광주지방법원 2025타경52037. 광양시 광영동 브라운스톤가야 117동 203호입니다. 아파트단지 안에 위치하지만 경매 대상은 아파트 주거세대가 아닌 근린시설입니다. 감정 당시 2층 203호는 영어교습소로 이용되고 있었으며, 단지 내 도로를 기준으로는 2층이지만 후면은 지면과 높이가 동일한 구조입니다.
등기부의 말소기준권리는 2020년 4월 7일 설정된 부산치과의사신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 등기되어 있으며, 근저당권 자체도 후속 이전등기를 거쳤습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 임차인 중 이은종의 대항력은 확인되지 않았고 대지권도 미등기 상태라는 점이 별도의 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52037 (임의경매 · 순천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 제117동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 가야로 345 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 (영어교습소) |
| 대상 면적 | 36.96㎡ (가격비교 기준 면적) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 2층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사광진개발 (2020.03.24 소유권이전등기) |
| 감정가 | 79,000,000원 |
| 최저매각가 | 35,392,000원 (감정가의 44.8%) |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 부산치과의사신용협동조합 (경매개시결정 기재) |
| 청구금액 | 125,972,290원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.07 을구 5번 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 대지권 | 미등기 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 · 소유권이전등기절차 이행 확정판결 기재 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 대상, 대지권은 별도 확인
현재 말소기준권리는 2020.04.07 을구 5번 근저당권입니다. 채권최고액은 110,000,000원이며, 채무자는 주식회사광진개발입니다. 이후 등록된 국세·지방세 압류와 현재의 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 근저당권의 권리자 변경을 주의해야 합니다. 최초 근저당권자는 부산치과의사신용협동조합이지만 2025년 11월 11일에 광안신용협동조합으로의 이전과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전이 등기되어 있습니다. 최종 이전등기 명의는 케이씨유엔피엘대부주식회사입니다. 이는 별개의 후순위 근저당이 추가된 것이 아니라 기존 을구 5번 근저당권의 이전 흐름입니다. 실제 배당권자 및 채권액은 후속 등기와 채권계산서를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 1명은 대항력 미상
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입·확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이은종 전부 |
5,000,000원 150,000원 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수 여부 미확정 |
| 전금례 전부 |
15,000,000원 300,000원 |
2022.05.19 확정일자 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 |
대항력에 의한 승계 없음 |
실제 임차인 2명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 대항력 및 우선변제는 확인된 권리관계와 신고사항을 기준으로 구분했습니다. 근린시설이므로 실제 사업자등록·점유 개시·임대차 목적도 함께 확인해야 합니다.
특히 두 임차인 모두 점유 부분이 전부로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 임대차계약의 선후관계, 계약 종료 여부 및 명도 상대방 확인이 필요합니다. 현황상 영어교습소로 사용되고 있다는 점도 임차인별 실제 영업·점유 상황과 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 아파트 거래가격으로 상가 가치를 판단할 수 없다
브라운스톤가야의 실거래 이력은 존재하지만, 확인된 거래는 84.91㎡·84.94㎡·130㎡대·155.88㎡ 등 주거세대 면적대의 거래입니다. 본건은 36.96㎡의 근린시설이므로 같은 단지라는 이유만으로 가격을 직접 비교할 수 없습니다.
| 거래 시기 | 면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.94㎡ | 12층 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 2층 | 143,000,000원 |
| 2026.01 | 130.84㎡ | 1층 | 214,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 3층 | 152,000,000원 |
| 2025.09 | 155.88㎡ | 4층 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 거래 | 11건 · 평균 181,681,818원 |
|---|---|
| 최신 거래 | 2026.04 · 195,000,000원 (84.94㎡) |
| 전체 거래 평균 | 178,208,333원 (12건) |
| 최근 가격 추세 | +29.8% (서로 다른 면적대가 섞인 주거세대 표본) |
| 본건 최저가 | 35,392,000원 (근린시설 203호) |
| 가격 비교 판정 | 직접 비교 불가 |
최근 12개월 거래 평균은 181,681,818원이고, 최신 거래금액은 195,000,000원입니다. 그러나 이 금액들은 본건과 용도 및 면적이 다릅니다. 최근 가격 추세 +29.8% 역시 동일 근린시설 시장의 가격 상승을 의미하지 않습니다. 따라서 해당 평균이나 최신 거래를 기준으로 본건 최저가가 시세보다 크게 낮다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 미등기 대지권 — 이 사건의 핵심 법률 쟁점
매각물건명세서에는 미등기 대지권이 명시되어 있습니다. 다만 최저매각가격에는 대지권가격이 포함되어 있으며, 이 사건 대지권의 목적인 토지 중 해당 전유부분의 대지권 지분에 관하여 전유부분 취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 명한 확정판결이 있다고 기재되어 있습니다.
감정평가에서는 인접 상가의 토지분 재산세 과세내역과 분양 당시 공급계약서상 대지지분 등을 참고하여 대지권을 포함해 평가했습니다. 하지만 평가액에 대지권가격이 반영되어 있다는 사실과 실제 대지권 등기가 완료되었다는 사실은 다릅니다. 등기 실행에 필요한 절차와 비용, 추가 분쟁 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 35,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,037,056원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 부산치과의사신용협동조합(배당 추정상 명칭) | 110,000,000원 | 34,354,944원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 35,392,000원 |
최저가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 1,037,056원을 공제한 뒤 근저당권에 34,354,944원이 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 110,000,000원을 기준으로 75,645,056원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 125,972,290원으로, 채권최고액과 구별하여 보아야 합니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·조세채권의 실제 우선순위·임차인의 최우선변제 가능성은 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전등기에 따른 최종 권리자도 별도 확인이 필요합니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필수
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 35,392,000원 | 34,354,944원 | 75,645,056원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,313,600원 | 27,403,955원 | 82,596,045원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 22,650,880원 | 21,843,164원 | 88,156,836원 | 0원 |
현재 최저가 35,392,000원에서 추가 유찰된다면 최저가가 28,313,600원, 22,650,880원으로 내려가는 시나리오가 있습니다. 다만 이 수치는 향후 낙찰가의 예측이 아니라 유찰을 가정한 최저매각가입니다. 실제 다음 매각조건은 법원의 공고로 확인해야 합니다.
위 세 시나리오에서 배당표상 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 이은종의 대항력이 확인되어 보증금 미회수액을 매수인이 부담하게 되는 경우에는 낙찰가에 별도의 인수액이 더해질 수 있습니다. 따라서 최저가가 떨어진 만큼 실질취득 부담도 반드시 감소한다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 광영동 가야초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 117동 2층 203호는 영어교습소로 사용되고 있습니다. 전면 단지 내 도로에서는 2층이지만, 건물 후면은 지면과 높이가 동일합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 석재·모르타르·강화유리 등으로 마감되어 있으며 급배수·위생설비와 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 상가건물은 단지 내 포장도로에 접하고, 아파트단지는 동측 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지 관련 사항에는 상대보호구역·붕괴위험지역 등과의 저촉 기재도 있어 실제 대상 지분에 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 참고금액은 274,300원/㎡입니다. 이를 본건 전유부분의 확정 토지지분 가격으로 볼 수는 없습니다.
- 단지. 브라운스톤가야는 488세대 규모이며 준공일은 2010.04.30입니다. 다만 본건은 주거세대가 아닌 근린시설로서 주거용 실거래 수요와 환금성을 동일하게 평가할 수 없습니다.
- 환금성. 3회 유찰 및 근린시설이라는 용도를 고려하면 실제 영업수요와 임차수익을 확인하는 것이 중요합니다. 직접 비교할 수 있는 상가 거래가격이 없어 적정 매각가에 대한 확정적인 판단은 보류해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 이은종 대항력 확인. 실제 점유 개시일, 사업자등록 또는 전입 관련 사항, 임대차계약서, 확정일자, 보증금 반환 여부를 확인하세요. 현재의 대항력 가능·미상 상태를 확정해야 합니다.
- 전금례 배당요구 확인. 2025.11.27 배당요구 접수내용과 확정일자·우선변제 요건·실제 점유 상태를 대조하세요.
- 점유 중복 확인. 두 임차인 모두 점유 부분이 전부로 기재되어 있습니다. 영어교습소의 실제 운영자와 명도 대상자를 확인하세요.
- 미등기 대지권 확인. 광주지방법원 순천지원 2024가단64342 판결문을 확인하고, 대상 지분·판결 당사자·등기 실행 가능성·필요 비용을 전문가와 검토하세요.
- 매각조건 확인. 최저매각가격에 대지권가격이 포함된다는 명세서 기재와 실제 매각 대상의 범위를 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 최초 근저당권자에서 광안신용협동조합을 거쳐 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이어진 이전등기를 확인하고 현재 배당권자를 파악하세요.
- 조세채권 확인. 국세·진주시·광양시 압류의 세목·체납액·법정기일과 배당 우선순위를 확인하세요.
- 상가 가치 확인. 주거세대의 평균 실거래가 대신 동일 용도의 인근 상가 거래, 실제 임대료, 공실 가능성 및 수익성을 조사하세요.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 금액과 실제 영업 종료·점유 이전에 필요한 절차를 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 판결문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 권리의 불확실성이 먼저다”
광양 브라운스톤가야 203호는 감정가 79,000,000원에서 35,392,000원까지 최저매각가가 내려온 사건입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 아파트 주거세대의 실거래를 근린시설인 본건의 시세로 사용할 수는 없습니다. 따라서 현재 가격이 시장가치보다 낮은지는 확인되지 않았습니다.
권리관계에서도 긍정적인 부분과 위험한 부분이 공존합니다. 2020.04.07 근저당을 기준으로 후순위 압류 등은 매각 소멸 대상으로 분류되며 배당 추정상 인수액은 0원입니다. 그러나 이은종의 대항력·보증금 승계 가능성이 미확정이고, 대지권 미등기에 따른 등기 실행 문제도 남아 있습니다. 세금 압류에 따른 우선배당 문제 역시 확인 대상입니다.
결론적으로 이 물건은 가격이 많이 내려왔다는 이유만으로 안전하거나 저렴하다고 판단할 수 없는 근린시설입니다. 대지권 확정판결의 실효성과 임차인 권리관계를 확인하기 전에는 실질취득금액과 적정 입찰가 산정을 보류하는 것이 합리적입니다. 가격 판단 보류, 권리 실사 우선.
