광주지방법원 2024타경55617. 광양시 마동 1018-23 일원의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 단독주택이며, 토지는 4필지 일단지로 평가돼 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 석축·옹벽, 수목·정원석 포함이 명시돼 있습니다.
이 사건에서 핵심은 임차보증금이 아니라 등기상 가처분입니다. 2023.05.19. 허정철 명의의 가처분은 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하며, 말소기준인 2023.06.16. 주식회사이한리치하우징 가압류보다 먼저 접수됐습니다. 따라서 후순위 압류·경매개시결정과 달리 이 가처분은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경55617 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 마동 1018-23 · 전라남도 광양시 느지매기길 15-16 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 |
| 소유자 | 박은숙 · 단독소유 |
| 토지 | 990.1㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 |
| 감정가 / 최저가 | 980,415,200원 / 686,291,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 4,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 석축 및 옹벽 포함 · 수목 및 정원석 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 금전 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 금전 인수액이 없다는 것과 등기상 위험이 없다는 것은 별개입니다. 2023.05.19. 가처분은 말소기준보다 앞서 있어 매수인에게 인수됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 686,291,000원으로 감정가 980,415,200원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 가격은 낮아졌지만, 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형의 거래 평균만으로 곧바로 시세를 대입하기 어렵습니다. 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 “감정가 대비 30% 하락” 자체를 가격 메리트로 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 686,291,000원 | 4,063,574,649원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 480,403,699원 | 4,267,403,077원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 336,282,589원 | 4,409,828,106원 |
③ 예상배당표 (매각가 686,291,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,262,910원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사이한리치하우징 | 4,740,602,739원 | 677,028,090원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사이한리치하우징 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 9,262,910원을 제외한 677,028,090원이 주식회사이한리치하우징 가압류에 배당되고, 총 청구금액 기준 미배당은 4,063,574,649원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 금전상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광양마동중학교 남측 인근이며, 주위는 택지조성공사가 진행되고 있는 이행지 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근으로 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 단독주택이며, 일반적인 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 4필지 일단지의 부정형 완경사지이며, 감정요항표상 근린생활시설부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 건물부지 동측 폭 7~8m 포장도로를 통해 왕복 4차로 중로에 연결됩니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역이 포함되고 준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 임야이나 일부는 대지조성공사가 진행된 나지입니다.
- 공시지가. 306,500원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 본안 확인. 허정철의 재산분할 소유권이전등기청구권 가처분이 매수인에게 인수되는 구조이므로, 가처분의 존속 여부와 관련 절차를 우선 확인해야 합니다.
- 금전 인수와 권리 인수를 구분. 금전상 인수액은 0원이지만 선순위 가처분은 남습니다. “인수 0원”만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가 980,415,200원 대비 현재 최저가 686,291,000원은 70%이지만, 동일 조건 실거래와 개별 토지·건물의 시장가를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 단독주택과 토지뿐 아니라 석축·옹벽, 수목·정원석이 매각에 포함됩니다.
- 토지 현황 대조. 4필지 일단지 이용상태와 공부상 지목, 대지조성공사가 진행된 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 매각가 가정에서 가압류 청구금액의 미배당은 4,063,574,649원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “0원 인수”보다 선순위 가처분이 먼저다
이 물건은 임차인이 없고 계산상 매수인이 떠안을 금전도 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 안전형이 아닙니다. 말소기준인 2023.06.16. 가압류보다 앞서 2023.05.19. 재산분할에 따른 소유권이전등기청구권 가처분이 설정돼 있고, 이 권리는 매수인에게 인수됩니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 금전 인수는 0원, 그러나 권리 인수는 존재. 이 사건은 입찰가보다 선순위 가처분의 법적 상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
