우선변제권 있는 임차권등기와 대항력 임차인으로 보증금 부족분 인수 가능성이 존재하며, 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저매각가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 임차인의 보증금 90,000,000원 중 배당 부족분 43,656,800원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
68,000,000원 / 47,600,000원
1회 유찰
실질취득 부담
91,256,800원
낙찰가+인수 가능액
임차보증금 인수
43,656,800원
안재섭 임차권
핵심지표
C등급
권리 리스크 존재
광주지방법원 2025타경50509. 전라남도 완도군 완도읍 중앙길 30 소재 베이스포트아파트 3층 309호입니다. 용도는 아파트(원룸형)이며 전용면적 19.5811㎡ 규모입니다. 표면상 감정가 68,000,000원에서 한 차례 유찰되어 47,600,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 등기부상 임차권등기가 존재하고 대항력 있는 임차인이 있어 인수 위험을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경50509 (강제경매)
소재지
전라남도 완도군 완도읍 군내리 363-74 주건축물 1동 3층309호
물건종류 / 이용상태
아파트(원룸형) · 베이스포트아파트
소유자
주식회사베이스포트
감정가 / 최저가
68,000,000원 / 47,600,000원
청구금액
90,000,000원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리 이전에 존재하는 임차권등기와 대항력 임차인이 확인됩니다. 안재섭 임차인은 2022.12.29 전입, 2022.12.07 확정일자를 갖추고 있으며 배당요구를 하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 배당으로 보증금 전액이 충당되지 않아 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
위험
안재섭
90,000,000원
有
有
43,656,800원 인수 가능
최화늘
미상
가능·미상
미상
보증금 확인 필요
임차
미상
판정 불가
미상
추가 확인 필요
⚠️ 실질취득 기준 판단 최저가 47,600,000원만 보면 저렴해 보이지만, 안재섭 임차인의 배당 부족분 43,656,800원을 인수하면 실질취득 부담은 약 91,256,800원 수준입니다. 따라서 최저가 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,256,800원
임차인 안재섭 보증금
90,000,000원
46,343,200원
부족분
-
43,656,800원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
낙찰가가 내려가도 인수 부담이 존재해 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
임차권 인수 확인. 안재섭 임차권등기는 보증금 부족 시 매수인 인수 가능성이 있습니다.
미상 임차인 확인. 최화늘 및 임차 표기 인원 관련 보증금·권리관계를 추가 확인해야 합니다.
최저가 착시 주의. 47,600,000원은 낙찰가격일 뿐 실질취득가격과 다를 수 있습니다.
민간임대주택 등기 확인. 갑구 1-1 민간임대주택 등기가 존재합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험이 먼저”
이 사건은 유찰로 최저가가 내려온 점은 매력 요소지만, 대항력 있는 임차권등기와 보증금 인수 가능성이 있어 일반적인 저가 경매 물건과 다릅니다. 특히 최저가 47,600,000원에 낙찰받더라도 임차보증금 부족분 인수 가능성을 반영하면 부담은 크게 증가합니다. 낙찰가는 낮지만 권리는 무겁습니다. 입찰 전 임차권 관계와 매각물건명세서 내용을 반드시 재확인해야 합니다.
