수원지방법원 2024타경36577. 본건은 경기도 이천시 호법면 안평리 일대의 토지와 버섯재배사·단독주택·근린생활시설이 함께 조사된 물건입니다. 등기상 소유자는 정홍전이고, 말소기준권리는 2023.10.31. 설정된 호법농업협동조합 근저당권 546,000,000원입니다. 2023.11.09. 김성준 가압류 516,566,298원, 2024.07.08. 강제경매개시결정, 2026.09.04. 이천시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 김경원은 2018.01.09., 홍경자는 2023.05.18., 정혁진은 2023.08.02. 전입으로 조사돼 모두 말소기준일인 2023.10.31.보다 앞섭니다. 홍경자는 보증금 3,000,000원이 확인되지만, 김경원과 정혁진은 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 둘은 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36577 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 호법면 안평리 198 · 등기 부동산 안평리 197-1, 197-2, 198 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 호법면 중부대로798번길 51 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 버섯재배사(공실) · 선별실(현황 주거용) · 단독주택 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 정홍전 |
| 감정가 / 최저가 | 236,058,120원 / 236,058,120원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 460,160,105원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2023.10.31. 호법농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 김성준 가압류·강제경매개시결정·이천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2019.04.04. 이천세무서장 압류는 2019.11.05. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경원 | 99.36평방미터 | 2018.01.09 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍경자 | b동 1층 99평방미터 | 2023.05.18 | 3,000,000원 | 400,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 정혁진 | B동 2층 15평방미터 | 2023.08.02 | 미상 | 100,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유·임차 조사 대상은 3명입니다. 홍경자의 보증금은 3,000,000원으로 확인되지만, 김경원과 정혁진은 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수액 3,000,000원은 확정된 전체 인수액이 아니라 확인된 최소 범위로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,058,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,814원 |
| 인수 · 홍경자 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 호법농업협동조합 | 546,000,000원 | 231,953,306원 |
| 3. 가압류 · 김성준 | 516,566,298원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김성준 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 236,058,120원 가정 시 채권자 총 배당액은 231,953,306원, 미배당액은 830,612,992원입니다. 홍경자 보증금 3,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 김경원·정혁진의 보증금은 확인되지 않아 이 계산에 포함돼 있지 않습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 계산 인수 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 236,058,120원 | 3,000,000원 | 231,953,306원 | 830,612,992원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 188,846,496원 | 3,000,000원 | 185,402,645원 | 877,163,653원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 151,077,196원 | 3,000,000원 | 148,162,115원 | 914,404,183원 |
신청채권 청구액은 460,160,105원이지만 세 시나리오 모두 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 선순위 근저당 채권최고액이 546,000,000원으로 매각가를 초과하기 때문입니다.
⑤ 매각조건·토지 리스크
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다.
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각허가결정 시까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
- 지목과 현황 차이. 목록1은 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘대지’로 이용 중입니다.
- 매각 제외. 목록1 지상 컨테이너 및 이동식 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 건물 이용상태. 목록5는 공부상 동식물관련시설이지만 선별실 부분은 현황 주거형태로 조사됐습니다.
- 토지 일부 위치 유의. 기호4 토지 동측 일부는 지적도 및 목측상 인접 어린이놀이터에 포함된 것으로 조사돼 권리관계와 위치 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안평3리마을회관 남측 및 남동측 인근으로 단독주택 등 농촌마을·농경지대와 공업·창고시설, 국도변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 기호1·4는 차량 출입이 자유롭고, 기호3은 중소형 차량 및 농기계, 기호7은 농기계 출입이 가능합니다. 대중교통여건은 대체로 보통입니다.
- 토지. 확인된 토지면적은 431.0㎡, 지목은 전, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 67,000원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 건물. 버섯재배사, 현황 주거형태 선별실, 단독주택, 근린생활시설이 함께 조사돼 이용형태가 단순하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김경원·정혁진 보증금 확인. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 홍경자 인수. 보증금 3,000,000원, 월차임 400,000원이며 배당표상 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록1은 매각허가결정 시까지 증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 목록1의 지목 ‘전’과 현황 ‘대지’, 목록5의 공부상 동식물관련시설과 현황 주거형태를 직접 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 목록1 지상의 컨테이너와 이동식 창고는 매각 대상이 아닙니다.
- 기호4 경계 확인. 동측 일부가 인접 어린이놀이터에 포함된 것으로 조사됐으므로 현황 경계와 권리관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘낙찰가’보다 선순위 점유 확인
등기상 후순위 권리는 정리가 명확합니다. 그러나 이 사건은 말소기준권리보다 앞선 전입 3명이 있다는 점에서 권리분석의 초점이 임차관계로 이동합니다. 홍경자 보증금 3,000,000원은 현재 계산상 인수 대상으로 반영돼 있지만, 김경원·정혁진은 보증금이 확인되지 않아 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
또한 농지취득자격증명, 현황과 지목의 차이, 매각 제외 컨테이너·이동식 창고, 기호4 토지의 경계 유의사항까지 함께 확인해야 합니다. 현재 최저가 236,058,120원만 보고 실질취득비용을 판단할 수 없는 사건이며, 선순위 점유자의 보증금과 배당·인수 여부가 확인된 뒤에야 회차별 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.
