수원지방법원 2025타경31766. 경기도 이천시 백사면 모전리 엠520빌리지 1동 4호의 다세대주택입니다. 감정평가상 내부계단을 통해 복수층 1층부터 3층까지 이용하며, 3층 상부에는 다락이 있고 이를 건물에 포함하여 평가했습니다. 현재 소유자는 비씨씨주식회사입니다.
제공된 권리판정에서는 2024.06.17 설정된 정상일의 근저당권 50,000,000원이 말소기준으로 계산되어 있고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2022년 설정된 경기치과의사신용협동조합 근저당의 변경·이전 이력이 함께 기재되어 있어, 입찰 전 등기 원문에서 현재 권리관계를 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31766 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9 엠520빌리지 1동 4호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 백사면 청백리로89번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 복수층 1층~3층 구조 · 3층 상부 다락 포함 평가 |
| 소유자 | 비씨씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 363,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기치과의사신용협동조합 / 488,186,853원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 근저당 변동 이력 확인
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준으로 제시된 정상일 근저당 이후의 김태주 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 이천시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 363,000,000원, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 363,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 법원 가격 자체에서 할인은 발생하지 않았습니다. 매수인 인수액이 0원이어서 최저가 기준 실질취득도 363,000,000원입니다.
이 사건은 실거래 가격을 기준으로 한 비교 대신 감정가와 회차별 최저가 시나리오를 봐야 합니다. 따라서 감정가 대비 낮아 보인다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 1회 유찰 시 290,400,000원, 2회 유찰 시 232,320,000원으로 내려가지만, 이 값은 경매 회차별 가격일 뿐 실제 시장가치 자체를 의미하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 363,000,000원 | 247,502,400원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 290,400,000원 | 175,918,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 232,320,000원 | 118,651,920원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,882,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 정상일 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 김태주 | 59,615,600원 | 59,615,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,502,400원 |
제공된 배당 계산에서는 정상일 근저당과 김태주 가압류가 전액 배당되고 247,502,400원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 신청채권자 경기치과의사신용협동조합의 청구액 488,186,853원에 대한 배당액은 각 시나리오에서 0원으로 표시되어 있어 실제 배당순위와 근저당 변동 이력은 원문 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 모전현대아파트 동측 인근이며, 다세대·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 일반 대중교통 이용편은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택 복수층 1층~3층 구조입니다. 복수층 1에는 주방·방·화장실·다용도실, 복수층 2에는 거실·방·화장실·다용도실, 복수층 3에는 방·화장실·다용도실·다락이 기재되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로, 남동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비와 도시가스 보일러에 의한 개별 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.
- 건물 표기. 본건 소재 1동을 포함해 2동·3동 외벽에도 “203동”으로 표기되어 있고, 인근 유사 다세대주택과 함께 단지를 이루고 있습니다.
- 환금성 판단. 현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 경매 회차 가격이므로, 실제 거래수준을 확인하기 전에는 가격 경쟁력이나 환금성을 수치로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수·동 표기 현장 대조. 등기상 엠520빌리지 제1동 4호이지만 외벽에는 “203동”으로 표기되어 있으므로, 실제 출입구·호수·집합건축물대장 도면을 함께 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 복수층 구조와 3층 상부 다락의 실제 상태를 응찰 전 점검해야 합니다.
- 2022년 근저당 변동 확인. 경기치과의사신용협동조합 근저당의 채권최고액 변경과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 이력을 등기 원문에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 현재 권리판정은 2024.06.17 정상일 근저당을 말소기준으로 두고 있습니다. 입찰 당일 최신 등기부에서 동일한지 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당관계 대조. 신청채권자 청구액은 488,186,853원인데 시뮬레이션상 신청채권자 배당은 0원으로 표시되어 있습니다. 배당요구·근저당 이전·말소 관계를 원문으로 맞춰보세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 363,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 실제 거래수준을 확인하기 전에는 할인이나 가격 메리트를 전제로 응찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 가장 명확한 장점은 임차인 인수액 0원입니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 없고, 2024.06.17 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
다만 가격과 현장에서는 보수적으로 볼 이유가 있습니다. 신건 최저가가 감정가와 같은 363,000,000원이고, 내부는 폐문으로 확인하지 못했으며, 외벽에는 “203동” 표기가 있습니다. 여기에 2022년 근저당의 변경·이전 이력과 신청채권자 배당 0원 표시까지 있어 등기 원문과 배당관계 확인이 입찰 전 핵심 절차입니다. 이 물건은 “최저가가 싸 보이는가”보다 실제 시세·실제 호수·실제 권리관계를 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
