광주지방법원 2025타경5357. 장흥읍 건산리 대경파미안 2층 3호입니다. 등기상 소유자는 유한회사대경건설이고, 소유권보존은 2025.05.13.입니다. 이후 2025.07.18. 주식회사 지승전력이 347,459,934원의 가압류를 등기했고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2025.11.25.에는 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 들어왔고, 2025.12.03. 주식회사 연경종합건설의 2,508,670,000원 가압류가 추가됐습니다.
권리 흐름만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 가압류와 그 뒤 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인은 없으며, 매각물건명세서 비고에는 현재 공실 상태로 기재돼 있습니다. 다만 채권총액에 비해 매각대금이 크게 부족하기 때문에 채권자 측에는 대규모 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 배당 문제이지, 현재 분석상 매수인이 그대로 떠안는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5357 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 757-3 대경파미안 2층 3호 · 도로명주소 전라남도 장흥군 장흥읍 흥성로 39 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 · 집합건물 · 감정 이용상태상 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 유한회사대경건설 · 2025.05.13. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 183,040,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 64% |
| 청구금액 | 257,710,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하2층~지상20층 중 제2층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 비고에는 현재 공실 상태로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2025.07.18. 주식회사 지승전력의 가압류 347,459,934원입니다. 이후 2025.11.25. 강제경매개시결정과 2025.12.03. 주식회사 연경종합건설의 가압류도 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 구조 — 64%만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가 286,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 183,040,000원, 감정가의 64%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 183,040,000원입니다. 3회 유찰 시 가격은 146,432,000원, 4회 유찰 시 117,145,600원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 183,040,000원 | 0원 | 183,040,000원 |
| 3회 유찰 시 | 146,432,000원 | 0원 | 146,432,000원 |
| 4회 유찰 시 | 117,145,600원 | 0원 | 117,145,600원 |
다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 물건은 아파트가 아니라 감정상 근린생활시설로 이용되는 집합건물이고 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 현재 64%라는 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론낼 수 없습니다. 현장 상권과 유사 근린생활시설의 실제 거래 수준, 임대수요와 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,560원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 지승전력 | 347,459,934원 | 179,677,440원 |
| 2. 갑구 3번 강제경매개시결정 · 주식회사지승전력 | 미상 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 연경종합건설 | 2,508,670,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 청구총액은 2,856,129,934원, 예상 배당액은 179,677,440원, 미배당은 2,676,452,494원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 장흥군보건소 남서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하고, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 대상 건물은 근린생활시설로 이용되며, 매각물건명세서 비고에는 현재 공실 상태로 기재돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 공시지가는 441,900원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·공장설립승인지역이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 지하2층~지상20층 건물이며 상하수도·급배수·도시가스·난방·전기설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 단정하지 말고, 장흥읍 내 유사 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준과 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 2회 유찰 원인. 단순 가격 문제인지, 상권·전용성·공실·재매각 난이도 등 환금성 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 공실 확인. 명세서상 현재 공실이지만 입찰 전 실제 점유 상태와 내부 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2025.07.18. 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 소멸하는 구조인지 최신 등기와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 일반상업지역과 교육환경 보호구역 등 토지이용 제한이 실제 사용·임대·업종 선택에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건은 권리만 보면 깔끔합니다. 2025.07.18. 가압류가 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 추가 가압류까지 매각으로 소멸하며, 임차인도 없고 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 183,040,000원이 그대로 실질취득액입니다.
하지만 이미 2회 유찰됐고, 감정상 이용상태가 근린생활시설인 만큼 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 현재 공실이라는 점까지 감안하면 이 물건의 승부처는 권리분석이 아니라 실제 상권·임대수요·재매각 가능성을 반영해 183,040,000원이 적정한지 판단하는 것입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·환금성은 보수적으로 검증할 물건입니다.
