💰 137.7% 📉 -2.7% 🏠 임차인 1명 ⚠️ 보증금 미상
수원지방법원 2024타경6934. 경기도 이천시 창전동 현대아파트 101동 10층 1007호입니다. 전용면적은 52.88㎡이고, 1985.08.13 사용승인된 지상 10층 건물의 10층 세대입니다. 공부상 내부는 방3·거실·주방·욕실2·현관 등으로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사살리브이고 2013.10.08 소유권을 취득했으며, 당시 거래가액은 104,000,000원입니다.
권리관계의 기준은 2021.04.30 설정된 주식회사신한은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 주식회사세청 근저당권, 장화순 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 광주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 장기영의 전입일은 2013.10.28로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6934 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 애련정로136번길 33-9, 101동 10층1007호 (창전동,현대아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 52.88㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·현관 · 지상10층 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사살리브 (2013.10.08 소유권이전 · 거래가액 104,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 421,724,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 | 현대1 · 210세대 · 1985.08.13 사용승인 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2021.04.30의 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2023.08.03 주식회사세청 근저당권 67,600,000원, 2024.08.16 장화순 가압류 54,455,000원, 2024.12.09 임의경매개시결정, 2026.02.05 국민건강보험공단 압류, 2026.09.04 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 장기영의 전입은 2013.10.28로 기준권리보다 앞서므로 등기상 후순위 권리들과 달리 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장기영 | 2013.10.28 | 2024.12.19 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 159,000,000원은 최근 시세보다 높다
현대1 동일 면적 52.88㎡의 최근 거래 12건 가운데 최근 12개월 표본은 8건, 평균은 115,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 118,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -2.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.88㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 52.88㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2026.06 | 52.88㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 52.88㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 52.88㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 52.88㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 52.88㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.88㎡ | 8건 | 115,500,000원 |
현재 최저매각가 159,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.7%입니다. 최신 거래 118,000,000원보다도 높고, 최근 가격 추세가 -2.7%인 점까지 감안하면 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거가 없습니다. 더구나 대항력 가능 임차인의 인수액이 확인되지 않았으므로 실제 취득부담은 159,000,000원보다 커질 가능성도 남아 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 155,974,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사세청 | 67,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장화순 | 54,455,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 배당 시나리오상 총 채권액은 722,055,000원, 채권자 배당액은 155,974,000원, 미배당액은 566,081,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 장기영의 보증금이 확인되지 않아 실제 임차보증금의 배당·인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 159,000,000원 | 155,974,000원 | 566,081,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 597,435,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 622,519,640원 |
신청채권자의 청구액은 421,724,931원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 배당액이 155,974,000원, 1회 유찰 시 124,619,200원, 2회 유찰 시 99,535,360원으로 모두 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 물건·공부 확인 포인트
- 대지 표시. 등기사항전부증명서의 대지권 목적 토지 중 창전리 49-1은 2,305㎡, 창전리 1-10은 741㎡로 기재돼 있으나 토지대장상 면적은 각각 2,035㎡, 747㎡로 조사됐습니다.
- 공용부분. 집합건축물대장 전유부에는 지1 5.65㎡가 아파트 용도로 등재돼 있으나 등기사항전부증명서 등에 미등재된 부분으로, 현황상 공용부분으로 조사되어 공용면적에 포함해 평가됐습니다.
- 내부구조. 건축물현황도상 내부 구조가 미표기돼 있어 내부 구조와 확장 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면이며 공시지가는 986,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역에 포함되고 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에도 포함되는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 장기영의 보증금·확정일자가 확인돼야 미배당 보증금과 실제 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 116,583,333원보다 최근 12개월 평균 115,500,000원과 최신 거래 118,000,000원, 최근 추세 -2.7%를 우선해서 봐야 합니다.
- 신건 가격. 159,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.7%로 최근 시세보다 높습니다.
- 유찰 이후도 실질취득 기준. 1회 유찰 127,200,000원, 2회 유찰 101,760,000원이 되더라도 임차인 미배당 보증금이 인수된다면 그 금액을 낙찰가에 더해 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 장기영의 점유관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘실질취득액’을 확정해야 한다
이 물건은 후순위 등기권리만 보면 정리가 명확합니다. 하지만 전입일 2013.10.28의 장기영이 말소기준권리 2021.04.30보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 인수 0원이라고 단정할 수 없는 사건입니다.
가격도 신건 159,000,000원이 최근 12개월 평균 115,500,000원의 137.7%이고 최신 거래 118,000,000원보다 높으며, 최근 추세는 -2.7%입니다. 현재 가격 자체에 시세 할인은 없습니다. 2회 유찰 시 매각가는 101,760,000원까지 내려가지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 남을 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘장기영의 보증금이 얼마이고 실제 얼마를 인수하느냐’입니다.
