광주지방법원 2025타경5357. 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 대경파미안 2층 3호입니다. 등기사항전부증명서상 집합건물이며, 소유자는 유한회사대경건설입니다. 2025년 5월 소유권보존등기가 이루어진 이후, 2025년 7월 주식회사 지승전력이 347,459,934원의 가압류를 설정했습니다. 이후 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기되었고, 주식회사 연경종합건설의 추가 가압류도 접수됐습니다.
권리관계만 보면 매각으로 소멸할 권리들이 중심입니다. 하지만 이 물건의 투자 판단은 단순히 권리가 깨끗하다는 사실만으로 끝나지 않습니다. 감정가의 51.2%라는 숫자는 눈길을 끌지만, 실제 거래 가능한 가격과 물건의 정확한 용도·점유상태를 확인하지 못하면 할인율 자체는 수익성을 보장하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 757-3 대경파미안 2층 3호 도로명주소: 전라남도 장흥군 장흥읍 흥성로 39 |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도 표기: 임야·토지 등기상: 집합건물 감정평가상: 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 20층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 유한회사대경건설 (단독소유) |
| 감정가 | 286,000,000원 |
| 최저매각가 | 146,432,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 경매 청구액 | 257,710,877원 |
| 경매 관련 채권자 | 주식회사 지승전력 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유 관련 | 매각물건명세서 비고상 현재 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 지승전력 가압류
말소기준권리는 2025.07.18 접수된 주식회사 지승전력의 가압류입니다. 이 가압류는 매각 시 소멸하는 기준권리이며, 이후 2025.11.25의 강제경매개시결정과 2025.12.03의 주식회사 연경종합건설 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 별도의 근저당권은 확인되지 않습니다.
주식회사 지승전력의 2025.11.25 강제경매개시결정은 앞선 가압류의 본압류로의 이행으로 기재되어 있습니다. 따라서 가압류 채권과 경매개시결정을 독립된 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 경매 청구액 257,710,877원과 가압류 청구금액 347,459,934원이 서로 다르므로, 최종 채권계산서 및 배당 관계를 확인할 필요가 있습니다.
임차인 없음. 매각물건명세서 비고에는 현재 공실 상태로 기재되어 있습니다. 다만 감정요항표에는 기호1-(가)가 근린생활시설(상호: 대경건설)로 이용 중이고, 기호2-(나)는 공실로 기재되어 있습니다. 감정평가 대상의 기호별 점유 내용과 실제 매각대상인 3호의 관계를 대조하여 현재 점유상태를 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 51.2%가 곧 시세의 51.2%는 아니다
현재 최저매각가는 146,432,000원입니다. 감정가 286,000,000원에서 3회 유찰된 결과로, 최저가는 감정가의 51.2%입니다. 그러나 같은 물건 또는 동일한 이용형태의 비교 가능한 실거래가격을 확인할 수 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 286,000,000원 | 100% |
| 현재 최저가 (3회 유찰) | 146,432,000원 | 51.2% |
| 4회 유찰 시 | 117,145,600원 | 40.96% |
| 5회 유찰 시 | 93,716,480원 | 32.77% |
유찰 시나리오는 해당 회차가 진행된다는 가정의 가격 비교이며, 실제 향후 매각기일이나 매각조건 확정을 뜻하지 않습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 본건의 유찰 횟수도 3회이므로, 유찰 횟수만으로 예외적으로 좋은 가격이 형성됐다고 판단하기 어렵습니다. 매각률은 0.0%로 표시되어 있으나 통계의 표본 범위가 확정되지 않아 본건의 실제 낙찰 가능성을 그 수치만으로 예측할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,850,048원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 지승전력 | 347,459,934원 | 143,581,952원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 지승전력 | - | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 연경종합건설 | 2,508,670,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 표시된 배당액은 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 채권액을 기준으로 산출했으며, 당해세·법정 우선채권 등은 반영되지 않았을 수 있습니다. 경매개시결정 관련 채권은 별도의 채권액이 확정되지 않아 추가 배당하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
채권 청구액 합계는 2,856,129,934원으로, 현재 매각가 가정에서 채권자 예상배당 합계 143,581,952원을 크게 웃돕니다. 예상 미배당액은 2,712,547,982원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족액이며, 매수인이 그대로 떠안는 금액을 의미하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권자 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 146,432,000원 | 143,581,952원 | 2,712,547,982원 |
| 4회 유찰 | 117,145,600원 | 114,705,562원 | 2,741,424,372원 |
| 5회 유찰 | 93,716,480원 | 91,629,583원 | 2,764,500,351원 |
매각가가 낮아지면 채권자의 예상 회수금도 줄어듭니다. 하지만 매수인 입장에서는 이 부족액을 직접 인수하는 것이 아니라, 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지를 별도로 판단해야 합니다. 본건의 회차별 예상 인수액은 모두 0원입니다.
다만 더 낮은 가격으로 입찰할 수 있다는 사실과 그 가격이 시세보다 싸다는 판단은 다릅니다. 실제 근린생활시설의 거래가격, 임대수익 가능성, 관리상태, 매각범위를 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 결정할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 장흥군보건소 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 토지는 남동측 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층~지상 20층 건물입니다. 외벽은 페인트마감, 내벽은 페인트 및 통유리마감, 창호는 샷시창호 등으로 기재되어 있습니다. 급배수설비·도시가스 난방설비·전기설비를 갖추었습니다.
- 토지. 공부상 지목은 대지이며, 토지이용상황은 주상용입니다. 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 토지면적은 2,518.0㎡입니다. 토지 공시지가는 441,900원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·도시지역·도시계획구역입니다. 중로3류와 접하며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역이 표시되어 있습니다. 공장설립승인지역에도 포함됩니다.
- 이용상태. 감정요항상 기호1-(가)는 대경건설 상호의 근린생활시설, 기호2-(나)는 공실로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서의 공실 기재와 매각대상 호수별 이용상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 환금성. 대경파미안 단지는 68세대, 준공일 2025.04.18로 표시되어 있습니다. 다만 본건과 직접 비교 가능한 근린생활시설 실거래가격이 확인되지 않아 실제 매도 가능가격과 환금성을 수치로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 물건 용도 재확인. 사건 용도 표기인 임야·토지와 등기상 집합건물, 감정상 근린생활시설의 관계를 확인하세요. 공부상 용도와 실제 이용상태를 분리해서 검토해야 합니다.
- 정확한 매각범위. 대경파미안 2층 3호의 전유부분과 대지권, 감정평가 대상 및 명세서 기재 범위를 대조하세요. 감정요항에 함께 언급된 8호가 본 사건의 매각대상에 포함되는지 여부도 원본으로 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 조사. 동일한 근린생활시설 용도와 유사한 면적·층·위치의 최근 거래 사례를 확보해야 합니다. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 임대수익과 공실 위험. 주변 근린생활시설의 임대수요, 임대료 수준, 공실 가능성 및 유지관리 비용을 확인하세요. 임대수익이 확인되지 않으면 수익형 부동산으로서의 가격 적정성도 판단하기 어렵습니다.
- 점유·명도. 명세서에는 현재 공실로 기재되어 있으나, 실제 출입·점유 상태와 감정평가상 이용 내역을 확인하세요. 임차인이 없더라도 현장 상태에 따라 인도 절차가 달라질 수 있습니다.
- 채권·배당 확인. 지승전력 가압류와 본압류 이행 관계, 신청채권자의 청구액 차이, 연경종합건설의 가압류 및 최종 채권계산서를 확인하세요. 예상배당은 실제 확정배당과 다를 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 미납 여부, 전기·가스 등 사용 관련 정산사항을 확인하세요. 매수인이 부담할 수 있는 비용은 등기상 인수액 0원과 별도로 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장 및 토지 관련 서류를 최신 상태로 확인하세요. 매각기일과 입찰보증금도 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 반값 ≠ 시장가 반값”
이 물건의 장점은 분명합니다. 매수인 인수액 0원, 확인된 임차인 없음, 말소기준권리 이후 등기상 권리 소멸. 권리구조만 놓고 보면 매수인이 별도의 등기상 채무를 인수할 가능성은 낮은 것으로 분석됩니다.
그러나 투자 판단은 다른 문제입니다. 감정가 286,000,000원에서 최저가 146,432,000원까지 내려왔지만, 그 금액이 실제 시장가치보다 낮다는 증거는 아직 없습니다. 특히 임야·토지라는 사건 용도 표기와 집합건물·근린생활시설이라는 등기 및 감정 내용의 관계, 그리고 3호와 8호가 함께 언급된 감정 범위는 입찰 전에 반드시 해소해야 할 핵심 확인사항입니다.
단지 평균 유찰 횟수도 3.0회로, 현재 3회 유찰이 특별한 가격 기회라는 근거가 되지는 않습니다. 비교 가능한 실거래가격과 실제 사용·점유·임대상태를 검증하지 않은 채 감정가 할인율만으로 응찰하는 것은 신중해야 합니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 물건 동일성 검증은 아직 부족합니다. 이 사건의 핵심은 더 많이 유찰되기를 기다리는 것 자체가 아니라, 무엇을 취득하는지 확인하고 실제 시장가치보다 낮은 가격인지 입증하는 것입니다. 현재 판단은 권리 조건부 양호·입찰가격 판단 보류입니다.
