서울남부지방법원 2025타경10219. 서울 구로구 구로동 708-61 소재 연립·다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태에는 방3·주방 및 거실·욕실 겸 화장실·창고로 구성된 기호1과, 방2·주방 및 거실·욕실 겸 화장실로 구성된 기호2가 기재되어 있습니다. 건물은 벽돌조 기와지붕 단층주택과 벽돌조 평슬래브지붕 1층 단독주택으로 조사됐습니다.

등기상 소유자는 송승일이며, 2018년 7월 24일 설정된 구로신용협동조합 근저당권 204,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 김순엽 근저당권 30,000,000원과 구로신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권·근저당권·압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준은 2018년 7월 24일 접수된 구로신용협동조합 근저당권 204,000,000원입니다. 이후의 김순엽 근저당권 30,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년과 2024년에 등기됐던 압류는 모두 경매 전에 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 4명

네 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2018년 7월 24일보다 늦으므로, 전입일 기준으로는 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 4명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 51.2%만으로는 부족하다

감정가 593,179,200원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 303,707,000원, 감정가의 51.2%입니다. 등기·전입 기준 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 303,707,000원입니다.

다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 현재 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 감정 시점의 평가액과 비교한 수치일 뿐, 현재 시장가격과의 차이를 뜻하지 않습니다. 특히 진입로와 제시외 건물 문제가 있는 비정형 토지·주택 물건은 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 303,707,000원 가정)

근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 신청채권자의 청구액은 396,605,271원이지만 현재 배당 계산상 구로신용협동조합 몫은 204,000,000원으로, 신청 청구액 전액이 충족되는 구조는 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 물건·토지 리스크 — 가격보다 먼저 볼 부분

• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 감정가 1,000,000원의 제시외 건물이 포함됩니다.
• 진입로. 지적도상 도로에 접하지 않는 상태로, 인접필지 구로동 708-51번지와 708-9번지 일부를 진입로로 사용 중입니다.
• 토지 사용관계. 대상 토지 일부가 인접 토지와 건물의 진출입을 위해 사용되고 있습니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물의 소유권과 기타 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 정비사업. 구로동 728번지 일대 소규모주택정비사업인 모아타운 구역 안에 소재합니다.
• 입지. 구로2동 주민센터 남측으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 남구로역이 있습니다.
• 용도규제. 도시지역·제2종일반주거지역 7층 이하·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 건물 현황. 위생·급배수·난방설비가 설치된 것으로 추정되며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 원본 확인. 이정례의 확정일자·배당요구 여부와 나머지 3명의 보증금·계약내용·실제 점유부분을 확인하세요.
• 명도 계획. 실제 임차인 4명이 조사된 만큼 각 점유자의 거주 여부와 퇴거조건을 개별 확인하세요.
• 진입권원 확인. 구로동 708-51번지·708-9번지 진입로의 소유자, 통행 동의와 법적 권원을 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 소유자, 구조, 면적, 철거 가능성 및 매각 후 분쟁 가능성을 확인하세요.
• 토지 일부 사용 확인. 인접 토지·건물의 통행에 사용되는 범위와 해당 사용을 제한할 수 있는지 확인하세요.
• 정비사업 진행상황 확인. 모아타운 구역 내 사업 단계와 대상 부동산의 편입·권리산정 기준을 확인하세요.
• 가격 비교. 감정가 할인율이 아닌 인근 토지·단독주택·다세대 거래와 실제 개발·사용가치를 기준으로 상한가를 정하세요.
• 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제 여부가 반영되면 소유자 잔여액과 명도 협상 여건이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건이 아니다

이 물건은 등기와 전입일 순서만 보면 매수인이 떠안을 담보권이나 선순위 임차보증금은 없어 실질취득액이 현재 최저가 303,707,000원으로 고정됩니다. 그러나 실제 임차인 4명의 명도, 보증금 미상 점유자 3명의 계약관계, 지적도상 도로 미접, 인접필지 진입로 사용, 대상 토지 일부의 제3자 통행, 제시외 건물의 권리관계가 동시에 남아 있습니다.

따라서 감정가의 51.2%라는 숫자만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 물리적 이용과 명도·진입권원의 불확실성이 가격 판단의 핵심입니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현황 리스크는 확인 전까지 보류입니다.