서울남부지방법원 2025타경10219. 구로동 708-61 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 현재 소유자는 송승일이며, 말소기준권리는 2018.07.24 설정된 구로신용협동조합 근저당권, 채권최고액 204,000,000원입니다. 이후 2024.11.08 김순엽 근저당권 30,000,000원과 2025.06.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 점유자는 이정례, DU ZHENAI, ZHENG RIHUA, PIAO LONGJI 4명입니다. 이정례는 2023.05.23 전입, 나머지 3명은 2024.01.02 전입으로 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 이정례의 보증금은 45,000,000원, 월차임은 450,000원이며, 나머지 3명은 보증금이 확인되지 않았으나 전입일 자체가 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10219 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 708-61 · 구로동로21가길 8 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 기호2: 방2, 주방 및 거실, 욕실겸화장실1 |
| 건물 구조 | 벽돌조 평슬래브지붕 1층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 109.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,715,000원/㎡ |
| 소유자 | 송승일 |
| 감정가 / 최저가 | 593,179,200원 / 242,966,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 41% |
| 청구액 | 396,605,271원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 살아 있는 담보권 중 말소기준은 2018.07.24 구로신용협동조합 근저당 204,000,000원입니다. 2024.11.08 김순엽 근저당 30,000,000원과 2025.06.10 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 전세권과 국민은행·신한은행 근저당, 국 및 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 점유자 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정례 | 전부 | 2023.05.23 | 45,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| DU ZHENAI | 미상 | 2024.01.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| ZHENG RIHUA | 미상 | 2024.01.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| PIAO LONGJI | 미상 | 2024.01.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
③ 배당 — 현재 회차에서는 담보채권 전액 배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,201,524원 |
| 을구 8번 근저당권 · 구로신용협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 김순엽 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,764,476원 |
현재 최저매각가 242,966,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 채권최고액 합계 234,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,764,476원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (감정가 41%) | 242,966,000원 | 234,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 194,372,800원 | 190,851,581원 | 43,148,419원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 155,498,240원 | 152,521,265원 | 81,478,735원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 담보권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 6회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 따라서 권리 인수보다 물건 자체의 이용·접근·제시외 건물과 점유관계를 확인하는 것이 더 중요한 구조입니다.
⑤ 물건 자체 체크포인트
- 주변환경. 구로2동 주민센터 남측에 위치하며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스정류장 및 지하철7호선 남구로역이 소재합니다.
- 토지 형상. 지목 대, 109.0㎡, 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)로 조사돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역에 포함됩니다.
- 정비사업. 구로동 728번지 일대 소규모주택정비사업(모아타운) 구역 내에 소재합니다.
- 토지 일부 사용. 토지 일부가 인접 토지 및 건물의 진출입을 위해 사용되고 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 특이사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진입로 권원. 실제 사용 중인 구로동 708-51번지·708-9번지 일부 진입로의 사용관계와 지속 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되지만 소유권 및 기타 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유자 4명. 모두 대항력은 없으나, 특히 보증금·점유부분이 확인되지 않은 3명의 실제 점유현황을 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여와 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 정비사업 구역. 소규모주택정비 관리지역 및 모아타운 구역 내 소재 사실과 관련 사업 진행사항을 원본 자료로 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 그러나 물건 확인사항이 많다
이 사건은 권리 인수만 놓고 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 전입한 점유자 4명은 대항력이 없고, 현재 회차부터 6회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 하지만 이미 4회 유찰돼 최저가는 감정가의 41%까지 내려왔고, 실거래 시세 자료는 없어 이 비율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 지적도상 도로에 직접 접하지 않는 점, 인접필지 일부를 진입로로 쓰는 점, 제시외 건물의 소유권·권리관계, 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명은 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심입니다.
