의정부지방법원 2026타경60085. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 706 광양프런티어밸리6차 1층 101호를 기준으로 진행되는 근린시설 경매입니다. 감정평가상 기호(1)-(3)는 모두 근린생활시설로 이용 중이고, 건물은 지하 1층· 지상 15층 구조입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있으며, 근저당권에는 같은 건물 102호·103호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
권리의 기준점은 2024.05.29. 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,620,000,000원이고, 같은 날 최영내가 거래가액 883,694,000원으로 소유권을 취득했습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,387,143,991원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60085 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 706 광양프런티어밸리6차 1층 101호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 삼원로 83 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 프리케스트콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 · 1층 101호 외 2개호 |
| 소유자 | 최영내 · 2024.05.29. 소유권이전 · 거래가액 883,694,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,792,000,000원 / 1,792,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 1,387,143,991원 |
| 말소기준 | 2024.05.29. 근저당권 · 채권최고액 1,620,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심
등기권리 자체는 비교적 단순합니다. 2024.05.29. 근저당권이 말소기준권리이고, 2026.01.14. 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2026.03.27. 동고양세무서장 압류는 2026.06.26. 해제되어 등기부상 이미 말소되었습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤태용 | 101호 | 2024.10.18. | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | 인수 없음 |
| 주영미 | 103호 | 2022.12.06. | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 보증기관 승계 없음 | 30,000,000원 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 보증금을 중복 합산할 사유는 없습니다. 윤태용은 2026.02.03. 배당요구를 했고, 주영미는 2026.03.25. 배당요구를 했습니다. 다만 주영미는 우선변제권이 없는 것으로 배당 시나리오에 반영되어 있어, 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 1,792,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 주영미 보증금 30,000,000원을 매수인이 별도로 인수하므로 실제 자금부담을 볼 때는 최저가만 보면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 1,822,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,792,000,000원 | 30,000,000원 | 1,822,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,433,600,000원 | 30,000,000원 | 1,463,600,000원 | 203,136,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,146,880,000원 | 30,000,000원 | 1,176,880,000원 | 486,988,800원 |
유찰되더라도 주영미 보증금 인수액은 각 시나리오에서 30,000,000원으로 동일합니다. 따라서 향후 회차에서도 응찰가 자체가 아니라 응찰가 + 인수보증금을 실제 취득비용으로 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,792,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,320,000원 |
| 인수 · 임차인 주영미 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,620,000,000원 | 1,620,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,680,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 20,320,000원과 근저당권 1,620,000,000원이 반영되고, 소유자 잔여는 151,680,000원입니다. 주영미 보증금 30,000,000원은 배당액 0원으로, 매수인이 별도 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 시나리오에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 도래울중학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 기호(1)-(3) 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물의 1층 101호 외 2개호이며, 기본적인 위생·급배수·화재탐지·냉난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 일단의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 계획. 원흥동 706·707은 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 공공주택지구, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차에서는 최저가 1,792,000,000원이 아니라 주영미 보증금 인수 30,000,000원을 더한 1,822,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 103호 대항력 임차인. 주영미의 전입일 2022.12.06.은 말소기준 2024.05.29.보다 빠릅니다. 배당 시나리오상 보증금 전액이 매수인 인수입니다.
- 101호 임차인. 윤태용은 2024.10.18. 전입으로 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 보증금 30,000,000원·월차임 2,500,000원이며 2026.02.03. 배당요구를 했습니다.
- 일괄매각 범위. 감정요항은 101호 외 2개호를 함께 다루고 있고, 매각물건명세서 비고도 일괄매각입니다. 근저당에는 102호·103호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 유찰 시에도 인수는 별도. 1회 유찰 시 매각가 1,433,600,000원, 2회 유찰 시 1,146,880,000원이지만 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 30,000,000원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 일괄매각 대상의 점유 및 임대차 관계를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 17.92억”만 보면 안 된다
이 사건의 등기부상 말소기준은 선명합니다. 2024.05.29. 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당이 기준이고, 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 결론은 인수 0원이 아닙니다. 103호 주영미의 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 보증금 30,000,000원을 매수인이 전액 인수합니다.
따라서 신건인 현재 회차의 자금 판단 기준은 1,792,000,000원의 최저매각가가 아니라 1,822,000,000원의 실질취득액입니다. 또한 감정평가 대상은 101호 외 2개호, 명세서상 일괄매각이며 근저당 공동담보에도 102호·103호가 기재되어 있으므로, 일괄매각 범위와 각 호실의 임차관계를 하나의 묶음으로 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
