광주지방법원 2025타경52037. 광양시 광영동 브라운스톤가야 117동 103호는 아파트 세대가 아닌 1층 근린시설입니다. 감정평가상 104호와 벽체 구분 없이 하나의 편의점으로 사용 중이며, 103호 대지권은 아직 등기되지 않았습니다. 등기상 말소기준권리는 2020년 4월 7일 설정된 부산치과의사신용협동조합의 근저당권으로, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 담보권 말소와 임차인의 대항력·미등기 대지권 문제는 별개로 판단해야 합니다.
현재 최저가는 감정가의 44.8%입니다. 외형상 할인 폭이 크지만 이미 3회 유찰된 근린시설이라는 점, 두 임차인의 점유 범위가 모두 '전부'로 기재된 점, 인접 104호와 경계가 구분되지 않는 점을 함께 고려해야 합니다. 유찰 할인율은 권리 위험이 해소되었다는 증거도, 적정 상가가격이라는 증거도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야
제117동 제1층 제103호
도로명주소: 전라남도 광양시 가야로 345
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| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 1층 상가 · 104호와 일체의 편의점으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사광진개발 · 2020.03.24 소유권이전 |
| 감정가 | 150,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,200,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권액 | 125,972,290원 |
| 말소기준권리 |
2020.04.07 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원
부산치과의사신용협동조합 설정 · 이후 근저당권 이전등기
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| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 특이사항 | 미등기 대지권 · 104호와 경계 구분 없이 사용 · 대항력 미상 임차인 존재 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 검증
말소기준은 2020.04.07 근저당권입니다. 설정 당시 근저당권자는 부산치과의사신용협동조합이며, 채권최고액은 110,000,000원입니다. 이후 2025.11.11 근저당권 이전등기가 이루어져 광안신용협동조합을 거쳐 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다. 권리자 변경은 말소기준권리의 설정일 자체를 변경하지 않습니다.
2020년 이후 진주시·광양시·국의 압류 3건과 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 과거 신탁등기, 가등기, 종전 근저당권 및 종전 경매개시결정 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 다만 압류등기의 소멸과 배당에서의 조세 우선순위는 구별해야 합니다.
② 임차인 분석 — 계산상 인수 0원, 확정은 아니다
임차 신고자는 이은종·전금례, 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 두 임차인 모두 점유 범위가 '전부'로 기재되어 있으므로 실제 점유 및 임대차 관계를 대조해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
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이은종
점유: 전부
대항력 가능·미상
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5,000,000원
월 150,000원
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전입일 미상
확정일자 미상
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대항력 미상
우선변제 여부 미상
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배당요구 확인 안 됨
보증기관 승계 없음
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전금례
점유: 전부 · 주거
대항력 없음
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15,000,000원
월 300,000원
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2022.05.19
확정일자 미상
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대항력 없음
우선변제 미확정
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배당요구 있음
2025.11.27 · 승계 없음
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특히 두 임차인의 점유 범위가 모두 '전부'로 기재되어 있고, 감정평가에서는 103호와 104호가 하나의 편의점으로 이용된다고 확인됩니다. 각 임차인의 실제 점유 장소, 계약 상대방, 임대차 목적물과 계약의 선후관계를 확인하지 않고 임차보증금을 단순 합산하거나 두 계약의 관계를 임의로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 55.2% 할인에도 '시세보다 싸다'고 할 수 없다
감정가 150,000,000원에서 현재 최저매각가가 67,200,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 44.8% 수준으로, 세 차례 유찰에 따른 가격 조정 폭은 큽니다. 그러나 이 사건은 1층 근린시설입니다. 단지에서 확인되는 실거래 표본은 아파트 주거용 세대의 거래이므로 해당 점포의 적정 매매가격이나 수익가치로 곧바로 사용할 수 없습니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 가격 |
|---|---|---|---|---|
| 아파트 실거래 | 2026.04 | 84.94㎡ | 12층 | 195,000,000원 |
| 아파트 실거래 | 2026.03 | 84.94㎡ | 2층 | 143,000,000원 |
| 아파트 실거래 | 2026.01 | 130.84㎡ | 1층 | 214,000,000원 |
| 아파트 실거래 | 2026.01 | 84.94㎡ | 3층 | 152,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 11건 | 상이 | — | 181,681,818원 |
| 전체 표본 평균 | 12건 | 상이 | — | 178,208,333원 |
위 거래들은 브라운스톤가야 아파트 세대 거래이며, 경매 대상인 103호 근린시설의 직접 비교거래가 아닙니다. 면적도 일치하지 않아 상가 시세 산정에 사용할 수 없습니다.
근린시설의 실제 가격을 판단하려면 동일하거나 유사한 상가의 거래가격, 개별 구분소유 상태, 독립 출입 및 사용 가능성, 임대차 수익, 공실 가능성, 104호와의 경계 복구 부담, 미등기 대지권 정리 가능성을 함께 반영해야 합니다. 현재 확인된 아파트 시세만으로는 67,200,000원이 적정가인지 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,609,600원 |
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1. 을구 5번 근저당권
부산치과의사신용협동조합 설정 · 이후 이전등기
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110,000,000원 | 65,590,400원 |
| 근저당 채권액 기준 미배당 | — | 44,409,600원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(계산상) | — | 0원(미확정) |
집행비용 1,609,600원을 우선 공제하고, 나머지 65,590,400원을 근저당권에 배당하는 단순 추정입니다. 채권최고액 기준 계산이며 실제 확정채권액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 미배당 채권액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 별개
| 시나리오 | 최저가 | 예상 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
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현재 회차
3회 유찰 · 44.8%
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67,200,000원 | 65,590,400원 | 44,409,600원 |
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4회 유찰 시
35.84%
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53,760,000원 | 52,392,320원 | 57,607,680원 |
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5회 유찰 시
약 28.67%
|
43,008,000원 | 41,833,856원 | 68,166,144원 |
추가 유찰되면 최저매각가는 낮아지고 근저당권에 대한 예상 미배당액은 증가합니다. 다만 말소되는 근저당권의 미배당액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다. 반대로 이은종의 대항력이 인정될 경우에는 미배당 임차보증금의 인수 문제가 별도로 발생할 수 있습니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 총취득 부담이 동일한 비율로 줄어든다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 대지권·104호 일체 사용 — 이 사건의 핵심 특수조건
감정평가에서는 미등기 대지권을 포함하여 평가하였으며, 분양 당시 공급계약서에 기재된 대지지분 등을 참고해 대지권 부분을 산정한 것으로 설명하고 있습니다. 따라서 판결의 주문과 확정 여부, 등기 이행에 필요한 서류, 대상 지분의 일치 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광양시 광영동 가야초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 임야 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 117동 1층 103호는 104호와 함께 하나의 편의점으로 이용 중입니다. 독립된 103호의 사용 가능성과 시설 경계가 중요합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 건물로, 석재·몰탈·강화유리 등의 외부 마감과 일반적인 급·배수, 위생 및 승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 상가건물은 단지 내 포장도로에 접하며, 아파트단지는 동측 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지 관련 사항. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등이 기재되어 있고, 토지 관련 공시지가는 274,300원/㎡입니다. 붕괴위험지역 등 일부 구역과의 저촉 사항도 있어 대상 토지의 구체적인 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거용 아파트의 거래가 존재하더라도 근린시설의 매매 수요를 직접 증명하지는 않습니다. 임차관계, 경계 분리, 대지권 등기 정리 여부에 따라 매각 및 활용의 난도가 달라질 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 이은종의 대항력 확인. 최초 점유 시기, 전입 또는 사업자등록 등 해당 임대차의 대항요건, 계약서, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인해 보증금 5,000,000원의 인수 가능성을 판단해야 합니다.
- 전금례의 배당·점유 확인. 2022.05.19 전입과 2025.11.27 배당요구를 대조하고, 확정일자 및 최우선변제 요건을 확인해야 합니다.
- 103호·104호의 경계. 건축물현황도면, 현장 벽체·출입구 및 시설 배치를 확인하고 103호를 독립적으로 사용할 수 있는지 검토해야 합니다.
- 104호와의 영업·임대차 관계. 현재 편의점의 실제 운영자와 계약 목적물을 확인하고, 103호 매수 후 사용·인도에 장애가 있는지 점검해야 합니다.
- 미등기 대지권 정리. 광주지방법원 순천지원 2024가단64342 확정판결의 주문과 등기절차 이행 가능성, 비용 부담 및 실제 이전 대상 지분을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 우선배당. 진주시·광양시·진주세무서 관련 압류의 세목, 법정기일 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 재검증. 아파트 거래 평균 대신 유사 근린시설의 매매사례, 예상 임대수익 및 독립 사용 가능성을 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 추가 비용 확인. 경계 원상복구, 대지권 관련 등기, 인도 절차, 미납 관리비 및 시설 정리 등 취득 이후 부담할 수 있는 비용을 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 확정판결을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰의 할인율보다 중요한 것은 권리의 확실성”
브라운스톤가야 117동 103호는 감정가 150,000,000원에서 최저매각가 67,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보고 큰 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 동종 근린시설 시세가 확인되지 않았고, 주거용 아파트의 실거래 가격은 직접 비교 기준이 아니기 때문입니다.
권리 측면에서도 말소기준근저당과 후순위 압류가 소멸한다는 점은 긍정적이나, 이은종의 대항력은 여전히 미상입니다. 더구나 103호는 미등기 대지권과 104호 일체 사용이라는 개별 물건 특수조건을 갖고 있습니다. 이 문제는 낙찰 이후 실제 사용, 명도, 등기 및 향후 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
현재 판단은 보수적 접근이 적절합니다. 임차인의 대항요건, 미등기 대지권의 이전등기 가능성, 104호와의 분리 및 적정 상가가격을 확인하기 전까지는 최저가만으로 적극 입찰을 결정하기 어렵습니다. 낮은 낙찰가는 출발점일 뿐, 위험이 반영된 실질취득 부담이 최종 판단 기준입니다.
