광주지방법원 2026타경30282. 전라남도 영광군 묘량면 삼효리 263 소재 물건으로, 사건 용도는 근린상가 + 토지이고 감정평가 이용상태는 주거용입니다. 등기에는 2026.01.21 이기원 명의 소유권보존과 2026.01.26 강제경매개시결정이 확인됩니다. 이 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건에서 핵심은 등기 자체보다 점유관계입니다. 정정자는 2009.12.28 전입했고 2026.02.19 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준일인 2026.01.26보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 배당 후 남는 보증금이 있다면 매수인 부담으로 이어질 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 묘량면 삼효리 263 · 동삼로 325-13 |
| 물건종류 / 이용 | 근린상가 + 토지 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 이기원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 45,435,750원 / 45,435,750원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) / 88,983,599원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 777.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 12,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 먼저다
등기상 확인되는 권리는 단순합니다. 2026.01.21 소유권보존 이후 2026.01.26 강제경매가 개시됐고, 별도 근저당권이나 압류권은 확인되지 않습니다. 다만 정정자의 전입일 2009.12.28이 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 범위와 미배당 보증금 규모를 산정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 확정 불가
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정정자 | 2009.12.28 | 미상 | 미상 | 2026.02.19 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 예상배당표 (매각가 45,435,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,217,844원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 88,983,599원 | 44,217,906원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당액은 44,765,693원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 전입자의 보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·토지·매각조건 메모
- 이용상태. 감정평가 기준 주거용으로 이용 중입니다. 건물은 목조 강판기와지붕 단층이고, 외벽은 시멘몰탈페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시입니다.
- 설비. 위생·급수설비, 난방설비, 태양광설비가 설치되어 있습니다.
- 주위환경. 전라남도 영광군 묘량면 덕흥리·삼효리 일대로 농경지와 자연마을 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역과 농림지역·농업진흥구역·농업보호구역·준보전산지 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용이 다르고, 일부 묘지·농로가 포함된 것으로 평가됐습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물과 지상 수목, 가추 및 태양광 설비가 포함됩니다. 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 경계 확인. 제시외 건물 일부가 타 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되어 정확한 위치는 측량이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정정자 보증금 확인. 보증금 규모가 확인되지 않으면 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일만으로 확정하지 말고 실제 점유, 임대차관계, 보증금 및 확정일자 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 배당요구일은 2026.02.19입니다. 실제 배당액과 미배당 보증금이 남는지 확인해야 합니다.
- 측량 확인. 제시외 건물 일부가 타 지상에 걸쳐 있을 가능성이 있어 경계와 위치를 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 비닐하우스 1동은 매각에서 제외되므로 현장 점유·사용관계를 구분해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 일부 필지는 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르고 묘지·농로가 포함된 것으로 평가됐습니다.
- 가격 판단. 동일 용도 실거래 자료가 없어 감정가 45,435,750원이 현재 시장가격보다 낮거나 높다고 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — 승부처는 ‘45,435,750원’이 아니라 미상 보증금이다
이 사건은 등기만 보면 복잡하지 않습니다. 소유권보존 후 강제경매개시결정이 있고 별도 근저당이나 압류가 확인되지 않습니다. 하지만 2009.12.28 전입한 정정자가 있어 권리분석의 중심이 완전히 달라집니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없고, 매수인이 부담할 미배당 보증금도 산정할 수 없습니다.
따라서 신건 최저가 45,435,750원만으로 싸거나 비싸다고 평가할 단계가 아닙니다. 여기에 제시외 건물의 타 지상 걸침 가능성, 측량 필요, 일부 지목과 현황 차이, 매각 제외 비닐하우스까지 함께 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 가격보다 선순위 전입자의 임대차 실체와 경계 확인입니다.
