전주지방법원 2025타경100. 전주시 완산구 서신동, 새터로 122-13의 3층 301호 근린시설입니다. 소유자는 이종철과 박정훈이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정평가 이용상태상 301호는 별체로 구분된 2칸이며 장기간 공실로 평가됐습니다. 최초 감정가는 533,000,000원, 현재 최저가는 182,819,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
표면적인 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만 권리분석에서는 다른 숫자를 먼저 봐야 합니다. 임차인 김종옥은 2016.07.27 전입했고, 말소기준권리인 송탄농업협동조합 근저당은 2021.10.21 설정됐습니다. 자료상 김종옥은 대항력 있음으로 판정됐고, 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않으며 제공된 배당 추정에서는 보증금 100,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경100 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 새터로 122-13, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 3층 301호 · 별체로 구분된 2칸 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층~지상4층 |
| 소유자 | 박정훈 2분의 1 · 이종철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 182,819,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 899,946,594원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.10.21 설정된 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 경매개시결정과 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 김종옥의 전입일은 2016.07.27로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 권리의 소멸 여부와 별개로 임차보증금 인수 문제를 따로 계산해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종옥 | 257.63㎡ | 100,000,000원 | 2,900,000원 | 2016.07.27 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김종옥은 2025.01.24 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않고, 제공된 배당 추정은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산합니다. 따라서 현재 최저가 182,819,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다.
② 가격 — 최저가가 아니라 실질취득가를 본다
현재 회차 최저매각가는 182,819,000원입니다. 여기에 제공된 배당 추정상 매수인이 인수하는 김종옥의 보증금 100,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득가는 282,819,000원입니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
동일 물건 또는 인근 비교 실거래 가격이 확인되지 않아 실질취득가 282,819,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정하지 않습니다. 특히 근린시설이고 감정평가상 장기간 공실 상태여서 주거용 물건처럼 단순한 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,359,466원 |
| 인수 · 임차인 김종옥 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 송탄농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 송탄농업협동조합 | 60,000,000원 | 59,459,534원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정배당 기준 담보채권 미배당은 540,466원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 김종옥 보증금 100,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데백화점 전주점 서측 인근이며 백화점, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하는 전주천 남서향 주변의 정비된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 버스승강장과 간선도로 온고을로가 있으며, 공용주차장과도 가까워 일반교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 301호는 별체로 구분된 2칸이며 감정평가상 장기간 공실입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 북측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,123,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생 급·배수, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 재확인. 김종옥의 전입일, 실제 점유 여부, 임대차계약 존속, 보증금 반환 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 명세서 불일치 확인. “인수권리 해당사항없음” 기재와 대항력 임차인·배당 추정이 충돌하므로 법원 기록 원본 확인이 필수입니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 5번의 120,000,000원 설정 후 180,000,000원 변경내용과 실제 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 장기간 공실·2칸 분리 상태이므로 내부 훼손, 복구비, 실제 임대 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 일반상업지역 근린시설로 주거용보다 매수층과 임차수요가 제한될 수 있으므로 예상 임대료와 공실기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 최저가 182,819,000원이 아니라 인수액을 포함한 282,819,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가”보다 “1억원 인수”가 먼저다
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 533,000,000원에서 세 번 유찰돼 182,819,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 김종옥의 전입과 제공된 배당 추정상 보증금 100,000,000원 전액 인수입니다. 현재 회차 실질취득가는 282,819,000원입니다.
여기에 감정평가상 장기간 공실인 근린시설이라는 환금성 부담, 매각물건명세서와 임차인 판단의 불일치, 근저당 변경금액과 배당 추정의 차이까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “인수액과 원본 권리를 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다. 권리관계가 해소되지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하기에는 리스크가 큽니다.
