서울남부지방법원 2025타경10219. 경매 분류는 연립·다세대와 토지의 일괄매각이며, 감정 이용상태에는 기호1이 방3·주방 및 거실·욕실 겸 화장실1·창고, 기호2가 방2·주방 및 거실·욕실 겸 화장실1로 기재돼 있습니다. 건물 구조는 각각 벽돌조 단층주택으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 송승일이며, 2024.01.21. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024.07.15. 소유권을 취득했습니다.

권리의 기준점은 2017.10.11. 설정된 구로신용협동조합의 채권최고액 261,600,000원 근저당입니다. 이후의 송병년 근저당, 중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인들의 전입일도 모두 말소기준보다 늦어 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 0원

말소기준권리보다 앞선 2002년 근저당과 2015년 농협은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2017.10.11. 구로신용협동조합 근저당이며, 2024.09.24. 채무자가 송승일로 변경됐습니다. 그 뒤 설정된 송병년 근저당과 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸하므로 매수인이 등기상 채무를 인수하지 않습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 4명

네 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2017.10.11.보다 늦습니다. 따라서 알려진 보증금 45,000,000원을 포함해 임차보증금이 낙찰자에게 승계되지는 않으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 세 사람은 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았고 네 사람 모두 확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼, 권리 인수와 별개로 실제 점유 관계와 명도 대상은 매각물건명세서 원본 및 현장에서 재확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 507,453,820원의 51.2%인 259,816,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 259,816,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

3회 유찰과 감정가 대비 51.2%라는 숫자는 가격이 내려왔다는 뜻일 뿐, 시장가치보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 특히 단층주택 2개 기호와 토지를 함께 매각하는 구조, 자루형 토지, 사유지 진입로, 다수 점유자 등은 일반 공동주택보다 매수층과 환금성을 제한할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 259,816,000원 가정)

채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 예상치입니다. 채권자 총 청구액 636,589,486원 중 255,378,576원이 배당되고, 예상 미배당은 381,210,910원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 기준)

• 입지. 구로2동 주민센터 남측에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스정류장과 지하철 7호선 남구로역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 감정 이용상태상 기호1은 방3·주방 및 거실·욕실 겸 화장실1·창고, 기호2는 방2·주방 및 거실·욕실 겸 화장실1 구조입니다. 두 기호 모두 벽돌조 단층주택으로 조사됐습니다.
• 토지. 토지면적 93.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 진입로. 인접한 구로동 708-52번지 사유지를 진입로로 이용 중입니다. 실제 통행 상태와 사용 관계는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
• 도면. 건축물현황도면이 없어 외부관찰과 목측 방식으로 도면이 작성됐습니다. 건물별 경계·현황·면적을 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함되며 구로동 728번지 일대 모아타운 구역 내에 소재합니다.
• 제한사항. 토지이용계획에는 토지거래계약 허가구역이 2024.09.10.부터 2029.09.09.까지 지목 도로에 한정해 기재돼 있습니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 조사됐고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단층주택 2개 기호와 토지의 일괄매각, 자루형 토지, 사유지 진입로와 다수 점유자는 일반 공동주택보다 매수자 검토 항목을 늘리는 요소입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 특정. 이정례의 전부 점유와 나머지 세 사람의 실제 거주 여부·점유 건물·세대 구성을 현장에서 확인하세요.
• 임대차 원본 대조. 세 사람의 보증금과 점유 부분, 네 사람의 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 4명인 만큼 인도명령과 이사 협의에 필요한 일정과 비용을 보수적으로 반영하세요.
• 일괄매각 범위. 토지와 각 건물 기호, 화단 수목, 현황도면상 범위를 현장에서 서로 대조하세요.
• 사유지 진입로. 구로동 708-52번지를 통한 현재 통행 상태와 향후 이용 가능성을 직접 확인하세요.
• 가격 상한. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 토지 형상·건물 상태·명도와 진입로 위험을 반영한 보수적 상한을 설정하세요.
• 모아타운 확인. 모아타운 구역 내 소재 사실만으로 가격 가점을 주지 말고, 실제 사업 진행 상태와 대상 부동산의 위치를 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다

등기와 임차인 전입일만 보면 결론은 분명합니다. 말소기준은 2017.10.11. 구로신용협동조합 근저당이고, 임차인 4명은 모두 그 이후 전입했으므로 대항력과 보증금 승계가 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 권리만 보고 안전형으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 임차인 4명의 점유, 세 사람의 보증금·점유 부분 미상, 사유지 진입로, 건축물현황도면 부존재, 단층주택 2개 기호와 토지의 일괄매각이 함께 얽혀 있습니다. 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교가 없어 시세 대비 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 등기상 인수는 합격, 점유·진입·현황과 가격은 현장 확인 후 판단이 이 사건의 결론입니다.