창원지방법원 2025타경837. 김해시 내동 휴앤락몰 3층 364호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고, 감정평가 기준시점에는 아마란스 김해지점으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김영만이며, 감정가와 신건 최저가는 모두 97,000,000원입니다.
권리의 핵심은 2014.09.12. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 현재 소유자에게 소유권이 이전된 뒤 채무자도 김영만으로 계약인수됐습니다. 2025.12.01. 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했고, 신청채권자 청구액은 89,717,710원입니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경837 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 1131-4 휴앤락몰 3층364호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 아마란스 김해지점 이용 |
| 소유자 | 김영만 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 89,717,710원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2014년 농협은행 근저당이 기준
등기상 오래된 압류·가압류·근저당 가운데 상당수는 과거 경매와 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2014.09.12. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2014.11.26. 김영만에게 소유권이 이전됐고, 2014.12.05. 근저당 채무자도 김영만으로 계약인수됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 3명 모두 말소기준 이후
| 점유 관련자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김려원 | 기호1 전부 | 2022.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박명자 | 기호2 전부 · 주거 | 2020.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황요성(전차인) | 기타란 참조 | 2019.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
세 사람의 신고일은 각각 2019.09.06, 2020.07.15, 2022.09.15로, 말소기준일인 2014.09.12보다 모두 늦습니다. 따라서 확인된 자료상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 실제 점유 범위와 명도 관계는 입찰 전에 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 97,000,000원, 시세 검증은 별도
현재 회차는 감정가의 100%인 97,000,000원에서 시작합니다. 다만 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”과 “가격 메리트”를 분리해서 봐야 합니다.
유찰 시 제시된 회차별 가격은 1회 유찰 77,600,000원, 2회 유찰 62,080,000원입니다. 가격이 내려갈수록 농협은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 94,854,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 120,000,000원 기준 미배당액은 25,146,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원지방법원 김해시법원 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·학교·문화시설·근린생활시설·관공서·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 휴앤락몰까지 차량 출입이 자유롭고, 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 집합건축물대장상 일반음식점이며, 364호는 아마란스 김해지점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골·철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물의 3층으로, 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 휴앤락몰 남동측 왕복6차선, 북측 및 남서측 왕복4차선 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용지이며, 준주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 1,045,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 재확인. 김려원·박명자·황요성(전차인)의 실제 점유 범위와 현재 영업·사용 상태를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 관계 확인을 위해 원본 서류를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가와 신건 최저가는 97,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점이고 현재 아마란스 김해지점으로 이용 중입니다. 실제 사용계획과 건축물 용도를 맞춰 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 농협은행 근저당에는 휴앤락몰 3층 363호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원” 다음에 볼 것은 가격이다
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 분명합니다. 말소기준은 2014년 농협은행 근저당이고, 확인된 점유 관련자 3명의 신고일은 모두 그 이후여서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건은 근린시설이고 현재 일반음식점 용도로 사용 중입니다. 신건 최저가는 97,000,000원이지만 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않아, 이 가격 자체가 싸다고 볼 근거는 아직 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리상 인수 위험보다 점유 확인과 가격 검증에 있습니다.
