광주지방법원 2025타경5357. 장흥읍 건산리 대경파미안 2층 8호의 근린시설입니다. 소유자는 유한회사대경건설이며 2025.05.13. 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 등기에는 근저당권이 없고, 말소기준은 2025.07.18. 주식회사 지승전력의 347,459,934원 가압류입니다. 이 가압류가 이후 2025.11.25. 강제경매개시결정으로 이어졌고, 2025.12.03. 주식회사 연경종합건설의 2,508,670,000원 가압류가 추가됐습니다. 제공된 권리관계상 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 별도의 판단이 필요합니다. 감정가 129,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 82,560,000원, 감정가의 64%입니다. 하지만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 용도가 주거용 아파트가 아니라 근린시설인 만큼 실제 매매·임대 수준과 공실 상태를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 757-3 대경파미안 2층 8호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 건물 지하2층~지상20층 중 제2층 |
| 소유자 | 유한회사대경건설 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 82,560,000원 (2회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 주식회사 지승전력 / 257,710,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 가압류 이후 모두 소멸
임차인 없음. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 말소기준은 갑구 2번 주식회사 지승전력 가압류이며, 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정과 뒤의 주식회사 연경종합건설 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당에서 회수되지 못하는 채권이 매우 크더라도 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 64%라고 곧바로 ‘싸다’는 아니다
현재 회차는 2회 유찰, 감정가 64%인 82,560,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 66,048,000원, 4회 유찰 시 52,838,400원으로 제시돼 있습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 82,560,000원 | 2,775,456,014원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 66,048,000원 | 2,791,670,798원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 52,838,400원 | 2,804,642,625원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,080원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 지승전력 | 347,459,934원 | 80,673,920원 |
| 3. 갑구 3번 · 주식회사지승전력 | - | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 연경종합건설 | 2,508,670,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 82,560,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 2,856,129,934원, 채권자 총 예상배당은 80,673,920원, 미배당은 2,775,456,014원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 장흥군보건소 남서측 인근이며, 부근에는 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태에는 근린생활시설이 기재되어 있고, 기호2-(나)는 현 ‘공실’로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하2층~지상20층 건물이며, 외벽 페인트마감, 내벽 페인트·통유리마감, 샷시창호 등이 기재돼 있습니다.
- 설비. 상하수도에 의한 급·배수설비, 도시가스시설에 의한 난방설비, 전기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다. 토지면적은 2,518.0㎡, 공시지가는 441,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·공장설립승인지역도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 현재 최저가 82,560,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 점유·공실 재확인. 감정 이용상태에 현 공실이 기재되어 있으므로 입찰 시점의 실제 점유와 사용상태가 동일한지 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2025.07.18. 갑구 2번 가압류가 말소기준이며, 2025.11.25. 강제경매개시결정과 2025.12.03. 가압류의 매각 소멸 여부를 원본 서류와 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구별. 현재 회차 채권 미배당 2,775,456,014원은 매우 크지만 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있습니다.
- 토지이용계획 확인. 일반상업지역 외 보호구역·가축사육제한구역·공장설립승인지역 등 기재된 제한사항을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 필요”
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 임차인은 없고, 말소기준인 주식회사 지승전력의 가압류와 뒤의 강제경매·가압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 현재 2회 유찰로 최저가는 82,560,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 감정평가상 근린생활시설·공실이라는 이용상태까지 감안하면 이 사건은 권리분석은 단순하지만 가격·점유·환금성 검증이 입찰의 승부처입니다.
