서울남부지방법원 2025타경540. 영등포구 신길동 7-74 소재 부동산으로, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 감정평가 이용상태상 한 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용돼 왔으나 철거예정으로 공실이고, 다른 건물은 다가구용 단독주택으로 이용돼 왔으나 철거중인 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 여의샛강지역주택조합이며, 2020년 설정됐던 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 2025년 확정판결에 따른 말소등기로 정리됐습니다.
현재 살아 있는 선순위 근저당은 확인되지 않습니다. 2006년 신길1동새마을금고 근저당 58,500,000원은 2020.01.06. 해지를 원인으로 이미 말소됐고, 데이터상 말소기준은 2025.07.01. 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.09.24. 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경540 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 7-74 · 서울특별시 영등포구 여의대방로59길 40-12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 / 다가구용 단독주택 · 철거예정 또는 철거중 공실 |
| 소유자 | 여의샛강지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 922,033,380원 / 922,033,380원 (신건) |
| 청구금액 | 3,182,184,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 인수 없이 경매개시결정이 말소기준
임차인 없음. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 2006년 신길1동새마을금고 근저당은 2020년에 이미 말소됐고, 2020년 주식회사무궁화신탁 앞으로 이뤄졌던 소유권이전 신탁 역시 2025.05.27. 등기에서 확정판결을 원인으로 말소됐습니다. 따라서 경매 직전 남아 있는 권리관계에서 데이터상 매수인에게 승계되는 선순위 담보권이나 임차보증금은 잡히지 않습니다.
② 가격 구조 — 감정가보다 먼저 봐야 할 철거 상태
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 922,033,380원입니다. 1회 유찰 시 737,626,704원, 2회 유찰 시 590,101,363원으로 제시된 시나리오가 있습니다. 하지만 이 사건에서 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정해서는 안 됩니다. 건물 자체가 철거예정 또는 철거중이고, 현황조사에서 내부 진입조차 하지 못한 부분이 있기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 922,033,380원 | 910,413,046원 | 5,453,956,034원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 737,626,704원 | 727,850,437원 | 5,636,518,643원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 590,101,363원 | 581,800,349원 | 5,782,568,731원 |
③ 예상배당표 (매각가 922,033,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,620,334원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 김교익 | 3,182,184,540원 | 910,413,046원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 윤미경 | 3,182,184,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,364,369,080원 가운데 현재 회차 예상 배당은 910,413,046원이고, 미배당은 5,453,956,034원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않은 조건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정요항 기호(1,3,4)는 신길역(1호선) 남동측 인근에 있고, 주변에 단독주택·다세대주택·주상용건물·근린상가가 소재합니다. 기호(6)는 대방역(1호선) 북서측 인근으로 대방역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업구역 주변입니다.
- 교통. 기호(1,3,4)는 차량 출입이 용이하고 신길역·대방역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통사정이 양호합니다. 기호(6)도 인근까지 차량출입이 용이하고 대방역 및 버스정류장이 인접합니다.
- 건물 상태. 근린생활시설 및 주택으로 이용하던 건물은 철거예정 공실, 다가구용 단독주택은 철거중 공실입니다. 사용승인일자는 각각 1995.09.18., 1991.01.10.입니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 대, 토지면적 109.0㎡, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 3,518,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·개발행위허가제한지역 등에 포함되고 도로에 접합니다. 감정요항 기호(6)는 준주거지역·지구단위계획구역·정비구역·철도보호지구에도 해당합니다.
- 공부와 현황. 감정요항 기호(6) 토지는 공부상 지목이 대이나 현황은 대 및 도로 등으로 이용중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 철거 범위 재확인. 현황조사 당시 출입문이 잠겨 정확한 철거 범위를 확인하지 못했습니다. 1층·2층 내부와 존치 부분을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 설비 확인. 전기시설 및 도시가스 사용 여부는 재확인이 필요하다고 감정평가서에 명시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 매각 대상 전체와 현존 상태를 원본 목록에 맞춰 확인해야 합니다.
- 신탁 말소 이력 확인. 2020년 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 2025.05.27. 확정판결을 원인으로 말소됐습니다. 입찰 전 최신 등기부에서 현재 상태를 재확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 5,453,956,034원은 채권자 측 미회수액이며 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 최저가 자체만으로 저가 여부를 판단하지 말고 철거비용·존치가치·토지 활용 조건·정비구역 관련 사항을 실제 현장 및 원본 자료와 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 구조만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원이고, 임차인도 없어 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 이미 말소된 2006년 근저당과 2020년 신탁을 제외하면, 데이터상 말소기준인 2025.07.01. 강제경매개시결정 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 다른 문제가 더 큽니다. 건물이 철거예정·철거중인 공실이고, 현황조사 당시 내부 확인이 제한됐으며 전기·도시가스도 재확인 대상입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 현장 상태와 일괄매각 대상의 실체 확인이 승부처입니다.
