광주지방법원 2025타경50509. 전남 완도군 완도읍 중앙길 30에 위치한 베이스포트아파트 310호입니다. 감정가는 6,800만원이며 현재 최저매각가는 4,760만원입니다. 등기상 소유자는 주식회사베이스포트이고, 2021년 소유권보존 이후 민간임대주택 등기가 존재합니다.

등기 권리 자체는 단순합니다. 2025년 6월 30일 접수된 강제경매개시결정이 말소기준권리로 작동하며 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기부가 아니라 점유 임차인의 대항력입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 임차인이 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 점유자의 대항력은 별도 검토 대상입니다. 최화늘·안재섭·지주택 모두 전입일이 2022년이며, 경매개시결정보다 앞서 있어 대항력 가능성이 있습니다. 특히 안재섭은 등기상 채권자와 동일인으로 관계인 또는 가장임차인 가능성 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 인수 리스크

③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 완도초등학교 서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2021년 준공 베이스포트아파트로 총 96세대 규모입니다.
• 환금성. 소규모 단지이며 최근 거래자료가 확인되지 않아 매각 후 환금성 판단에는 주의가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차 확인. 대항력 가능 임차인의 실제 보증금과 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 주의. 4,760만원이라는 숫자만으로 싸다고 판단하면 안 되며, 인수금액 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
• 관계인 확인. 안재섭은 등기상 권리자와 동일인으로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 민간임대주택 등기가 존재하므로 관련 의무와 권리관계를 검토해야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 경매에서 중요한 것은 최저매각가가 아니라 최종적으로 부담하게 되는 금액입니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낮은 낙찰가가 곧 좋은 가격을 의미하지 않습니다. 권리 확인 전 입찰보다 임대차 확인 후 가격 판단이 우선인 사건입니다.