광주지방법원 2025타경5357. 전남 장흥군 장흥읍 건산리 대경파미안 제2층 제8호의 근린생활시설입니다. 건물은 지하 2층부터 지상 20층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 2025년 4월 18일 준공된 대경파미안에 위치합니다. 소유자는 유한회사대경건설입니다.

등기상 근저당권은 없으며, 경매의 출발점은 주식회사 지승전력의 2025년 7월 18일 가압류입니다. 이후 같은 채권자의 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐고, 주식회사 연경종합건설의 추가 가압류도 등장합니다. 이들 금전채권 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조여서 배당받지 못한 일반 채권액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다.

하지만 이 물건을 판단하는 핵심은 권리 소멸 여부만이 아닙니다. 최저가가 감정가의 절반 수준까지 내려왔다는 사실과, 실제 시장에서 그 가격에 팔 수 있다는 사실은 전혀 다릅니다. 특히 주거용 아파트가 아닌 2층 근린생활시설이라는 점에서 임대수요와 매각 가능성을 별도로 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준이다

이 물건의 말소기준권리는 2025년 7월 18일 접수된 갑구 2번 주식회사 지승전력의 가압류입니다. 가압류 청구금액은 347,459,934원입니다. 이 가압류를 바탕으로 2025년 11월 25일 강제경매개시결정이 등기됐으며, 같은 가압류가 본압류로 이행된 것으로 표시돼 있습니다.

따라서 갑구 3번 강제경매개시결정을 지승전력의 독립적인 신규 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 이후 2025년 12월 3일 접수된 주식회사 연경종합건설의 가압류 2,508,670,000원도 말소기준권리 이후의 금전채권 관련 등기로, 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·점유 분석 — 공실로 평가된 상가

감정평가서의 이용상태를 보면 대경파미안 근린생활시설 가운데 기호 1-(가)는 대경건설 상호로 이용 중이고, 기호 2-(나)는 공실로 표시돼 있습니다. 제2층 제3호와 제8호 중 대상 제8호는 기호 2-(나)에 해당하는 것으로 읽힙니다. 따라서 다른 호실의 영업상태를 본건의 점유상태와 혼동하지 않아야 합니다.

확인된 임차인은 없으므로 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액을 승계하는 구조는 나타나지 않습니다. 현 단계의 권리상 실질취득액은 최저가 66,048,000원으로 계산됩니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 등은 이 금액에 포함되지 않습니다.

③ 가격 분석 — 51.2%라는 숫자의 함정

감정가는 129,000,000원, 현재 최저매각가는 66,048,000원입니다. 3회 유찰되면서 감정가 대비 51.2%까지 낮아졌습니다. 그러나 비교 기준이 과거 감정가뿐이라면 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

이 물건은 대경파미안에 위치한 근린생활시설입니다. 주거용 아파트와 달리 상가는 층별 접근성, 가시성, 업종 수요, 임대료 수준, 공실 가능성에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 특히 2층 상가는 같은 건물의 다른 층 상가와도 수익성이 다를 수 있습니다.

4회·5회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 확정된 매각기일이나 실제 낙찰가격을 의미하지 않습니다. 실질취득액은 각 회차 매각가에 확인된 권리 인수액 0원을 반영한 것으로, 취득 부대비용은 제외합니다.

대경파미안은 68세대 규모의 단지이며, 경매 관련 지표상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 이 지표는 표본 건수와 산정기간에 따라 해석이 달라질 수 있지만, 적어도 상가 환금성을 낙관적으로 가정할 근거로 사용하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,048,000원 가정)

현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 1,588,864원을 제외한 64,459,136원이 지승전력 가압류 채권에 배당되는 계산입니다. 연경종합건설에는 배당 가능한 잔액이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

지승전력의 최초 가압류 채권과 이후 강제경매개시결정은 동일 채권자에 관한 절차입니다. 본압류 이행에 따른 채권 중복 여부를 구분해야 하며, 실제 배당은 채권계산서·배당요구·조세채권 및 집행법원의 배당순위 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 배당 부족액과 낙찰자 인수액은 다르다

이 사건은 채권액 규모가 물건의 감정가와 최저가에 비해 큽니다. 가압류 청구금액을 기준으로 지승전력과 연경종합건설의 채권을 합하면 2,856,129,934원입니다. 현재 회차 예상배당을 반영하더라도 2,791,670,798원이 배당받지 못하는 계산입니다.

그러나 여기서 가장 주의해야 할 부분이 있습니다. 채권자의 미배당액은 낙찰자의 인수채무와 동일하지 않습니다. 일반 가압류 채권은 매각으로 소멸하는 것이 원칙이므로, 배당액이 부족하다는 이유만으로 매수인이 그 부족액을 갚아야 하는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권액과 배당액은 추정 계산으로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전남 장흥군 장흥읍 건산리, 장흥군보건소 남서측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택이 혼재한 지역이며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2025년 4월 18일 준공된 대경파미안 내 제2층 근린생활시설입니다. 철근콘크리트 구조이며 상하수도 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 전기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형이며, 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·도시지역·도시계획구역입니다. 중로3류에 접하고 있으며, 교육환경 보호 관련 절대보호구역 및 상대보호구역과 저촉되는 사항이 표시돼 있습니다. 실제 영업 가능 업종은 개별 확인이 필요합니다.
• 토지 참고사항. 공시지가 441,900원/㎡, 전체 토지면적 2,518㎡입니다. 이는 건물 부지 관련 수치로, 대상 호실의 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 근린생활시설의 매수층은 영업수요와 임대수익을 중시합니다. 2층 입지, 공실 여부, 업종 제한, 임대료 수준을 확인하지 않은 상태에서 주거용 물건과 같은 환금성을 가정하는 것은 부적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동일 용도 실거래 확인. 장흥읍 내 유사 면적·층수·용도의 근린생활시설 거래가격을 비교하세요. 주거용 아파트 거래가격으로 상가 시세를 대신 판단해서는 안 됩니다.
• 임대료·공실 수요 검증. 인근 중개업소에서 실제 임대 가능한 월세와 공실 기간, 영업수요를 확인하고, 기대 임대수익에 비해 입찰가가 과도하지 않은지 점검하세요.
• 현장 점유 상태 확인. 감정평가상 공실이더라도 현재 영업 또는 점유가 시작됐는지 확인해야 합니다. 실제 점유자가 있다면 임대차계약과 사업자등록 관련 사항을 별도로 조사하세요.
• 소멸 권리 원본 대조. 갑구 2번 지승전력 가압류, 갑구 3번 강제경매개시결정, 갑구 4번 연경종합건설 가압류의 정확한 등기내용과 매각에 따른 소멸 여부를 최신 등기부 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 경매채권 중복 확인. 지승전력 가압류가 본압류로 이행된 구조이므로, 같은 채권을 별도의 독립 채권으로 중복 계산하지 않도록 배당요구 및 채권계산 관계를 점검하세요.
• 관리비·공과금 확인. 미납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성을 확인하고, 별도 공과금과 시설 유지비도 입찰 예산에 반영하세요.
• 업종 및 건축물 용도 확인. 근린생활시설의 정확한 건축물대장상 용도와 교육환경 보호구역에 따른 영업 제한 여부를 확인하세요.
• 면적·대지권 검증. 대상 제8호의 전유면적과 대지권 비율, 집합건축물대장 및 등기부 표시가 일치하는지 확인하세요.
• 입찰금액 상한 설정. 감정가 대비 할인폭보다 실제 상가 시세와 보수적으로 예상한 임대수익을 우선해 응찰가 상한을 설정하세요.
• 최신 원본 확인. 매각기일 2026.10.26의 진행 여부, 매각조건 변경, 점유 변동, 신규 권리, 현황조사 및 매각물건명세서의 최종 내용을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격상 안전”

장흥 대경파미안 2층 8호는 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 지승전력의 가압류가 말소기준이고, 후속 강제경매개시결정과 추가 가압류도 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 매수인 권리 인수액은 0원입니다.

문제는 가격입니다. 129,000,000원이던 감정가가 3회 유찰을 거쳐 66,048,000원까지 내려왔지만, 같은 조건의 근린생활시설이 실제 얼마에 거래되고 임대되는지 확인되지 않았습니다. 특히 감정평가상 공실인 2층 상가라는 점은 수익성과 환금성을 보수적으로 평가해야 하는 이유입니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 권리상 인수 위험이 작다는 점은 장점이지만, 3회 유찰, 근린시설의 제한적인 매수층, 공실 상태, 실거래 시세 검증의 어려움이 함께 존재합니다. 현재 최저가를 곧바로 적정 매수가격이라고 판단할 근거는 부족합니다.

이 물건의 승부처는 감정가에서 얼마나 할인됐느냐가 아니라, 실제 임대가 가능한지, 얼마에 재매각할 수 있는지, 그 시장가치보다 충분히 낮은 가격에 취득할 수 있는지에 있습니다. 권리 검토는 긍정적이지만 가격과 환금성 판단은 보류하는 것이 합리적입니다.