수원지방법원 2024타경36577. 경기도 이천시 호법면 안평리 227-4 일대의 토지와 건물들을 함께 매각하는 사건입니다. 감정상 이용상태는 버섯재배사·선별실, 단독주택, 근린생활시설로 나뉘며, 기호5 선별실은 현황 주거용, 기호6 에이동은 단독주택, 기호6 비동은 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 정홍전이며, 현재 권리분석의 기준은 2016년 호법농업협동조합 근저당입니다.
권리관계 자체는 기준이 명확합니다. 2016.03.02 설정된 호법농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 120,000,000원이고, 이후 김성준의 516,566,298원 가압류와 강제경매개시결정, 국·이천시 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36577 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 호법면 안평리 227-4 · 경기도 이천시 호법면 중부대로760번길 123 |
| 용도 | 근린상가 + 토지 · 단독주택 · 동식물관련시설 포함 |
| 이용상태 | 기호5 버섯재배사(공실)·선별실(현황 주거용), 기호6 에이동 단독주택, 기호6 비동 근린생활시설 |
| 소유자 | 정홍전 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 484,706,870원 / 484,706,870원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성준 / 460,160,105원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.02 호법농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
2000년 호법농업협동조합 근저당 28,000,000원과 2012년 마장신용협동조합 근저당 126,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 것은 2016.03.02 호법농업협동조합 근저당입니다. 이후 발생한 김성준 가압류·강제경매와 국·이천시 압류는 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경원 | 99.36평방미터 | 2018.01.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정혁진 | B동 2층 15평방미터 | 2023.08.02 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍경자 | b동 1층 99평방미터 | 2023.05.18 | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2016.03.02 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없으므로 실제 임차인은 3명이며 중복 합산 대상은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 484,706,870원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,247,069원 |
| 2. 근저당 · 호법농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김성준 | 516,566,298원 | 357,459,801원 |
| 4. 강제경매개시결정 연계 · 김성준 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 636,566,298원 중 채권자 예상배당은 477,459,801원, 미배당은 159,106,497원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안평3리마을회관 남측 및 남동측 인근. 단독주택 등 농촌마을과 농경지대, 공업·창고시설, 국도변 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 기호1·4 토지는 차량 출입이 자유롭고 도로계통과 차량 이용이 대체로 무난합니다. 기호3은 중소형 차량·농기계, 기호7은 농기계 출입이 가능하며 대중교통여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 기호5는 2016.12.27 사용승인 강파이프구조 판넬지붕 동식물관련시설, 기호6 에이동은 2000.08.29 사용승인 조적조 단층주택, 기호6 비동은 2007.06.13 사용승인 경량철골구조 2층 제2종근린생활시설입니다.
- 토지. 제시된 안평리 227-4 토지 정보는 613.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 119,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구와 함께 자연보전권역·수질보전특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함되어 있습니다.
- 활용성. 근린생활시설·주택·동식물관련시설·토지가 한 사건에 혼재하므로, 단일 용도 건물보다 실제 사용현황·경계·인접지 관계를 개별적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록4 토지 경계. 동측 일부가 지적도·목측상 인접 어린이놀이터에 포함된 것으로 조사됐습니다. 실제 경계와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 목록6 제시외 건물 ㉢·㉤·㉥이 인접지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됐습니다. 매각 포함 범위와 타지상 부분의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 지상 비닐하우스 2동은 경계가 불분명하고 매각에서 제외됩니다. 인도·철거·사용 문제를 별도로 점검하세요.
- 임차인 3명 점유. 모두 말소기준 이후 전입이지만 실제 점유구역, 임대차계약, 보증금·확정일자 및 명도 협의 가능성은 현장에서 재확인하세요.
- 김경원 관계 확인. 과거 등기상 채무자와 동명이므로 임대차의 실체와 소유자·관계인 여부를 대조하세요.
- 세금 배당. 국·이천시 압류가 있으므로 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순서를 정확히 볼 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 동일 용도·인근 실거래 수치 없이 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 권리축은 분명합니다. 2016.03.02 호법농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 현재 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입입니다. 반면 실제 입찰 난도는 토지와 건물의 현황에서 올라갑니다. 일부 토지는 인접 어린이놀이터에 포함된 것으로 조사됐고, 제시외 건물 일부는 인접지에 걸쳐 있으며, 비닐하우스 2동은 매각에서 제외됩니다.
따라서 이 물건은 “인수 위험보다 경계·점유·매각범위 확인이 중요한 혼합형 일괄매각”으로 보는 것이 적절합니다. 신건 최저가는 484,706,870원이고 권리상 실질취득 역시 484,706,870원이지만, 실거래 비교 없이 이 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 응찰 전에는 지적경계, 제시외 건물의 정확한 위치, 제외 시설, 임차인 점유범위를 현장에서 서로 맞춰보는 절차가 핵심입니다.
