수원지방법원 2025타경31766. 이천시 백사면 모전리의 엠520빌리지 1동 2호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 내부계단으로 복수층 1층부터 3층까지 이용하고, 3층 상부에는 다락이 있습니다. 현황조사 당시 이해관계인이 부재하고 폐문 상태여서 내부는 직접 확인되지 않았으며, 건축물대장 현황도면과 평가사례·현장조사 사항을 참작해 평가됐습니다.
권리표만 보면 임차인이 없고 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건은 “인수 0원 = 바로 단순한 사건”으로 보기 어려운 기록이 있습니다. 기준권리로 산정된 2023.09.06 이천시 압류는 2023.09.12 해제·말소 기록이 있고, 2022.03.07 설정된 경기치과의사신용협동조합 근저당도 한편으로는 이미 말소된 것으로 표시되면서 이후 채권최고액 변경과 2026.01.20 근저당권 이전 기록이 이어집니다. 입찰 전 원본 등기에서 각 등기의 존속 여부와 연결관계를 다시 맞춰 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31766 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9 엠520빌리지 1동 2호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 백사면 청백리로89번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 복수층 1층~3층 구조 · 3층 상부 다락 |
| 소유자 | 비씨씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 363,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기치과의사신용협동조합 / 488,186,853원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 기준권리 연결관계 확인
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 정상일의 근저당 50,000,000원과 김태주의 가압류 59,615,600원은 배당표상 전액 배당되고, 나머지는 소유자 교부로 계산돼 있습니다.
② 가격 검증 — 실거래 비교 없이 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 363,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 363,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 363,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 290,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 232,320,000원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 계산상 채권 미배당과 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신청채권자의 청구금액은 488,186,853원이고 각 시나리오에는 신청채권자 배당액이 0원으로 기록돼 있습니다. 이 부분 역시 등기상 근저당의 말소·변경·이전 관계와 함께 원본 배당순위를 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,882,000원 |
| 2. 근저당 · 정상일 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김태주 | 59,615,600원 | 59,615,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,502,400원 |
집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위로 차감돼 후순위 배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모전현대아파트 동측 인근이며 다세대·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 일반 대중교통 이용편은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 복수층 1층~3층을 내부계단으로 이용하며, 주방·방·거실·화장실·다용도실과 3층 상부 다락이 있습니다.
- 도로. 서측 약 6m 내외 포장도로와 남동측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역입니다.
- 현장표기. 엠520빌리지 1동을 포함한 2동·3동 외벽에 ‘203’동으로 표기된 상태가 확인돼, 현장에서는 등기상 동·호수와 실제 표기를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재검증. 2023.09.06 이천시 압류가 기준으로 산정돼 있지만 2023.09.12 해제·말소 기록도 있으므로 등기 원본에서 기준권리를 다시 특정하세요.
- 근저당 연결 확인. 2022.03.07 경기치과의사신용협동조합 근저당은 채권최고액 1,776,000,000원으로 설정된 뒤 494,000,000원으로 변경되고, 2026.01.20 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 말소 표시와 이후 변경·이전의 연결관계를 대조하세요.
- 세금압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당표보다 선순위로 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문·무응답으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 복층 구조와 다락의 실제 상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 동 표기 확인. 외벽의 ‘203’동 표기와 등기상 엠520빌리지 1동 2호가 현장에서 혼동되지 않도록 건축물대장·현황도면·현장 위치를 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교값 없이 감정가 363,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 응찰 전 주변 유사 다세대의 최근 거래를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 기록의 일관성
이 사건의 배당 계산만 보면 구조는 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 현재 최저가 363,000,000원에서 정상일 근저당과 김태주 가압류가 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 하지만 등기 흐름에는 기준권리 압류의 해제·말소, 경기치과의사신용협동조합 근저당의 말소 표시와 이후 변경·이전 기록이 함께 존재합니다. 여기에 국세·지방세 압류의 당해세 가능성도 남아 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마인가”보다 실제로 살아 있는 기준권리와 선순위 조세채권을 정확히 확정하는 것입니다. 가격 측면도 실거래 비교값이 없어 감정가 363,000,000원이 유리한지 불리한지 단정할 수 없습니다. 권리 원본과 현장표기, 내부상태, 주변 거래를 모두 맞춘 뒤 응찰가를 판단하는 편이 맞습니다.
