수원지방법원 2024타경6934. 이천시 증포동 ‘설봉2차푸르지오’ 202동 1층 101호 아파트입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 전용 84.9528㎡이며, 단지는 347세대, 준공일은 2011.11.25입니다. 권리분석의 기준점은 2012.01.11 설정된 하나은행 근저당입니다. 그 이후 신한은행·세청의 근저당, 카드사 가압류, 경매개시결정, 이천시와 국민건강보험공단의 압류가 이어졌지만 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 장기영 1명입니다. 전입일은 2013.10.28로 말소기준일 2012.01.11보다 늦고, 제공된 판정 역시 대항력 없음입니다. 배당요구는 2024.12.19 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위 자체는 별도 확인 대상입니다. 그럼에도 현재 예상배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6934 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 애련정로 180, 202동 1층101호 (증포동,설봉2차푸르지오) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9528㎡ · 1층 101호 |
| 소유자 | 엄상현 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 444,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 421,724,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2012.01.11 하나은행 근저당입니다. 이후 현재 남아 있는 신한은행 근저당 600,000,000원, 세청 근저당 67,600,000원, 삼성카드·롯데카드·신한카드·산은캐피탈의 가압류, 경매개시결정과 후순위 압류는 모두 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장기영 | 2013.10.28 | 2024.12.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 수준을 웃돈다
설봉2차푸르지오 동일 면적의 실거래 12건은 2025.03부터 2026.08까지 300,000,000원~439,000,000원에 형성돼 있습니다. 전체 평균은 392,500,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 384,875,000원, 최신 2026.08 거래는 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 9 | 405,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 13 | 410,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 10 | 439,000,000원 |
| 2025.08 | 84.95㎡ | 13 | 408,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 1 | 413,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 9 | 415,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 15 | 395,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 384,875,000원 |
현재 최저가 444,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.4%입니다. 전체 12건 평균 392,500,000원과 비교해도 최저가 비율은 113.1%입니다. 특히 최근 거래군과 이전 거래군의 추세가 -5.6%로 나타나므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격을 낙관해서는 안 됩니다. 최신 거래 360,000,000원도 현재 최저가보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,840,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 195,120,000원 | 195,120,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 242,040,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사세청 | 67,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,450,164원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 24,727,588원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,624,587원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 6,059,372원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 932,581,711원, 예상 채권자 배당액은 437,160,000원, 미배당액은 495,421,711원입니다. 신한은행은 청구액 421,724,931원에 대해 현재 회차 예상배당 242,040,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 444,000,000원 | 437,160,000원 | 495,421,711원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 355,200,000원 | 349,427,200원 | 583,154,511원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 284,160,000원 | 279,381,760원 | 653,199,951원 | 0원 |
현재는 0회 유찰인 신건입니다. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 355,200,000원, 2회 유찰 시 284,160,000원이며 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균보다 높은 만큼, 가격 판단은 현재 회차보다 유찰 후 시나리오에서 시세와 다시 비교하는 편이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (제공 자료 기준)
- 용도. 공부상 이용상태는 아파트이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 84.9528㎡입니다.
- 단지. 설봉2차푸르지오는 347세대, 준공일 2011.11.25입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로한면으로 조사돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 961,700원/㎡입니다. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·제1종지구단위계획구역 등이 포함돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래가 12건 확인되지만 최근 12개월 평균은 384,875,000원이고 최근 거래 추세는 -5.6%입니다. 현재 감정가보다 최근 거래수준이 낮다는 점을 우선 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 할인으로 보지 말 것. 최저가 444,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.4%입니다.
- 최근 거래를 우선 비교. 전체 평균 392,500,000원보다 최근 12개월 평균 384,875,000원과 최신 거래 360,000,000원이 현재 시장 판단에 더 중요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.6%입니다. 과거 고가 거래만 근거로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 장기영은 대항력 없음으로 판정되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구와 최우선변제 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항 발급일은 2026.09.18이며 매각기일은 2026.09.30입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 권리와 가격의 방향이 뚜렷하게 갈립니다. 권리 측면에서는 2012.01.11 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 장기영의 2013.10.28 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 실질취득 444,000,000원은 최근 12개월 평균 384,875,000원의 115.4%입니다. 최신 거래는 360,000,000원이고 최근 추세 역시 -5.6%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 숨은 인수권리가 아니라 신건 가격이 최근 시세보다 높은 상태라는 점입니다. 현재 회차에서 낮은 인수가격을 기대하기보다는, 제공된 1회·2회 유찰 시나리오와 당시의 최신 실거래를 다시 대조해 가격을 판단하는 구조가 적절합니다.
