의정부지방법원 2026타경70516. 의정부동 ‘의정부 디베뉴스타’ 20층 2018호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형 아파트)입니다. 동일면적 실거래 비교 대상은 전용 14.62㎡이며, 2020.05.22. 준공된 199세대 건물입니다.
등기부에는 근저당권이 없고, 현재 소유자는 양원석입니다. 2024.11.14. 매매를 원인으로 거래가액 98,000,000원에 소유권을 취득했고, 2026.03.13. 채권자 이정희의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 그 뒤 2026.05.11. 국민건강보험공단 압류가 추가됐습니다. 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이 사건의 핵심은 등기부보다 그보다 앞서 전입한 점유자 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70516 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 166-4 의정부 디베뉴스타 20층 2018호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형 아파트) · 전용 14.62㎡ · 지상 24층 중 20층 |
| 소유자 | 양원석 (2024.11.14. 매매, 거래가액 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정희 / 44,190,127원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선행 전입 2명이 핵심
말소기준은 2026.03.13. 강제경매개시결정입니다. 이보다 뒤인 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 기태민은 2022.06.24., 은성원은 2023.01.16. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, ‘대항력 있음’이나 구체적 인수금액을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 기태민 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2026.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 은성원 | 2023.01.16 | 미상 | 미상 | 2026.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 신건은 이미 높다
의정부디베뉴스타 전용 14.62㎡ 동일면적 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 4건이고 평균은 87,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 86,000,000원이며, 최근 구간은 그 이전 거래 구간보다 5.3% 하락했습니다. 가격 판단에서는 과거 거래까지 포함한 전체 평균 90,750,000원보다 이 최근 지표를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.62㎡ | 23 | 86,000,000원 |
| 2026.05 | 14.62㎡ | 24 | 89,000,000원 |
| 2026.04 | 14.62㎡ | 18 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 14.62㎡ | 21 | 75,000,000원 |
| 2025.04 | 14.62㎡ | 23 | 93,000,000원 |
| 2025.03 | 14.62㎡ | 15 | 94,000,000원 |
| 2025.01 | 14.62㎡ | 17 | 90,500,000원 |
| 2024.12 | 14.62㎡ | 19 | 98,000,000원 |
| 2024.11 | 14.62㎡ | 23 | 98,000,000원 |
| 2024.11 | 14.62㎡ | 20 | 98,000,000원 |
| 2024.09 | 14.62㎡ | 21 | 73,000,000원 |
| 2024.04 | 14.62㎡ | 20 | 94,500,000원 |
현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.0%입니다. 최신 거래 86,000,000원과 비교해도 12,000,000원 높습니다. 최근 가격 흐름이 -5.3%인 상황에서 감정가가 최근 시세보다 높은 만큼, 신건 최저가를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,164,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 이정희 | 44,190,127원 | 44,190,127원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,645,873원 |
이 계산에서는 신청채권자 44,190,127원이 전액 배당되고 51,645,873원이 남는 구조입니다. 다만 임차인 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의초등학교 서측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 전철 1호선 의정부역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형 아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조 지하 2층·지상 24층 건물의 20층입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 동측 약 22m, 서측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다. 공시지가는 3,582,000원/㎡입니다.
- 규제·현황. 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 동일면적 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균이 87,500,000원이고 최근 가격 흐름이 -5.3%이며, 같은 건물 경매물건 평균 유찰은 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 기태민·은성원의 보증금, 임대차계약 내용, 확정일자와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 두 사람의 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 90,750,000원보다 최근 12개월 평균 87,500,000원과 최신 거래 86,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 과거 구간 대비 5.3% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균의 112.0%이므로 신건 자체에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 78,400,000원, 2회 유찰 시 62,720,000원입니다. 다만 어느 회차든 임차보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수금액’을 확정해야 한다
이 사건은 근저당이 없고 후순위 압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 말소기준인 2026.03.13.보다 훨씬 앞선 2022.06.24.·2023.01.16. 전입자 2명이 있고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가 98,000,000원이 곧 실질취득액이라고 볼 수 없습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 87,500,000원, 최신 거래 86,000,000원에 비해 신건 최저가가 98,000,000원으로 높고 최근 추세도 -5.3%입니다. 현재 단계의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 두 임차인의 실제 보증금과 인수 범위를 먼저 확인하는 것입니다. 그 금액이 확정되지 않은 상태에서는 가격 메리트도, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
