창원지방법원 2025타경837. 김해시 내동 휴앤락몰 3층 363호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고, 감정 기준시점에는 기호(1)이 프로덕션 원더봄, 기호(2)가 아마란스 김해지점으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김영만이며, 등기부상 핵심 권리는 2014.09.12 설정된 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다.
그 뒤 2015.02.13 서김해새마을금고 근저당권이 설정됐고, 2025.12.01 농협은행 주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수액보다 점유관계 확인과 응찰가격 검증에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경837 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 1131-4 휴앤락몰 3층 363호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 |
| 현재 소유자 | 김영만 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 89,717,710원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.09.12 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 2015.02.13 설정된 서김해새마을금고 근저당권과 2025.12.01 임의경매개시결정은 그 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 2005년·2009년 근저당과 과거 압류·가압류·경매개시결정은 이미 말소된 내역입니다.
② 점유자·임차관계 — 대항력은 없지만 보완 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김려원 | 기호1 전부 · 주거 | 2022.09.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 박명자 | 기호2 전부 | 2020.07.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 황요성(전차인) | 기타란 참조 | 2019.09.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2014.09.12보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 조사상 점유자는 3명입니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아, 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 97,000,000원, 시세 비교는 보류
감정가와 최저매각가는 모두 97,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 싸다거나 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 97,000,000원 | 94,854,000원 | 246,146,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 77,600,000원 | 75,803,200원 | 265,196,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 62,080,000원 | 60,562,560원 | 280,437,440원 | 0원 |
유찰 시 매각가격은 낮아지고 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 가격이 싸다는 의미가 아니라, 채권 미회수분이 매수인에게 승계되지 않는다는 의미입니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 94,854,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 서김해새마을금고 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 341,000,000원 중 예상 배당은 94,854,000원이며, 미배당액은 246,146,000원입니다. 집행비용은 2,146,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원지방법원 김해시법원 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·학교·문화시설·근린생활시설·관공서·공원이 혼재합니다.
- 교통. 휴앤락몰까지 차량 출입이 가능하며, 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 일반음식점이며, 감정 기준시점에는 프로덕션 원더봄과 아마란스 김해지점으로 이용 중입니다.
- 도로. 휴앤락몰 남동측은 왕복6차선 도로, 북측과 남서측은 왕복4차선 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 사다리형 상업용지입니다. 공시지가는 1,045,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골·철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 3층이며, 승강기·에스컬레이터·소방·급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 김려원·박명자·황요성(전차인)의 실제 점유 여부와 사용부분을 현장에서 다시 확인합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 점유자들의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 대조합니다.
- 가격 검증. 신건 97,000,000원을 곧바로 저가로 판단하지 말고 휴앤락몰 내 유사 호실의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정에서는 농협은행에 94,854,000원이 배당되고 서김해새마을금고는 0원 배당입니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당은 휴앤락몰 3층 364호가 공동담보로 기재돼 있으므로 원등기와 공동담보 관계를 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건은 말소기준권리 이후의 점유자들로 구성돼 있고 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리관계의 큰 틀은 명확합니다. 그러나 조사된 점유자 3명의 보증금·확정일자 등이 확인되지 않았고, 감정 기준시점에도 영업 중인 근린시설이어서 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
또한 신건 최저가 97,000,000원을 비교할 실거래 시세가 없어 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 여부보다 현황 확인과 가격 검증이 입찰 판단의 중심입니다.
