광주지방법원 2025타경52037. 광양시 광영동 브라운스톤가야 117동 2층203호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 영어교습소이고, 철근콘크리트구조 지상 2층 건물의 2층에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사광진개발입니다. 권리분석의 기준은 2020.04.07. 부산치과의사신용협동조합 근저당권 110,000,000원으로, 이후의 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 말소 구조가 비교적 명확하지만, 현황조사상 임차인이 2명 있습니다. 전금례는 2022.05.19. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이은종은 보증금 5,000,000원·월세 150,000원으로 조사됐으나 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52037 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 영어교습소 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상2층 건물 중 2층203호 |
| 소유자 | 주식회사광진개발 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 44,240,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 125,972,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 한 명 미상
말소기준권리는 2020.04.07. 설정된 부산치과의사신용협동조합 근저당권 110,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.11.11. 광안신용협동조합을 거쳐 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준이 되는 권리 자체는 동일합니다. 2022년 국 압류, 2024년 진주시 압류, 2025년 경매개시결정, 2026년 광양시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은종 | 전부 | 5,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전금례 | 전부 | 15,000,000원 / 300,000원 | 2022.05.19 | 2025.11.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 56%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 44,240,000원으로 감정가 79,000,000원의 56% 수준입니다. 3회 유찰 시 30,967,999원, 4회 유찰 시 21,677,599원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 낮은 감정가 대비 비율과 실제 시장가치는 별개입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 44,240,000원 | 56% | 43,043,680원 | 66,956,320원 |
| 3회 유찰 시 | 30,967,999원 | 39.2% | 30,010,575원 | 79,989,425원 |
| 4회 유찰 시 | 21,677,599원 | 27.44% | 20,887,402원 | 89,112,598원 |
브라운스톤가야의 제공 실거래 12건은 84.91㎡·84.94㎡·130.02㎡·130.84㎡·155.88㎡ 등으로, 대상 비교 기준 면적 36.96㎡와 일치하지 않습니다. 더구나 이 사건은 영어교습소로 이용되는 근린시설인 반면 아래 거래들은 단지의 주거용 거래 표본이므로 직접적인 상가 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.94㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2026.01 | 130.84㎡ | 1 | 214,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 9 | 148,500,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 155.88㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 6 | 136,000,000원 |
| 2025.06 | 130.02㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 84.94㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 181,681,818원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,196,320원 |
| 2. 근저당권 · 부산치과의사신용협동조합 | 110,000,000원 | 43,043,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권에 43,043,680원이 배당되고 66,956,320원이 미배당됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 우선 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 대지권·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 203호는 영어교습소로 이용 중인 근린시설입니다.
- 대지권. 대지권은 미등기 상태이나 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있습니다. 해당 전유부분 취득을 원인으로 대지권 지분의 소유권이전등기절차 이행을 명한 확정판결이 있습니다.
- 입지. 가야초등학교 남측 인근으로 주변은 아파트단지와 임야 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 위치해 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 상가건물은 아파트단지 내 포장도로에 접하고, 아파트단지는 동측 왕복4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 274,300원/㎡입니다.
- 건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이고 2회 유찰된 상태이므로, 주거용 실거래 가격을 그대로 적용하기보다 실제 상가 임대수익·공실·동종 상가 거래를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이은종 대항요건 확인. 전입신고일이 미상입니다. 보증금 5,000,000원에 대한 실제 대항력 여부를 확인하기 전에는 인수 0원을 확정값으로 보지 마세요.
- 전금례 배당 확인. 2022.05.19. 전입으로 대항력은 없고 2025.11.27. 배당요구를 했습니다. 실제 배당순위와 최우선변제 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 대지권 등기 확인. 대지권은 미등기이나 최저가격에 대지권가격이 포함돼 있고 확정판결도 존재합니다. 낙찰 후 이전등기 실행 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 세금 우선권 확인. 국·진주시·광양시 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 상가 가격 별도 검증. 제공된 단지 실거래는 대상 근린시설과 면적·용도가 맞지 않습니다. 감정가 56%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확정판결 및 현장 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인과 대지권
이 물건의 등기권리 구조는 명확합니다. 2020년 근저당권을 기준으로 뒤의 압류와 경매등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석이 여기서 끝나지는 않습니다. 실제 임차인 2명 중 전금례는 대항력이 없지만, 이은종은 전입신고일이 확인되지 않아 보증금 5,000,000원의 대항력을 확정할 수 없습니다. 여기에 미등기 대지권도 낙찰 후 등기정리 절차를 점검해야 하는 요소입니다.
가격 역시 현재 최저가 44,240,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 싸다고 평가하기 어렵습니다. 제공된 브라운스톤가야 실거래는 대상 근린시설과 면적·용도가 일치하지 않기 때문입니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 소멸형이지만, 임차인 대항력 미상·대지권 정리·상가 적정가격 확인이 남는 물건입니다. 최저가만 보면 공격적으로 보일 수 있으나, 확인되지 않은 요소를 감안하면 종합 평가는 C가 적절합니다.
