광주지방법원 2025타경52037. 광양시 광영동 브라운스톤가야 117동 1층 103호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제104호와 함께 벽체 구분 없이 하나의 편의점으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사광진개발이고, 말소기준권리는 2020.04.07 부산치과의사신용협동조합 근저당권 110,000,000원입니다. 그 뒤 진주시·광양시·국의 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격만 보면 2회 유찰돼 감정가 150,000,000원에서 84,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 아파트 전유세대가 아니라 근린시설이고, 제공된 단지 실거래는 84.91㎡·84.94㎡·130.02㎡·130.84㎡·155.88㎡ 등의 아파트 거래입니다. 비교 기준 면적 40.32㎡와도 일치하지 않으므로, 단지 실거래 평균과 최저가를 단순 나눠 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52037 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제104호와 함께 벽체 구분 없이 일단의 편의점으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사광진개발 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 84,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 말소기준권리 | 2020.04.07 근저당권 · 부산치과의사신용협동조합 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 청구액 | 125,972,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2020.04.07 을구 5번 근저당권입니다. 이후 2020.09.22 진주시 압류, 2020.12.03 광양시 압류, 2023.04.04 국 압류와 2025.09.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 근저당권은 이후 광안신용협동조합을 거쳐 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
② 임차인 — 2명 중 1명은 대항력 판정 불가
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은종 | 전부 | 미상 | 5,000,000원 | 150,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전금례 | 전부 · 주거 | 2022.05.19 | 15,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 전금례는 전입신고일이 2022.05.19로 말소기준권리인 2020.04.07보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.11.27에 접수됐습니다. 반면 이은종은 전부를 점유하고 보증금 5,000,000원·월세 150,000원으로 조사됐지만 전입신고일이 미상이라 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 단지 실거래는 참고자료일 뿐 직접 시세가 아니다
브라운스톤가야의 실거래 자료는 총 12건이고 전체 평균은 178,208,333원, 최근 12개월 11건 평균은 181,681,818원, 최신 거래는 2026.04의 195,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 29.8% 높은 흐름으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.94㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2026.01 | 130.84㎡ | 1 | 214,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 9 | 148,500,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 155.88㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 6 | 136,000,000원 |
| 2025.06 | 130.02㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 84.94㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.32㎡ 비교 불일치 | 11건 | 181,681,818원 |
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 부산치과의사신용협동조합 | 110,000,000원 | 82,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 110,000,000원 중 82,088,000원이 배당되고 27,912,000원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 27,912,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 39% | 58,799,999원 | 57,341,599원 | 52,658,401원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 27% | 41,159,999원 | 40,019,119원 | 69,980,881원 | 0원 |
⑥ 미등기 대지권 — 가격보다 먼저 볼 특수조건
이 물건에는 미등기 대지권이 있습니다. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있고, 해당 전유부분의 대지권 지분에 관해 전유부분 취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 명한 확정판결이 있습니다. 관련 판결은 광주지방법원 순천지원 2024가단64342입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가야초등학교 남측 인근 브라운스톤가야로, 주변은 아파트단지와 임야 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 제103호는 제104호와 경계 구분 없이 일체의 편의점으로 이용 중입니다.
- 복구. 현재 일체 이용 상태는 건축물현황도면에 따른 원상복구를 전제로 공부상 면적을 기준으로 평가됐습니다.
- 도로. 상가건물은 아파트단지 내 포장도로에 접하고, 아파트단지는 동측 왕복4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 274,300원/㎡입니다.
- 단지. 브라운스톤가야는 488세대, 2010.04.30 준공으로 집계돼 있습니다.
- 유찰 특성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회로 집계돼 있으며, 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 이은종 점유 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 현황조사와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 전금례 권리 확인. 2022.05.19 전입으로 말소기준권리보다 후순위여서 대항력은 없으나, 배당요구 접수와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 미등기 대지권 확인. 최저가에 대지권가격이 포함돼 있고 확정판결도 있지만, 낙찰 후 이전등기 실행절차를 사전에 확인해야 합니다.
- 103호·104호 경계 확인. 현재 두 호실이 하나의 편의점으로 사용 중이므로 독립 사용 시 원상복구 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 근저당 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 주의. 단지 실거래는 대상 근린시설과 면적·용도가 일치하지 않으므로 46.2%라는 단순 비율로 적정 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확인할 권리가 남아 있다”
현재 최저가는 84,000,000원으로 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하고 배당 시나리오상 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 이은종의 대항력 여부가 미상이고, 미등기 대지권, 103호·104호의 벽체 구분 없는 일체 이용이 동시에 존재합니다.
또한 제공된 실거래는 브라운스톤가야 아파트 거래로, 이 근린시설과 직접 비교 가능한 표본이 아닙니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 숫자나 최근 평균 대비 46.2%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하는 접근은 피해야 합니다. 등기 후순위 권리는 비교적 명확하지만, 임차인·대지권·호실 경계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
