💰 확정 인수 30,000,000원 ⚠️ 미상 점유 1건 🏷️ 최저가 911,000,000원 📅 매각 2026.09.30
의정부지방법원 2026타경60085. 원흥동 광양프런티어밸리6차 1층 103호의 근린시설입니다. 감정평가상 기호(1)-(3)는 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최영내이며 2024.05.29 소유권을 이전받았고, 거래가액은 903,362,000원입니다. 같은 날 수원화성오산축산업협동조합이 채권최고액 1,620,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기 자체만 보면 구조는 단순하지만, 임차관계가 핵심입니다. 103호 임차인 주영미는 2022.12.06 전입해 말소기준일인 2024.05.29보다 빠르고, 자료상 대항력 있음으로 확인됩니다. 보증금 30,000,000원에 우선변제권이 없어 배당으로 회수되지 않고 매수인이 전액 인수합니다. 더구나 별도로 전입신고일과 보증금이 모두 미상인 ‘점포’ 점유가 확인돼, 이 부분은 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60085 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 706 광양프런티어밸리6차 1층103호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 83 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 최영내 · 2024.05.29 소유권이전 · 거래가액 903,362,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 911,000,000원 / 911,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 1,387,143,991원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2024.05.29 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 1,620,000,000원입니다. 2026.01.14 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.03.27 동고양세무서장이 한 압류는 2026.06.26 해제되어 등기부상 말소됐습니다.
| 임차·점유 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤태용 | 101호 | 2024.10.18 | 30,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 없음 | 2026.02.03 | 미상 |
| 주영미 | 103호 | 2022.12.06 | 30,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 있음 | 2026.03.25 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
윤태용은 101호로 신고되어 본건 103호와 점유부분이 다르고, 전입일 2024.10.18은 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 반면 본건 103호에 직접 연결되는 주영미와 점포 미상 점유는 별도로 봐야 합니다.
② 실질취득액 — 최저가만 보면 안 된다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 911,000,000원인 신건입니다. 그러나 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 낙찰가만이 아닙니다. 확인된 주영미 보증금 30,000,000원을 더해야 하므로 확정 최소 실질취득액은 941,000,000원입니다. 점포 점유의 보증금은 미상이어서 실제 부담은 더 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 확정 최소 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 911,000,000원 | 30,000,000원 | 941,000,000원 | 720,510,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 728,800,000원 | 30,000,000원 | 758,800,000원 | 900,888,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 583,040,000원 | 30,000,000원 | 613,040,000원 | 1,045,190,400원 |
③ 예상배당표 (매각가 911,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 11,510,000원 |
| 인수 · 임차인 주영미 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,620,000,000원 | 899,490,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 11,510,000원을 제외한 899,490,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 720,510,000원입니다. 주영미 보증금 30,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유의 추가 부담 가능성도 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울중학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 본건 북서측으로 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(3)는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 지하1층·지상15층 건물 내 1층 101호 외 2개호이며, 기본적인 위생·급배수·화재탐지·냉난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 일단의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 계획. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 가격 판단. 근린시설의 실거래 비교자료가 없어 감정가와 최저가의 시장가격 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주영미 인수액 반영. 본건 103호의 보증금 30,000,000원은 예상배당 0원으로 매수인이 전액 인수합니다.
- 미상 점유 확인. ‘점포’ 점유는 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력을 배제하지 말고 보증금·전입관계를 보완 확인해야 합니다.
- 101호와 103호 구분. 윤태용은 101호로 신고되어 있으며 본건 주소는 103호입니다. 점유부분을 혼동하지 않아야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현 회차는 최저가 911,000,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 최소 941,000,000원을 출발점으로 검토해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 유리한지 불리한지 단정할 수 없습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액 대비 720,510,000원이 미배당됩니다. 유찰될수록 미배당 규모는 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수관계가 먼저다”
이 물건은 말소기준권리 자체는 명확하지만 임차관계가 단순하지 않습니다. 103호 주영미의 대항력이 확인돼 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수하고, 별도의 점포 점유는 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 회차의 부담은 최소 941,000,000원이지만, 이를 최종 총액으로 고정할 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트 역시 판단 보류가 맞습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 103호의 확정 인수 30,000,000원과 미상 점유의 실제 보증금·대항력 여부를 어디까지 확인하느냐입니다.
