대구지방법원 2025타경6950. 영천시 대전동 일대의 토지와 주택·창고 등이 함께 얽힌 기타 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태도 주택, 창고, 창고 등, 주택 등으로 나뉘고 일부 건물은 멸실 상태입니다. 토지는 과수원 중심이며 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 단순 주거용 부동산처럼 최저가와 시세만 비교해서 접근할 수 있는 구조가 아닙니다.
권리분석의 출발점은 2018.05.04 금호농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리 뒤에 설정된 주식회사대경직물·주식회사엠엘씨·정응현의 근저당권과 한국무역보험공사의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞선 2015.05.21 갑구 8번 가등기가 남습니다. 자료상 이 가등기는 말소기준권리 이전이라 매수인 인수로 표시되어 있으며, 별도 주의사항에도 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경6950 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 대전동 251-1 일대 |
| 등기 건물 | 경상북도 영천시 대전동 274 · 경상북도 영천시 순흥길 51 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택·창고·창고 등·주택 등, 일부 멸실 |
| 토지 | 과수원 · 9,122㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 맹지 |
| 소유자 | 정옥남 |
| 감정가 / 최저가 | 1,477,466,870원 / 1,477,466,870원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 3,169,872,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
말소기준은 금호농업협동조합의 2018.05.04 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,040,000,000원이고 이후 2021.06.30 변경등기에 1,365,000,000원이 기재되어 있으며, 2025.10.31 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 있습니다. 2022년 이후의 근저당권, 가압류와 경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득가를 계산할 수 없다
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기준 | 주거및과수원 | 2018.01.29 | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정차현 | 과수원등 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인은 2명입니다. 김기준은 2018.01.29 전입으로 말소기준일 2018.05.04보다 앞서므로 자료상 대항력이 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가보다 보증금이 큰 대항력 인수형인지, 배당 후 얼마가 남아 매수인이 인수하게 되는지 현재 숫자로 계산할 수 없습니다.
정차현은 2025.04.17 배당요구 사실은 확인되지만 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이런 경우 대항력이 있다고 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 결국 이 사건의 실질취득가는 최저가 1,477,466,870원만으로 확정할 수 없습니다.
③ 물건 자체 리스크 — 법정지상권·매각제외·농취증
- 법정지상권. 매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 명시되어 있습니다.
- 제시외 건물. 목록17의 창고 300㎡와 창고 3.1㎡는 매각에 포함되지만, 그 외 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 제시외건물 제외 상태의 가격입니다.
- 과수목. 과수목은 매각에서 제외되고, 최저매각가격은 과수목 소재로 인해 제한받는 가격입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 13·14·18·19는 농지법상 농지취득자격증명 제출 대상이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 지분매각. 목록 14·19는 지분매각이나 공유자 우선매수권은 없습니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 과수원·전 등이지만 현황 일부가 도로이고, 목록16은 공부상 축사이나 현황 창고 등으로 이용됩니다.
- 건물 현황. 목록17-3은 멸실, 목록17-4는 공부상 63.07㎡이나 현황 114.7㎡입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,477,466,870원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 17,174,669원 |
| 1. 근저당 · 금호농업협동조합 | 1,040,000,000원 | 1,040,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대경직물 | 912,000,000원 | 420,292,201원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엠엘씨 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정응현 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 163,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,015,500,000원 중 예상배당은 1,460,292,201원, 미배당은 1,555,207,799원입니다. 이 배당계산의 매수인 인수액은 0원이나, 선순위 가등기와 보증금 미상의 임차인에 관한 법적·금전적 인수위험은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영천시 대전동 ‘대전2동마을회관’ 남동측 및 북동측 인근·근거리에 위치하며, 주변은 농경지·농가주택·소규모 창고 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 비교적 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 대표 토지는 과수원 9,122㎡, 평지·부정형·맹지이며 공시지가는 60,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고 가축사육제한구역이 포함되며, 역사문화환경보존지역 저촉도 표시되어 있습니다.
- 환금성. 주택과 창고, 과수원·도로 현황 토지, 지분매각 등이 함께 구성된 복합 물건으로 일반적인 단일 주거물건보다 매수 전 확인 범위가 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 2015.05.21 갑구 8번 가등기가 담보가등기인지, 매각 후 실제 존속하는 권리인지 등기부와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 김기준 보증금 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확정되지 않으면 실질취득가도 확정되지 않습니다. 배당요구 여부·확정일자·보증금 원액을 반드시 확인해야 합니다.
- 정차현 대항력 확인. 전입일이 미상이므로 대항력 유무를 단정하지 말고, 점유 개시와 주민등록·사업자등록 등 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각에서 제외되는 제시외건물과 토지 소유관계·건물 존치 상태를 현장과 공부에서 대조해야 합니다.
- 농취증 사전 검토. 목록 13·14·18·19는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 현장 범위 특정. 과수목 제외, 일부 제시외건물 제외, 일부 지분매각, 공부·현황 면적 차이가 있으므로 실제 매각대상 경계를 정확히 특정해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고 임차인 인수금액도 미상이라, 1,477,466,870원의 최저가만으로 싸다거나 비싸다고 판단할 근거가 부족합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘인수 범위 확정’이 먼저다
신건 최저가는 1,477,466,870원이지만 이 숫자만 보고 입찰 여부를 판단하기 어렵습니다. 2015년 가등기가 말소기준보다 앞서 있고, 2018.01.29 전입한 김기준은 대항력 있는 임차인인데 보증금이 확인되지 않았습니다. 정차현 역시 보증금과 전입일이 미상입니다. 여기에 매각제외 제시외건물을 위한 법정지상권 성립 여지와 농지취득자격증명 조건까지 겹칩니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “1,477,466,870원에 살 수 있느냐”가 아니라 “낙찰 후 무엇을 얼마만큼 인수하게 되는가를 확정할 수 있느냐”입니다. 선순위 가등기와 임차보증금의 실체가 확인되기 전에는 실질취득가를 산정할 수 없고, 가격 메리트 역시 평가할 수 없습니다.
