서울남부지방법원 2025타경13931. 서울 강서구 화곡동 미래안포레 제3층 제301호로, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 216,000,000원입니다. 소유자는 오은정이며, 김미란이 235,000,000원의 청구금액으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부에 현재 존속하는 근저당권이나 압류는 확인되지 않지만, 권리분석의 핵심은 채권자보다 경매개시결정보다 먼저 전입한 점유 관계인들에 있습니다.
김주현과 조정환은 모두 경매개시결정 이전 전입자로 확인되며 각각 배당요구도 했습니다. 그러나 두 사람의 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력의 최종 성립 여부, 우선변제 순위, 예상배당액 및 매수인 인수액을 결정할 수 없습니다. 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금의 인수가 증가한다면 실제 취득비용은 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13931 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로 321 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재. 용도 표기가 서로 달라 원본 대조 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 20층 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 오은정 · 2022.09.19 소유권이전등기 · 거래가액 219,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김미란 / 235,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.24 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 임차·점유 관계인 | 김주현·조정환 2명 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매수인 인수액 | 확정 불가 · 선순위 전입자 보증금 인수 가능성 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 핵심이다
말소기준권리는 2025.12.24 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 기존 신탁등기와 유혜민의 주택임차권등기는 이미 말소된 이력이 있으며, 현재 존속하는 근저당권은 확인되지 않습니다. 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그러나 김주현과 조정환의 전입일은 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 전입일 선후만으로 대항력을 확정할 수는 없으므로 점유·임대차관계와 관련 요건을 확인해야 합니다. 두 사람에 대한 보증금 인수 가능성은 등기상 경매개시결정의 소멸 여부와 별개의 문제입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 관계인 2명, 보증금 모두 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주현 | 2023.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 인수 가능 |
| 조정환 | 2024.11.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 인수 가능 |
두 사람 모두 말소기준권리 이전 전입자입니다. 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아니며, 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차관계 확인이 필요합니다.
| 김주현 | 2023.08.21 전입 · 2026.01.25 배당요구 · 보증금 및 확정일자 미상 |
|---|---|
| 조정환 | 2024.11.05 전입 · 2026.02.13 배당요구 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 과거 임차권자 | 유혜민 · 보증금 120,000,000원 · 2024.09.03 임차권등기 후 2024.11.12 말소 |
| 실제 조사 관계인 | 김주현·조정환 2명 · 과거 말소된 유혜민 임차권은 별도 현존 임차인이나 확정 인수액으로 합산하지 않음 |
③ 가격 분석 — 실거래 시세 없이 2.16억을 평가할 수 없다
감정가는 216,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가 역시 216,000,000원입니다. 등기상 소유자의 과거 거래가액은 219,500,000원이지만, 이 금액은 현재 시장에서 거래되는 시세가 아닙니다.
최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 없어 감정가가 현재 시세보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다. 여기에 선순위 전입자들의 보증금 인수액까지 확정되지 않았으므로 실제 취득비용과 시세를 비교할 단계가 아닙니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 216,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 216,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 과거 등기 거래가액 | 219,500,000원 | 현재 시세 대체 불가 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
| 매수인 실질취득 | 산정 불가 | 미배당 보증금 인수 가능성 |
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,824,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 김미란 | 235,000,000원 | 212,176,000원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 22,824,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차인 배당·매수인 인수 | 미상 | 확정 불가 |
위 배당은 집행비용과 신청채권자 중심의 추정 계산입니다. 김주현·조정환의 보증금·우선변제 및 최우선변제, 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당 22,824,000원을 매수인 인수채무로 단정할 수 없으며, 임차인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낮아지는 최저가, 여전히 미확정인 인수
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 22,824,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 65,419,200원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 99,495,360원 | 미확정 |
유찰 시 최저가는 172,800,000원, 138,240,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 각 회차의 매수인 인수액 0원이라는 계산값을 실제 결과로 확정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 경우, 최저가 하락분이 그대로 취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (등기·토지정보 및 감정요항 기준)
- 소재지. 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제3층 제301호. 도로명주소는 화곡로 321입니다.
- 입지정보 검증. 감정요항의 위치·주위환경 설명은 구로구 오류동 및 오류동역을 가리켜 등기상 소재지와 불일치합니다. 해당 설명에 기초한 역세권·접근성 평가는 보류해야 합니다.
- 용도. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 건축물 용도와 호실별 이용상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 20층 건물의 제3층 제301호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비 등이 있는 것으로 감정요항에 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 토지면적 360.3㎡ · 공시지가 12,200,000원/㎡. 해당 토지 수치를 개별 호실의 대지권 면적이나 가치로 해석해서는 안 됩니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로 해당 호실에 적용되는 규제는 용도 확인 후 대조해야 합니다.
- 건축물 사항. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 실제 용도 및 소재지 설명의 불일치는 별도 검증이 필요합니다.
- 환금성. 동일 건물 또는 유사 용도의 최근 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않아 환금성 및 적정 매각가격은 판단을 보류합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김주현 보증금 확인. 2023.08.21 전입자로, 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유 여부 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 조정환 보증금 확인. 2024.11.05 전입자로, 보증금·확정일자·점유 관계 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 임차인 간 권리관계. 두 사람의 점유 부분이 미상이므로 각각의 임대차 목적물과 권리의 중복 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 금액을 임의 합산하거나 인수액을 0원으로 처리하지 않습니다.
- 과거 임차권 말소 확인. 유혜민의 주택임차권등기는 이미 말소됐습니다. 말소 경위와 현재 점유·임대차관계의 연결 여부를 확인하되, 과거 보증금 120,000,000원을 별도 현존 채무로 단정하지 않습니다.
- 배당표 재검토. 현재 예상배당은 집행비용과 신청채권자만 중심으로 계산돼 있습니다. 임차인 우선변제·최우선변제 및 당해세를 확인해 다시 산정해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 입찰가에 실제 인수하는 미배당 보증금을 더해 판단해야 합니다. 각 임차인의 대항력과 인수 여부가 확정되기 전에는 입찰가만으로 수익성을 평가하지 않습니다.
- 용도 및 소재지 대조. 근린시설과 오피스텔 표기, 화곡동과 오류동 감정요항 불일치를 건축물대장·감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물·동일 용도의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격과 가격 추세를 확보한 후 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.09.19 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 임대의무기간 및 관련 의무의 현황과 경매 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 실제 점유 관계와 명도 가능 여부, 미납 관리비 및 매수인 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수 보증금을 먼저 확인해야 한다”
이 물건의 말소기준권리는 2025.12.24 강제경매개시결정입니다. 근저당권이 없고 과거 임차권등기가 말소됐다는 점만 보면 등기 관계가 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 김주현과 조정환이라는 말소기준 이전 전입자 2명의 보증금과 우선변제 여부가 미확정이라는 중요한 문제가 남아 있습니다.
배당모형에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 이를 실제 권리분석 결론으로 사용할 수 없습니다. 인수 보증금이 발생한다면 매수인의 실질취득비용은 최저가 216,000,000원보다 높아질 수 있으며, 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다는 보장은 없습니다.
여기에 최근 실거래가격이 확인되지 않고, 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔이라는 용도 불일치까지 존재합니다. 현 단계의 결론은 선순위 임차보증금 인수액·실제 용도·최근 시세를 확정하기 전까지 가격 경쟁력 판단을 보류해야 한다는 것입니다. 이 사건의 핵심은 최저가의 할인율이 아니라 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하게 되는지를 확인하는 데 있습니다.
