서울남부지방법원 2025타경540. 현재 소유자는 여의샛강지역주택조합이고, 등기상 과거 신길1동새마을금고 근저당권들은 2019년 12월 6일 이미 말소됐습니다. 2020년 1월 21일 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기도 있었지만, 2025년 5월 27일 확정판결을 원인으로 신탁 소유권이전등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2025년 7월 1일 갑구 5번 강제경매개시결정이고, 그 뒤 2025년 9월 24일 들어온 별도 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 담보권 인수 구조는 단순합니다. 그러나 물건 자체는 일반적인 주거용 집합건물이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 적혀 있고, 현장에는 ‘철거예정건물’ 안내문이 부착돼 있습니다. 감정요항표에도 건물들이 철거예정 또는 철거중인 공실로 기재돼 있어, 감정가를 단순히 ‘사용 가능한 건물 가격’으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경540 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 8-15 · 서울특별시 영등포구 여의대방로61길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정요항상 근린생활시설 및 주택, 다가구용 단독주택 · 철거예정/철거중 공실 |
| 소유자 | 여의샛강지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 1,420,403,930원 / 1,420,403,930원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김교익 외 다수 / 3,182,184,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 현황 | 대 · 142.0㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 4,087,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 담보·신탁은 말소, 기준은 강제경매개시결정
2007년과 2019년에 설정된 신길1동새마을금고 근저당권은 2019.12.06 이미 말소됐고, 2020년 주식회사무궁화신탁으로 이전된 소유권도 2025.05.27 확정판결을 원인으로 말소됐습니다. 현재 등기 요약상 근저당권 0건, 압류 0건입니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2025.07.01 강제경매개시결정이며, 이후의 2025.09.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 신건 14.20억, 그러나 실거래 할인율은 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,420,403,930원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 현 회차 기준 실질취득금액도 1,420,403,930원입니다.
다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아, 감정가 또는 최저가가 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 감정요항상 건물이 철거예정·철거중인 상태이므로, 일반적인 주택 실거래 가격과 동일한 방식으로 가격 메리트를 해석하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,420,403,930원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 16,604,039원 |
| 1. 갑구 5번 경매개시결정 · 김교익 | 3,182,184,540원 | 1,403,799,891원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 윤미경 | 3,182,184,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,364,369,080원 중 현 회차 예상 배당액은 1,403,799,891원이고, 미배당액은 4,960,569,189원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,420,403,930원 | 1,403,799,891원 | 4,960,569,189원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,136,323,144원 | 1,122,559,913원 | 5,241,809,167원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 909,058,515원 | 897,567,930원 | 5,466,801,150원 | 0원 |
④ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 항목 중 하나는 근린생활시설 및 주택으로 이용됐으나 철거예정으로 공실, 다른 하나는 다가구용 단독주택으로 이용됐으나 철거중인 공실로 기재돼 있습니다.
- 교통. 감정요항상 신길역(1호선)·대방역(1호선)과 버스정류장이 인근에 있고, 차량 출입 또는 인근까지의 차량 접근이 가능한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 142.0㎡, 토지이용상황은 주상용이며 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 4,087,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·가축사육제한구역· 대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 개발 제한. 개발행위허가제한지역에 포함·접함으로 표시돼 있고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 철거 상태 확인. ‘철거예정건물’ 안내문과 실제 철거 진행 정도를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 설비 확인. 전기시설 및 도시가스 사용은 감정요항에서 재확인을 요구하고 있습니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되므로 매각대상 범위와 현황을 정확히 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 과거 신탁 말소 확인. 2020년 신탁 소유권이전등기가 2025.05.27 확정판결로 말소된 등기 경위를 원본 등기와 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 개발행위허가제한지역 표시를 입찰 전 관계 자료와 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘철거 상태와 활용성’이 승부처
이 사건은 등기만 보면 오히려 단순한 편입니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 신탁등기도 확정판결에 의해 말소됐으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 매각대상 건물은 철거예정 또는 철거중인 공실이고 전기·도시가스 사용도 재확인이 필요합니다.
또한 감정가 1,420,403,930원이 실제 시장에서 어느 수준인지 비교할 실거래 근거가 없으므로 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 등기 인수 0원이라는 장점과 철거예정·현황 미확인이라는 물건 리스크를 분리해서 봐야 하는 사건입니다. 입찰 전에는 권리보다 현장, 일괄매각 범위, 철거 진행 상태, 점유관계와 토지 규제를 확인하는 것이 핵심입니다.
