439,040,000원
전주지방법원 2025타경100. 소유자는 이종철·박정훈 각 2분의 1 지분이고, 현재 말소기준권리는 2020.08.12 설정된 송탄농업협동조합 근저당권 828,000,000원입니다. 2025.01.16 임의경매개시결정과 2025.04.16 이종철 지분에 대한 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 먼저 들어온 임차인입니다.
김종옥은 2016.07.27 전입해 말소기준일인 2020.08.12보다 앞섭니다. 보증금은 100,000,000원, 월차임은 2,900,000원, 점유 부분은 257.63㎡로 조사됐고 2025.01.24 배당요구를 했습니다. 그러나 배당 산정에서는 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 처리돼 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경100 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 새터로 122-13, 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 기호1·2는 경계구분 없이 1실의 일반음식점, 기호3은 2칸으로 분리된 공실 |
| 소유자 | 박정훈 2분의 1 · 이종철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,280,000,000원 / 439,040,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 899,946,594원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.12 송탄농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 828,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
과거 한국외환은행 근저당권 1,209,000,000원과 농협은행 근저당권 1,188,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2020.08.12 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 그런데 김종옥의 전입일은 2016.07.27로 이보다 약 4년 앞서므로, 구조화된 권리자료상 대항력 있는 선순위 임차인으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종옥 | 257.63㎡ · 주거 | 2016.07.27 | 100,000,000원 | 2,900,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 따라서 보증금 100,000,000원은 중복 합산된 금액이 아니라 김종옥 본인의 임차보증금입니다. 배당요구일은 2025.01.24이고, 배당자료는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 보라
현재 회차는 감정가 1,280,000,000원의 34.3%인 439,040,000원까지 내려왔습니다. 하지만 매수인 인수 100,000,000원을 더하면 실질취득은 539,040,000원입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 최저가는 307,328,000원, 실질취득은 407,328,000원이며, 5회 유찰 시에는 최저가 215,129,600원, 실질취득 315,129,600원이 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 439,040,000원 | 100,000,000원 | 539,040,000원 | 395,750,400원 |
| 4회 유찰 시 | 307,328,000원 | 100,000,000원 | 407,328,000원 | 525,774,592원 |
| 5회 유찰 시 | 215,129,600원 | 100,000,000원 | 315,129,600원 | 616,682,214원 |
실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 숫자가 강하게 보이지만, 이 사건은 대항력 임차인의 1억원 인수와 실제 상권·임대수익·공실 여부를 함께 가격에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 439,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,790,400원 |
| 인수 · 임차인 김종옥 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 828,000,000원 | 432,249,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금 439,040,000원은 집행비용 6,790,400원과 송탄농업협동조합 432,249,600원 배당으로 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 395,750,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인 보증금 100,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 별도의 매수인 인수로 산정됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 서신동 롯데백화점 전주점 서측 인근. 백화점·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 전주천 남서향 주변의 정비된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근 버스승강장과 간선도로인 온고을로가 있으며, 온고을로·여울로와 접속되는 상가지대 내 소로 및 공용주차장과 가깝습니다.
- 용도. 감정평가상 기호1·2는 경계구분 없이 1실의 일반음식점으로 이용 중이고, 기호3은 2칸으로 분리된 공실입니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각 및 경계구분 없는 일반음식점 이용이 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(서신1), 북측 약 10m 포장도로와 접합니다. 토지면적은 440.4㎡, 공시지가는 3,123,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층~지상4층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 상업용 근린시설이고 현재까지 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 낙폭만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 임대수익·공실·점유 형태를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 439,040,000원에 임차보증금 인수 100,000,000원을 더한 539,040,000원을 기본 취득가격으로 보세요.
- 김종옥 대항력 원본 대조. 전입일 2016.07.27, 말소기준 2020.08.12의 선후관계와 실제 점유·임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 명세서 상충 확인. 인수권리 “해당사항없음” 문구와 배당자료의 100,000,000원 전액 인수 산정이 서로 다르므로 법원 원본을 기준으로 재확인해야 합니다.
- 주거 점유와 감정 이용상태 확인. 임차인 조사에는 257.63㎡ 주거로 기재돼 있고, 감정평가 이용상태는 일반음식점으로 나타납니다. 현장 점유 형태를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가에서는 1층 101호·102호와 3층 301호의 이용상태가 함께 언급되므로 매각 대상의 정확한 범위를 매각목록과 원문으로 확인하세요.
- 공실·임대수익 확인. 일부가 장기간 공실로 평가된 만큼 현재 영업 여부, 임대료 수준, 관리비·공용부분 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙폭보다 1억원 인수가 먼저다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,280,000,000원에서 최저가 439,040,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 김종옥의 선순위 전입입니다. 배당자료대로라면 보증금 100,000,000원을 매수인이 전액 인수해 현재 실질취득은 539,040,000원이 됩니다.
말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 법정지상권도 없지만, 임차인 인수와 명세서 문구 사이에 확인해야 할 충돌이 남아 있습니다. 여기에 근린시설·일반음식점 이용, 일부 공실, 3회 유찰이라는 특성이 겹칩니다. 최저가가 낮아진 것은 사실이지만, 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 현재 단계의 핵심은 4.39억원이 아니라 5.39억원의 실질취득과 임차관계 원본 확인입니다.
