서울남부지방법원 2025타경13931. 사건 소재지는 서울 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제14층 제1406호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 등기부상 근저당과 압류는 각각 0건이며, 현재 소유자는 오은정입니다. 오은정은 2023.08.21 거래가액 405,918,000원으로 소유권을 취득했습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 임차인입니다. 말소기준은 2025.12.24 강제경매개시결정인데, 김주현은 2023.08.21, 조정환은 2024.11.05 전입했습니다. 두 전입일 모두 말소기준보다 빠릅니다. 다만 두 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13931 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제14층 제1406호 |
| 용도 | 사건상 근린시설 · 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 오은정 · 2023.08.21 거래가액 405,918,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 385,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김미란 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준 | 2025.12.24 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인이 핵심
등기부상 최초 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소되었고, 2023.08.21 오은정 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 접수되어 있으며, 이 등기는 현재 자료상 말소 표시가 없습니다. 2025.12.24 김미란의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주현 | 2023.08.21 | 2026.01.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조정환 | 2024.11.05 | 2026.02.13 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 사람은 없습니다. 두 임차인은 모두 말소기준 전 전입이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 우선변제 여부, 배당 후 미회수 보증금, 매수인 승계액을 모두 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최근 시세 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 확인되는 가격 숫자는 감정가·최저가 385,000,000원과, 소유권이전 당시 등기상 거래가액 405,918,000원입니다. 그러나 2023.08.21 거래가액은 현재의 최근 시세를 대신할 수 없습니다.
최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격을 확인할 수 있는 자료가 없으므로, 신건 최저가 385,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지 또는 높은지 판단을 보류해야 합니다. 특히 이 사건은 임차인 인수액까지 미상이어서 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,190,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 김미란 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,810,000원 |
제공된 배당 시나리오에서는 신청채권 235,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 143,810,000원으로 계산됩니다. 다만 임차인 2명의 보증금·확정일자가 미상이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 구조이므로 실제 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다. 따라서 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 최종 권리분석 결론으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 오류동역 북동측에 위치하며 주위에 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 교통. 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 무난한 수준으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
- 토지. 일반상업지역, 업무용, 평지·사다리형, 광대로한면으로 표시되어 있으며 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 정합성 확인. 감정요항 일부에 화곡동 1105 및 제3층 제301호가 함께 기재되어 있어 사건 주소·호수와의 원문 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김주현 보증금 확인. 2023.08.21 전입, 2026.01.25 배당요구. 보증금·확정일자 확인 전에는 인수액 산정이 불가능합니다.
- 조정환 보증금 확인. 2024.11.05 전입, 2026.02.13 배당요구. 동일하게 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 보증금과 예상배당을 바탕으로 낙찰가에 실제 미배당 승계액을 더해 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.08.21 민간임대주택등기가 현재 말소 표시되지 않았으므로 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 감정평가서 대상물 확인. 사건 주소는 오류동 31-280·제14층 제1406호인데 감정요항 일부에 화곡동 1105·제3층 제301호가 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 근거 없이 385,000,000원을 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도로 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인의 보증금 및 확정일자 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘최저가’보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
등기부만 보면 근저당과 압류가 없고 구조가 단순해 보입니다. 하지만 실제 권리분석에서는 말소기준 2025.12.24보다 먼저 전입한 김주현·조정환 2명이 핵심입니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 확정할 수 없고, 매수인이 최종적으로 승계할 금액도 계산할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 385,000,000원이나 1회 유찰가 308,000,000원, 2회 유찰가 246,400,000원만 보고 경제성을 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 임차보증금 확인 → 배당 가능액 확인 → 미배당 승계액 산정 → 실질취득가 계산 → 시세 비교입니다. 지금 단계에서는 그 첫 단계가 해결되지 않았습니다.
