광주지방법원 2025타경5330. 전남 장흥군 대덕읍 신월리 소재 점포·주택 및 토지가 포함된 강제경매 사건입니다. 감정가가 약 912만원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가가 730만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자는 부동산 전체를 취득하는 가격으로 해석해서는 안 됩니다. 등기부상 경매개시결정은 김민선의 7분의 1 지분에 대해 이루어졌고, 매각조건에도 지분매각이 명시되어 있습니다.
여기에 경매개시결정 이후 공유지분 이전등기가 이루어졌고, 점포·토지의 사용관계도 완전히 정리되지 않았습니다. 오래된 근저당권이 이미 말소되었다는 점은 긍정적이지만, 근저당권이 없다는 사실과 점유·임차보증금 인수위험이 없다는 사실은 전혀 다릅니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 매각되는 지분, 선행 점유관계, 공유자 우선매수권을 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5330 (강제경매) |
|---|---|
| 관할 등기 | 광주지방법원 장흥지원 등기계 |
| 소재지 | 전라남도 장흥군 대덕읍 신월리 340-7 일원 |
| 도로명주소 | 전라남도 장흥군 대덕읍 도청신월로 183 |
| 등기 표시 | 신월리 340-7, 1092-4, 193-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 분류 · 감정상 점포 및 주택 이용 |
| 건물 현황 | 라멘조 슬래브지붕 단층 · 점포 및 주택 |
| 매각 형태 | 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 경매대상 지분 | 김민선의 7분의 1 지분에 대한 강제경매개시결정 |
| 등기상 공유관계 | 김영선 · 7분의 1 및 7분의 6 지분 취득 기록 |
| 감정가 | 9,124,680원 |
| 최저매각가 | 7,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 경기신용보증재단 |
| 청구금액 | 23,701,555원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 특별매각조건 | 공유자 우선매수신고는 1회에 한해 행사 가능. 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 실효되면 이후 매각기일부터 행사 불가. |
① 권리 흐름 — 근저당은 정리됐지만 지분과 점유가 문제
등기부에서 먼저 확인되는 것은 1985년 장흥군 근저당권입니다. 채권최고액은 8,000,000원이었으나, 2016년 4월 7일 해지를 원인으로 말소등기가 접수되었습니다. 따라서 이 근저당권은 이번 매각으로 새로 소멸할 권리가 아니라 이미 등기상 정리된 권리입니다.
현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025년 9월 24일 접수된 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 경기신용보증재단이 김민선 지분에 강제경매를 신청했습니다. 이후 2025년 9월 30일 김영선을 제외한 공유자들의 6분의 7이 아닌 7분의 6 지분을 김영선에게 이전하는 등기가 접수되었습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 대항력 확인 1명, 미상 2명
현황조사상 실제 점유·사용관계에 등장하는 사람은 김충석·이미화·곽종주, 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고를 중복 계산한 인원이 아니라 각각 별도의 점유·사용자로 조사된 인원입니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김충석 | 전부 · 토지 사용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이미화 | 북동측 점포 1칸 | 2006.08.28 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 곽종주 | 북측 토지 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
대항력 판정은 현황조사 및 매각물건명세서의 기재를 반영했습니다. 확정일자·배당요구·보증금이 확인되지 않은 부분은 우선변제권이나 인수금액을 확정할 수 없습니다. 승계 표시는 보증기관의 보증금 대위·승계 신고 여부를 의미합니다.
③ 시세·가격 분석 — 730만원이 싸다는 근거는 없다
감정평가액 9,124,680원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 7,300,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 가격을 일반적인 주택 한 채의 매입가나 주변 주택의 전체 소유권 거래가격과 바로 비교하면 안 됩니다. 본건은 공유지분에 대한 매각이고, 점포·주택·토지가 결합되어 있으며, 점유·사용관계도 복잡합니다.
동일한 권리범위와 용도에 대응하는 최근 실거래가격을 기준으로 적정 낙찰가를 판단하기 어려운 상황입니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확보되었다고 평가할 수 없습니다. 특히 미상 임차보증금 인수가 발생하면 실제 취득비용은 낙찰가보다 늘어납니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 예상 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 7,300,000원 | 6,768,600원 | 16,932,955원 |
| 2회 유찰 시 | 5,840,000원 | 5,334,880원 | 18,366,675원 |
| 3회 유찰 시 | 4,672,000원 | 4,187,904원 | 19,513,651원 |
각 회차의 채권자 배당 및 미배당은 해당 매각가를 전제로 한 추정입니다. 채권자 미배당금은 곧바로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 임차인 보증금 인수액은 별도로 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 531,400원 |
| 1. 강제경매 · 경기신용보증재단 | 23,701,555원 | 6,768,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 16,932,955원 |
현재 최저매각가 730만원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 531,400원을 제외한 6,768,600원이 신청채권자 경기신용보증재단에 배당됩니다. 청구금액이 23,701,555원이므로 16,932,955원의 미배당이 발생하고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
중요한 것은 채권자 미배당과 임차보증금 인수는 서로 다른 문제라는 점입니다. 경기신용보증재단의 채권 미회수액을 그대로 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 반면, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 현재 예상배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이미화 등의 보증금이 확인되지 않은 이상 실제 인수액 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장흥군 대덕읍 신월리 소재 대덕읍행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변은 읍소재지 내 농경지대와 노선상가지대가 혼재하며, 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 토지 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 실제 이용. 건물은 점포 및 주택으로 이용 중입니다. 라멘조 슬래브지붕 단층 건물로 외벽은 화강석·타일·시멘트몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 일반적인 급배수 및 위생설비가 있으며, 기름보일러 난방설비가 설치된 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 토지정보상 지목은 대, 이용상황은 주상용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면입니다. 표시된 토지면적은 119.0㎡, 공시지가는 233,800원/㎡입니다. 이는 취득하는 공유지분의 독립된 면적을 뜻하지 않습니다.
- 용도지역. 관련 토지에는 일반상업지역·제2종일반주거지역·자연녹지지역 등의 지정이 혼재합니다. 각 필지에 적용되는 제한을 구분해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물의 매각범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 읍소재지의 점포·주택·토지가 결합된 공유지분으로, 일반적인 주택 전체 소유권보다 매수층이 제한될 가능성이 있습니다. 점유자와의 관계 및 공유자 우선매수권도 처분의 불확실성을 높입니다.
⑥ 특별매각조건 — 공유자 우선매수권
이 사건에는 일반 매각물건과 구별되는 특별매각조건이 있습니다. 공유자가 우선매수신고를 할 수 있다는 점입니다. 공유자의 우선매수권은 정해진 요건 아래 최고가매수신고인보다 우선하여 매수할 수 있는 권리이므로, 외부 입찰자는 최고가를 제시하더라도 매수 기회를 잃을 수 있습니다.
이 사건에서 외부 입찰 경쟁만 분석하는 것은 충분하지 않습니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성까지 감안해야 입찰의 실효성을 평가할 수 있습니다. 다만 우선매수권이 존재한다고 외부 입찰이 법적으로 금지되는 것은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분의 정확한 대상. 갑구 3번 경매개시결정이 대상으로 삼는 김민선의 7분의 1 지분과 매각되는 각 토지·건물 목록별 지분을 대조해야 합니다.
- 경매개시 후 지분 이전. 2025년 9월 30일 김영선에게 이전된 7분의 6 지분과 선행 강제경매 대상 지분의 관계를 확인해야 합니다.
- 이미화 임차관계. 2006년 8월 28일 전입 이력, 북동측 점포 1칸의 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 임대차 유형을 확인해야 합니다.
- 김충석·곽종주 사용권원. 토지 전부 또는 일부 사용의 법적 근거, 임대차 여부, 사용료·보증금·반환의무를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수 신고 여부, 보증금 납부 여부, 특별매각조건에 따른 행사 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 범위와 경매지분에 대응하는 소유권 범위를 명확히 해야 합니다.
- 도로 경계 측량. 목록 6 남측 약 2.5m 도로 이용부분의 경계, 실제 점유 및 사용관계를 확인해야 합니다.
- 배당·인수액 재산정. 현재 계산된 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 말고 임차보증금 및 권리관계 확인 후 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 환금성. 공유지분만으로 단독 사용·처분이 가능한지, 다른 공유자와의 협의 및 공유물 분할 가능성에 대한 법률적 검토가 필요합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 특별매각조건과 변경사항을 대조해야 합니다.
맺으며 — “730만원은 가격이지, 안전성의 증거가 아니다”
이 사건은 감정가 9,124,680원에서 한 차례 유찰되어 최저가 7,300,000원이 된 물건입니다. 단순히 숫자만 보면 소액 경매로 느껴질 수 있습니다. 그러나 김민선 지분 7분의 1에 대한 강제경매이고, 이미화의 선행 대항력 문제, 김충석·곽종주의 토지 사용관계, 공유자 우선매수권, 제시외 건물 및 도로부지 경계 문제가 겹쳐 있습니다.
경기신용보증재단의 채권 미배당 16,932,955원은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 그러나 이것만으로 인수 부담이 없다고 결론 내릴 수도 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상이고, 다른 두 점유자의 사용권원도 확정되지 않았기 때문입니다. 이 때문에 실질취득비용과 시세 대비 가격 메리트 역시 확정할 수 없습니다.
공유자의 우선매수권은 외부 입찰자가 실제로 매수할 가능성까지 제한할 수 있고, 공유지분의 처분과 활용에도 추가 검토가 필요합니다. 종합 판단은 D등급, 고위험·신중 검토 대상입니다. 이 물건의 핵심은 유찰을 기다리는 것이 아니라 무엇을 취득하고, 누구의 권리가 남으며, 실제 얼마를 부담하는지를 먼저 확정하는 데 있습니다.
