의정부지방법원 2026타경70516. 의정부동 의정부 디베뉴스타 23층 2311호, 동일 면적 실거래 비교 기준 전용 14.62㎡의 소형 주거용 물건입니다. 물건종류는 오피스텔로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태는 공동주택인 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다. 입찰 전 실제 건축물대장상 용도와 해당 호실의 공부를 대조할 필요가 있습니다.

등기상 현재 소유자는 양원석이며, 2024년 11월 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 채권자 이정희의 강제경매가 개시됐습니다. 문제는 이보다 앞선 2022년과 2023년 전입 임차인이 확인된다는 점입니다. 소유권 취득 이전부터 전입한 사람들이므로 기존 임대차 관계의 승계 여부까지 살펴야 합니다.

신청채권자의 청구금액은 44,190,127원이고, 제공된 배당계산은 해당 채권을 전액 배당하는 구조입니다. 그러나 채권자에게 배당이 충분하다는 사실이 임차보증금의 매수인 인수 위험까지 해소한다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 2건

등기부상 먼저 정리된 권리. 2020.06.02. 우리자산신탁주식회사 명의 소유권보존 신탁등기와 관련 금지사항등기는 이미 말소됐습니다. 2020.06.26. 이보영에게 소유권이 이전됐고, 2024.11.19. 양원석에게 다시 이전됐습니다. 현재 확인되는 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

다만 등기부상 금전채권이 단순하다는 사실과 점유자의 임차권이 정리된다는 사실은 서로 다릅니다. 본건 권리분석의 핵심은 두 임차인의 보증금·대항력·배당관계입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 보증금 미상

실제 임차인 2명 기준입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일 선행만으로 주택 인도, 실제 점유, 임대차의 유효성 및 우선변제 요건을 모두 확정할 수는 없습니다.

• 임대차계약서. 기태민·은성원 각각의 실제 보증금, 계약 당사자, 임대차 목적물과 계약기간을 확인해야 합니다.
• 점유관계. 2311호의 실제 점유자와 전입자 사이의 관계, 두 사람이 동일 호실에 전입한 사유를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구. 우선변제 성립 여부와 실제 배당 대상 금액, 배당요구의 내용 및 유효성을 확인해야 합니다.
• 소유권 이전 전 임대차. 두 전입일 모두 양원석의 소유권 취득보다 빠르므로, 종전 소유자와의 계약 및 임대인 지위 승계 관계를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 매수인에게 인수되는 임차권 관련 기재와 매각조건을 원본으로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 8,750만원, 신건 최저가 1억원

의정부 디베뉴스타는 199세대 규모로, 준공일은 2020.05.22.입니다. 대상 호실과 면적이 일치하는 전용 14.62㎡ 실거래를 비교했습니다. 전체 12건 평균은 90,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.

전체 표본의 최저 거래가는 73,000,000원, 최고가는 100,000,000원으로 거래가격의 편차가 있습니다. 신건 최저가 100,000,000원은 이 표본의 최고 거래가와 같은 수준입니다. 반면 최신 거래인 2026년 7월 23층 물건은 86,000,000원에 거래됐습니다. 본건도 23층이므로 층수 측면에서 참고할 만한 비교 사례입니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영)

아래 표는 집행비용과 신청채권자 청구액만 반영한 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 2명의 보증금·우선변제권·실제 배당액이 확인되지 않았으므로 최종 배당표가 아닙니다.

* 53,609,873원은 집행비용 2,200,000원과 신청채권자 배당 44,190,127원만 공제한 계산상 잔여액입니다. 임차인 배당·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 소유자 교부액과 다를 수 있습니다. 신청채권자의 전액 배당 및 매수인 인수 0원도 확정된 결과가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 의정부동 경의초등학교 서측 인근입니다. 근린생활시설·오피스텔·공동주택이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 수도권 전철 1호선 의정부역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.05.22. 준공된 199세대 규모의 의정부 디베뉴스타입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측 약 22m, 서측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,582,000원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 용도. 경매 물건종류는 오피스텔, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 대조하고 주거용 이용에 따른 권리관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 전용 14.62㎡ 동일 면적의 실거래는 확인되지만 가격 편차가 존재합니다. 최근 12개월 평균은 87,500,000원이고 이전 기간 대비 5.3% 하락했습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 2.0회로, 신건 가격을 뒷받침하는 근거는 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최우선 확인 — 보증금. 기태민·은성원 각각의 임대차계약서와 보증금 증빙을 확보해야 합니다. 보증금을 모르면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
• 전입·점유 일치 여부. 두 임차인의 전입신고가 실제 2311호 점유 및 유효한 임대차와 연결되는지 확인해야 합니다.
• 우선변제권. 확정일자와 배당요구 내역, 배당 가능액을 확인해 미배당 보증금 규모를 산정해야 합니다.
• 소유자 변경 이력. 임차인 전입 후 양원석에게 소유권이 이전됐으므로 종전 임대차의 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 인수되는 임차권 기재, 점유관계 및 특별매각조건을 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 전체 평균 90,750,000원보다 최근 평균 87,500,000원과 최신 거래 86,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 최종 비교 대상은 낙찰가가 아닌 인수액을 포함한 실질취득 부담입니다.
• 유찰 시나리오. 최저가가 80,000,000원 또는 64,000,000원으로 내려가더라도 임차보증금 인수액을 별도로 더해 판단해야 합니다.
• 용도 확인. 오피스텔과 도시형생활주택 이용상태의 차이를 건축물대장과 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유자별 명도 가능성과 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류 및 매각기일 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “1억원이 아니라, 실제 얼마를 떠안는지가 핵심”

의정부 디베뉴스타 2311호는 등기부만 보면 복잡한 근저당권이나 가압류가 없는 강제경매입니다. 그러나 경매개시결정보다 먼저 전입한 기태민·은성원 2명의 임차보증금이 모두 미상입니다. 이들의 대항력 성립 여부와 배당 후 미회수 보증금에 따라 매수인의 실질취득 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균 87,500,000원의 114.3%이며, 최신 거래 86,000,000원을 웃돕니다. 최근 시세가 5.3% 하락했다는 점도 고려해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 증가하면 실질취득 부담은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

결론은 임차인 권리관계 확인이 먼저이고, 가격 판단은 그다음입니다. 두 임차인의 보증금·점유·우선변제·실제 배당액을 확인해 매수인 인수액을 계산한 뒤, 그 인수액을 포함한 실질취득 부담을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 현 단계에서 인수 0원 또는 저가 매수라고 단정할 근거는 없습니다.