광주지방법원 2024타경55617. 광양시 마동 일대의 근린시설 + 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 22,350,195,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 15,645,137,000원입니다. 감정 이용상태에는 단독주택, 근린생활시설부지, 대지조성 중 토지, 도로로 사용되거나 조성 중인 토지 등이 함께 나타나며, 단일 아파트나 단순 상가 한 호를 분석하는 방식으로 접근하기 어려운 복합 물건입니다.
등기부만 보면 2023.05.08. 순천원예농업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 진짜 핵심은 그보다 앞선 권리입니다. 매각물건명세서에 목록 6번의 2020.06.25. 지상권, 목록 7번의 2020.01.30. 지상권, 목록 8·9·10번의 2020.06.25. 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 “말소기준 이후 권리가 사라진다”는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경55617 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 마동 1020-8 · 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 관련 일괄매각 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 감정 이용상태에 단독주택 및 근린생활시설부지 포함 |
| 소유자 | 주식회사유한빌딩 |
| 감정가 / 최저가 | 22,350,195,000원 / 15,645,137,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 사건 청구금액 | 4,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2023.05.08. 을구 1번 근저당권 · 순천원예농업협동조합 · 채권최고액 4,104,000,000원 |
| 임차관계 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 지상권이 남는다
2023.05.08. 근저당권보다 뒤에 설정된 가압류와 압류, 강제경매·임의경매 개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.03.20. 주식회사도암산업의 326,000,000원 가압류는 2023.05.22. 취하로 이미 말소됐고, 2024.01.18. 국의 압류와 2023.11.28. 광양시 압류 역시 각각 해제돼 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 15,645,137,000원으로 감정가 22,350,195,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않은 상태이고, 무엇보다 낙찰 뒤에도 지상권설정등기가 남습니다. 그러므로 이 사건에서 실질취득은 단순히 최저가 15,645,137,000원으로 끝나는 구조가 아니라 최저가에 인수 지상권의 법적·경제적 부담을 더해 판단해야 하는 구조입니다.
특히 일괄매각 대상 자체에 대지권 별도등기, 대지권 면적 합계 불일치, 호실 통합 후 전유면적 불일치, 대지조성 중인 토지와 도로로 사용되는 토지가 함께 포함돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 하나만으로 가격 메리트를 평가하기보다, 인수 지상권과 물건별 공부·현황 차이를 먼저 해소해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,645,137,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 158,851,370원 |
| 2. 근저당 · 순천원예농업협동조합 | 4,104,000,000원 | 4,104,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 이한리치하우징 | 4,773,589,041원 | 4,773,589,041원 |
| 4. 가압류 · 창해종합건설주식회사 | 139,000,000원 | 139,000,000원 |
| 5. 강제경매 관련 채권 | - | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 4,300,000,000원 | 4,300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,169,696,589원 |
현재 회차 계산에서는 채권 합계 13,316,589,041원이 전액 배당되고 소유자 잔여 2,169,696,589원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 표의 “매수인 부담 0원”은 금액으로 계산된 미배당 인수액 기준이며, 매각물건명세서상 말소되지 않는 지상권설정등기의 인수까지 없다는 의미는 아닙니다.
④ 물건 구성·현황 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 광양시 마동 소재 광양마동중학교 남측 인근이며, 주위는 택지조성공사가 진행되고 있는 이행지 지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근으로 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지 이용. 4필지 일단지로 부정형 완경사지이며 근린생활시설부지입니다. 일부 토지는 공부상 임야이나 대지조성 중이고, 일부는 도로로 사용되거나 도로로 조성 중입니다.
- 도로. 건물부지 동측의 폭 7~8m 포장도로를 통해 왕복 4차로 중로에 연결됩니다.
- 규제. 자연녹지지역을 포함하며, 중로3류 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등이 확인됩니다.
- 대지권 별도등기. 목록 22·23·24·25·26·27·28의 대지권 목적인 토지에 별도등기가 있습니다.
- 대지권 면적 불일치. 사동로 149 건물의 매각대상 101호·201호·202호·301호·401호·402호·403호와 매각대상 외 제비01호·제비02호의 등기부상 대지권 비율을 적용한 면적 합이 대지권 목적인 토지 4필지 면적 합과 일치하지 않습니다.
- 호실 통합. 402호·403호는 2023.09.04. 401호로 통합됐고, 종전 3개 호 전유면적 합과 통합 후 401호 전유면적이 일치하지 않습니다.
- 내부 공사. 202호는 내부 전등설치 공사 진행 중, 301호는 내부 전등 미설치, 401호·402호·403호는 내부 칸막이 공사 진행 중입니다.
- 매각 제외. 중동 713-6 지상 철제콘테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 목록 6·7·8·9·10에 남는 지상권의 설정 목적·범위·존속기간·지료 등 등기 원문을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
- ‘70% 유찰 = 저가’로 판단 금지. 실거래 비교값이 없고 인수 지상권이 존재하므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 대지권 별도등기 확인. 목록 22~28의 대지권 목적 토지 별도등기와 실제 매각 범위를 개별 등기부에서 대조해야 합니다.
- 대지권 면적 차이 확인. 등기부상 대지권 비율 합계와 토지 4필지 면적 합계가 일치하지 않는 원인 및 권리 귀속을 확인해야 합니다.
- 401·402·403호 통합 상태 확인. 2023.09.04. 통합 이후 공부상 전유면적과 현황, 매각대상 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 현황 공사 상태 확인. 전등·칸막이 공사가 진행 중이거나 미설치된 호실이 있어 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 중동 713-6 지상 철제콘테이너 2동은 매각대상이 아니므로 점유·철거·사용관계를 구분해야 합니다.
- 회차별 배당 차이. 2회 유찰 시 미배당 2,476,909,100원, 3회 유찰 시 5,729,533,083원으로 확대되는 시나리오를 자금계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 선순위 지상권이 먼저다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 22,350,195,000원에서 한 차례 유찰돼 15,645,137,000원까지 내려왔고, 현재 회차 예상배당에서는 채권 미배당도 없습니다. 하지만 그 두 숫자가 이 물건을 안전하게 만들지는 않습니다.
목록 6·7·8·9·10에는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 2020년 지상권설정등기가 있고, 여기에 대지권 별도등기, 대지권 면적 합계 불일치, 401·402·403호 통합 전후 전유면적 불일치, 일부 대지조성 중 토지와 도로 사용 토지, 미완성 내부 공사까지 겹쳐 있습니다. 실거래 비교값도 없어 현재 최저가 자체를 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 가격은 70%지만 권리는 단순하지 않습니다. 이 사건은 낙찰가보다 선순위 지상권과 물건별 공부·현황 차이를 먼저 해소해야 하는 고난도 일괄매각입니다.
