광주지방법원 2025타경5330. 장흥군 대덕읍 신월리 일원의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 점포 및 주택으로 이용 중입니다. 사건의 출발점은 2025.09.24 등기된 경기신용보증재단의 강제경매개시결정입니다. 현재 등기부상 소유자는 김영선이며 지분 7분의 1과 7분의 6이 표시되어 있습니다.
가격은 감정가와 최저매각가가 같은 신건 9,124,680원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 ‘900만원대 부동산’으로 볼 수 없습니다. 매각조건에 일괄매각·지분매각·제시외 건물 포함이 명시되어 있고, 공유자의 우선매수신고가 1회에 한하여 허용되는 특별매각조건이 있습니다. 또한 목록6 토지 남측부분은 노폭 약 2.5미터 도로부지로 이용 중인 것으로 보이나 정확한 도로경계는 측량을 요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5330 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 대덕읍 신월리 340-7 · 도청신월로 183 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 점포 및 주택 |
| 소유자 | 김영선 · 지분 7분의 1 및 7분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 9,124,680원 / 9,124,680원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기신용보증재단 / 23,701,555원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 대 · 119.0㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 일반상업지역 · 공시지가 233,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘점유·임차’ 확인이 먼저
1985.04.03 설정된 장흥군 근저당은 2016.04.07 이미 말소되었습니다. 현재 경매절차의 기준으로 표시된 권리는 2025.09.24 경기신용보증재단의 강제경매개시결정이며, 해당 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 사건에서 낙찰자 위험의 핵심은 등기부 채권이 아니라 현황조사상 점유자와 임차관계입니다.
② 점유·임차 분석 — 0원 산정과 실제 위험을 분리해야 한다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김충석 | 전부 · 토지 사용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이미화 | 북동측 점포1칸 | 2006.08.28 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽종주 | 북측토지 일부 · 토지사용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 특별매각조건 — 공유자 우선매수와 지분매각
이 사건은 일괄매각·지분매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 특히 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 신고한 뒤 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 실효되면, 이후 매각기일부터는 그 공유자가 우선매수권을 행사할 수 없다는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,124,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 564,244원 |
| 2. 경매개시결정 · 경기신용보증재단 | 23,701,555원 | 8,560,436원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 9,124,680원 가정 시 신청채권자의 청구액 23,701,555원 중 8,560,436원이 배당되고, 15,141,119원이 미배당으로 남습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 이는 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 실제 인수 위험까지 확정했다는 뜻이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 9,124,680원 | 8,560,436원 | 15,141,119원 |
| 1회 유찰 시 | 7,299,744원 | 6,768,349원 | 16,933,206원 |
| 2회 유찰 시 | 5,839,795원 | 5,334,679원 | 18,366,876원 |
⑥ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대덕읍행정복지센터 남서측 인근. 읍소재지 내 농경지대 및 노선상가지대가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상토지 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 점포 및 주택으로 이용 중이며 라멘조 슬래브지붕 단층입니다.
- 설비. 일반적인 급배수·위생설비와 기름보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 119.0㎡, 주상용, 평지·부정형, 소로한면이며 일반상업지역입니다.
- 도로경계. 목록6 토지 남측부분이 노폭 약 2.5미터 도로부지로 이용 중인 것으로 보이나 정확한 도로경계는 측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이미화 보증금 확인. 2006.08.28 전입신고와 대항력이 확인된 만큼 보증금·배당요구·미배당 승계 여부를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 김충석·곽종주 점유권원 확인. 토지 사용의 계약관계, 전입 여부, 보증금·차임을 확인해야 명도와 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
- 공유자 우선매수 확인. 매각기일 공유자 우선매수신고 여부와 특별매각조건의 적용 상태를 확인해야 합니다.
- 지분·일괄매각 범위 확인. 지분매각이면서 제시외 건물 포함 조건이므로 실제 취득 범위와 사용관계를 대조해야 합니다.
- 도로부지 측량. 남측 약 2.5미터 도로 이용부분의 정확한 경계는 측량이 필요합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — 낮은 가격보다 권리 불확실성이 더 크다
감정가와 최저가는 9,124,680원으로 작아 보이지만, 이 사건의 판단 포인트는 금액이 아닙니다. 대항력 있는 이미화의 보증금이 미상이고, 김충석·곽종주의 토지 사용관계도 확정되지 않았습니다. 여기에 지분매각·공유자 우선매수권·제시외 건물·도로경계 측량이 동시에 존재합니다.
현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만 이를 실제 인수위험 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 보증금과 점유권원이 확인되기 전까지 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 임차·점유관계와 매각범위 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
