시 대전동 672 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택·창고·과수원 등 혼재 |
| 소유자 | 김선호 26분의 13 · 정옥남 26분의 13 |
| 감정가 / 최저가 | 1,286,741,650원 / 1,286,741,650원 (신건) |
| 청구금액 | 3,169,872,256원 |
| 말소기준 | 2018.05.04 금호농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 현황 | 과수원 · 1,640㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 64,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2018.05.04 금호농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,560,000,000원이었고 2020.11.27 채권최고액 2,210,000,000원으로 변경됐으며, 2025.11.19 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 말소기준 이후 설정된 주식회사대경직물·주식회사엠엘씨 근저당, 한국무역보험공사·신용보증기금의 가압류 및 각 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기준 | 주거및과수원 | 2018.01.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 |
| 정차현 | 과수원등 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.04.17 | 판정 불가 | 미상 | 판정 불가 |
보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하는 당사자는 없으며, 임차인 관련 당사자는 2명입니다. 보증금이 확인되지 않아 합산 가능한 인수액은 산출할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,286,741,650원으로 유찰 0회의 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 더구나 이 사건은 임차보증금 승계 여부와 법정지상권 문제가 금액으로 확정되지 않아, 입찰가만으로 실질취득비용을 계산하는 방식이 맞지 않습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,286,741,650원 | 1,271,474,234원 | 1,974,025,766원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,029,393,320원 | 1,016,699,387원 | 2,228,800,613원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 823,514,656원 | 812,879,509원 | 2,432,620,491원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,286,741,650원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,267,416원 |
| 2. 근저당 · 금호농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,271,474,234원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대경직물 | 912,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사엠엘씨 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 163,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,245,500,000원 중 1,271,474,234원이 배당되고 1,974,025,766원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당은 더 달라질 수 있습니다.
④ 현황·이용 — 토지와 건물이 복합된 비표준 물건
- 주변환경. 영천시 대전동 일대 기호들은 대전2동마을회관 남동측·북동측 인근 및 근거리에 위치하며, 농경지·농가주택·소규모 창고 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와 교통시설 접근성을 고려한 교통사정은 비교적 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 주택, 창고, 창고 등, 주택 등으로 이용되는 건물이 있고 일부 건물은 멸실 상태입니다.
- 토지 규제. 대표 토지는 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 일부 토지는 공부상 과수원·전 등이지만 현황 일부가 도로로 이용되고 있습니다.
- 별도 지역. 감정 대상 기호(12)는 대구광역시 수성구 고모동 고모역(폐역) 남서측 인근에 위치하며 자연녹지지역·개발제한구역·비행안전제6구역 등의 제한이 조사됐습니다.
⑤ 매각 제외·법정지상권 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 사건은 일괄매각으로 진행됩니다.
- 과수목 제외. 과수목은 매각에서 제외되며, 최저매각가격은 과수목 소재로 인한 제한을 반영한 가격입니다.
- 제시외 건물 제외. 공부상 목록 1·2·3·4·6·8·11 관련 제시외 건물이 매각에서 제외되며, 최저매각가격도 제시외 건물을 제외한 가격입니다.
- 현장 경계 확인. 과수원·도로 현황과 매각 제외 건물의 실제 위치가 토지 사용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김기준 보증금 확인. 2018.01.29 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서·보증금·점유 지속 여부를 확인해 실제 승계 위험을 확정해야 합니다.
- 정차현 권리 확인. 2025.04.17 배당요구 기록이 있으나 전입일·보증금이 미상입니다. 배당요구 종기 및 제출서류 원문을 확인해야 합니다.
- 법정지상권 조사. 매각 제외 제시외 건물의 소유자, 토지·건물 소유관계 변동 시점, 건물 존치 상태를 대조해야 합니다.
- 과수목·제시외건물 소유관계. 매각 대상에서 빠지는 물건이 실제 토지 이용에 어떤 제약을 주는지 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국민건강보험공단 및 국세 압류가 존재하며, 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 절차 상태 확인. 2025.11.18 채권자·승계인·소유자 등에 기각결정정본이 발송된 기록이 있는 반면 매각기일은 2026.09.29로 기재돼 있습니다. 기각결정의 대상과 현재 경매 진행 상태를 법원 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가가 감정가 100%이고 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않으므로 ‘싸다’는 전제로 접근하지 않아야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 다른 문제
이 사건에서 등기상 후순위 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 분명합니다. 그러나 입찰자의 실제 위험은 다른 곳에 있습니다. 말소기준보다 앞선 김기준의 전입, 두 점유자의 미상 보증금, 매각 제외 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지, 과수목·제시외 건물 제외 및 현황 도로가 동시에 얽혀 있습니다.
현재 최저가는 1,286,741,650원이고 채권배당 모형상 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있지만, 이는 임차보증금 승계 가능성을 금액으로 확정한 결과가 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마냐가 아니라, 입찰 전에 미상 보증금과 법정지상권 가능성을 얼마나 제거하느냐입니다. 현 상태에서는 실질취득액을 확정하기 어렵고, 가격 메리트도 별도로 입증되지 않았습니다.
