전주지방법원 2025타경100. 전주시 완산구 서신동에 위치한 3층 301호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이종철과 박정훈으로, 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2021년 10월 21일 설정된 송탄농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤 추가 근저당과 경매개시결정, 압류가 이어졌습니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기부에 드러나지 않는 선순위 임차보증금 문제가 별도로 존재합니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닙니다. 감정평가상 3층 301호는 두 칸으로 분리돼 있고 장기간 공실로 조사됐습니다. 따라서 감정가 대비 낮은 최저가격만으로 판단하면 안 됩니다. 실제 인수할 권리, 점유 상태, 근린시설의 임대·매각 가능성을 함께 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 새터로 122-13, 3층 301호 완산구 서신동 969-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 4층 중 3층 301호 · 두 칸으로 분리된 장기간 공실 |
| 소유자 | 이종철 (2분의 1) · 박정훈 (2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 127,973,000원 |
| 유찰 / 최저가 비율 | 4회 유찰 · 감정가의 24.01% |
| 신청채권자 / 청구액 | 송탄농업협동조합 / 899,946,594원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.21 송탄농업협동조합 근저당권 (을구 5번) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준권리는 2021.10.21 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 추가 근저당과 경매개시결정, 전주시 압류 등은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 한국외환은행 및 농협은행 근저당권도 각각 이미 말소됐습니다.
문제는 2016.07.27 전입한 임차인 김종옥입니다. 조사상 대항력이 있는 임차인으로 분류됐으며, 전입일이 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 후순위 근저당권이 소멸한다고 해서 임차인의 보증금까지 자동으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억 인수 여부가 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종옥 | 257.63㎡ | 100,000,000원 | 2,900,000원 | 있음(조사상) | 미확인 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 김종옥 |
|---|---|
| 전입일 | 2016.07.27 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 2025.01.24 · 배당요구 있음 |
| 조사 근거 | 현황조사 · 문건접수 |
| 예상 임차인 배당 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 100,000,000원 (전액 인수 가정) |
예상배당은 임차인에게 0원 배당, 매수인에게 보증금 100,000,000원 전액 인수를 적용하고 있습니다. 이 가정대로라면 현재 최저가로 낙찰받아도 실제 취득 부담은 127,973,000원 + 100,000,000원 = 227,973,000원입니다.
다만 이는 임차권이 현재까지 유효하고 해당 매각목적물에 미치는 것을 전제로 한 위험 추정입니다. 실제 인수금액은 임대차의 존속, 목적물 일치 여부, 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.또한 감정평가상 301호는 두 칸으로 분리된 장기간 공실입니다. 조사된 임차인의 점유 부분 257.63㎡가 현재 경매 대상 301호와 어떻게 연결되는지, 임대차가 이미 종료됐거나 보증금이 반환됐는지, 현재 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
명세서의 '인수권리 없음'만으로 100,000,000원 인수 위험을 배제하거나, 반대로 조사상 전입일만으로 실제 인수액을 확정하는 것은 모두 위험합니다.③ 가격 판단 — 감정가의 24%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 127,973,000원으로 감정가 533,000,000원의 24.01%입니다. 수치만 보면 큰 폭으로 하락했지만, 매수인이 실제로 부담할 수 있는 임차보증금 100,000,000원을 더하면 227,973,000원이 됩니다.
더 중요한 것은 이 물건이 장기간 공실 상태의 근린시설이라는 점입니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 현재 시장에서 얼마나 저렴한지 판단할 수 없습니다. 실제 거래 가능한 가격과 임대수익, 공실 해소 가능성이 가격 판단의 기준이 돼야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 임차보증금 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 127,973,000원 | 125,381,378원 | 54,618,622원 | 100,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 89,581,100원 | 87,568,640원 | 92,431,360원 | 100,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 62,706,769원 | 61,178,047원 | 118,821,953원 | 100,000,000원 |
회차별 금액은 매각가를 각 회차의 최저가로 가정한 추정치입니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 임차보증금 인수액은 서로 다른 항목입니다. 임차보증금 인수액은 각 회차에 100,000,000원 전액 인수 가정이 적용돼 있으며 실제 배당 결과에 따라 재산정이 필요합니다.
선순위 임차인에게 매각대금에서 배당되는 금액과 미배당 인수액은 임차권의 우선변제 지위에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 다음 회차의 최저가만으로 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
입찰가격을 검토하기 전에 임차인에게 실제로 얼마를 인수해야 하는지 확정하는 것이 우선입니다.④ 예상배당표 (매각가 127,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,591,622원 |
| 인수 · 김종옥 임차보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 송탄농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 송탄농업협동조합 | 60,000,000원 | 5,381,378원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 127,973,000원 |
예상 배당에서는 집행비용 2,591,622원을 제외한 뒤 근저당권자에게 총 125,381,378원이 배당됩니다. 배당 계산상 채권 180,000,000원 중 54,618,622원은 미배당입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
반면 임차인 김종옥에게는 배당금이 배정되지 않았고, 보증금 100,000,000원이 매수인 인수액으로 분류돼 있습니다. 이 인수액은 아래 도넛 차트의 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 2021.11.17 근저당권 채권최고액 변경과 신청채권자 청구액 899,946,594원도 실제 배당표 및 채권계산서와 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 서신동 롯데백화점 전주점 서측 인근입니다. 주변은 백화점, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하는 전주천 남서향 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 버스승강장이 있습니다. 온고을로·여울로 등 도로와 연결되며 공용주차장에도 근접해 감정평가상 일반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층~지상 4층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 이용상태. 3층 301호는 두 칸으로 분리된 상태이며 장기간 공실로 조사됐습니다. 실제 임대차 존속 여부와 공간 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(서신1)에 해당합니다. 북측 폭 약 10m 포장도로와 접하고, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 440.4㎡, 공시지가 3,123,000원/㎡입니다. 이는 토지 전체에 관한 사항으로 301호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 백화점 인근 상업지역이라는 입지적 장점은 있지만, 장기간 공실인 근린시설은 임차인 확보와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 김종옥 임차권의 존속 확인. 2016.07.27 전입과 보증금 100,000,000원의 실제 임대차 관계, 계약 종료 여부, 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 부분과 경매 목적물 일치 확인. 조사된 257.63㎡의 점유 부분이 3층 301호 전체 또는 일부에 해당하는지, 현재 두 칸으로 분리된 공간과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 재확인. 인수권리 '해당사항없음' 기재와 선순위 임차인 조사 결과의 차이를 명세서·현황조사서·임대차계약서 등을 통해 해소해야 합니다.
- 확정일자와 배당관계 확인. 확정일자, 우선변제권, 배당요구의 효력 및 실제 배당 가능성을 확인한 뒤 매수인 최종 인수액을 산정해야 합니다.
- 근저당권 변경등기 확인. 을구 5번 채권최고액이 120,000,000원에서 180,000,000원으로 변경된 점과 별도 을구 6번 60,000,000원 근저당권의 관계를 확인해야 합니다.
- 중복 경매 및 매각범위 확인. 이종철 지분에 대한 2025타경31091 강제경매개시결정이 별도로 등기돼 있으므로, 경매사건의 병합·진행 관계와 실제 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 압류 관련 세금 확인. 전주시 압류가 등기상 소멸하는 것과 별개로, 당해세 및 조세채권의 배당순위와 실제 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 공실·명도·관리비 확인. 실제 점유자, 사용 가능 상태, 미납 관리비, 원상복구 필요 여부와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3층 근린시설의 실제 매매·임대 수준과 공실 상태를 기준으로 응찰가 상한을 산정해야 합니다. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 최종 원본 확인. 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 사건 진행 상황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰보다 중요한 것은 1억 보증금의 행방”
이 물건의 가장 큰 특징은 533,000,000원짜리 감정물건을 127,973,000원에 입찰할 수 있다는 사실이 아닙니다. 실제로 매수인이 떠안을 수 있는 100,000,000원의 임차보증금이 존재하고, 관련 서류 사이에 확인해야 할 차이가 있다는 점입니다.
예상배당에 따른 현재 회차 실질취득액은 227,973,000원입니다. 그러나 이 금액조차 임차보증금 전액 인수라는 조건부 추정치입니다. 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재와 장기간 공실 상태가 실제 인수관계에 어떤 영향을 미치는지 확인되지 않은 상태에서는 안전한 취득비용을 확정하기 어렵습니다.
후순위 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 임차인·권리서류 불일치·장기간 공실·4회 유찰이라는 위험 요인이 겹쳐 있습니다. 근린시설의 실거래가와 임대수익을 통한 가격 검증도 선행돼야 합니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류 및 권리관계 정밀 확인 우선입니다. 보증금 100,000,000원의 실제 인수 여부를 해소하고 근린시설의 시장가치와 환금성을 확인하기 전에는 현재의 낮은 최저가를 투자 기회로 평가하기 어렵습니다.
