대전지방법원 2025타경503903. 감정가와 최저매각가가 모두 2,606,800,000원인 신건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사피엔에이치이고, 2024.10.23 설정된 한밭새마을금고 근저당권 360,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 한밭새마을금고 명의로 1,320,000,000원의 추가 근저당도 설정되어 있습니다.
말소기준권리 뒤에 들어온 서울보증보험주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차관계에서는 결론이 달라집니다. 총 8명의 조사 대상자 가운데 박노현은 2020.12.21 전입으로 말소기준보다 앞서며, 대항력 있는 임차인으로 조사돼 있습니다. 그런데 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 계산만 보고 실제 인수위험도 0원이라고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503903 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대흥동 36-19 스카이빌 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기호 1~15 집합건축물대장상 숙박시설(생활형숙박시설) |
| 소유자 | 주식회사피엔에이치 |
| 감정가 / 최저가 | 2,606,800,000원 / 2,606,800,000원 (신건) |
| 청구액 | 95,340,668원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 일괄매각 | 목록 1~15 대지권에 각 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2024.10.23 한밭새마을금고 근저당 360,000,000원입니다. 이후 서울보증보험주식회사의 100,000,000원 가압류, 강제경매개시결정, 한밭새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.08.07의 임의경매개시결정은 2025.09.10 취하로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 8명 중 1명은 대항력 인수 가능성
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송연수 | 301호 | 2024.12.03 | 없음 | 2026.02.27 | 미상 |
| 박일호 | 302호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오재석 | 402호 | 2025.03.04 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박성은 | 501호 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김태연 | 602호 | 2025.03.31 | 없음 | 2026.03.03 | 미상 |
| 남광현 | 801호 | 2025.02.07 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 곽득호 | 802호 | 2025.02.05 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박노현 | 미상 | 2020.12.21 | 있음 | 미상 | 미상 |
송연수·오재석·박성은·김태연·남광현·곽득호는 전입일이 말소기준권리 뒤라 대항력이 없습니다. 반면 박일호는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 가장 중요한 사람은 박노현입니다. 2020.12.21 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 대항력이 있는 것으로 조사됐으나 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
③ 시세 판단 — 현재는 가격 메리트를 계산할 근거가 부족하다
이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근·과거 가격 추세 등 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 2,606,800,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금도 미상이어서 실제 취득원가 역시 정해지지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,606,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,468,000원 |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한밭새마을금고 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 한밭새마을금고 | 95,340,668원 | 95,340,668원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 702,991,332원 |
위 계산은 채권 총액 1,875,340,668원을 전액 배당하고 소유자에게 702,991,332원이 남는 시나리오입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 확인되지 않은 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 기호 1~15는 대전광역시 중구 대흥동 소재 대흥초등학교 북동측 인근이며, 숙박업소·근린생활시설·다가구주택 등으로 형성된 후면 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 1~15는 집합건축물대장상 숙박시설(생활형숙박시설)입니다. 실제 주거용 장기 거주 여부는 확인이 어렵다고 평가돼 있습니다.
- 건물. 기호 1~15는 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층~9층 각 호이며, 사용승인일자는 2024.06.17입니다.
- 토지. 대흥동 36-19와 문창동 33-6은 일반상업지역·방화지구이며 도로에 접합니다.
- 공시지가. 813,200원/㎡, 토지면적 123.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박노현 보증금 확인. 2020.12.21 전입으로 대항력이 있으므로 보증금·배당요구·점유부분을 매각물건명세서와 원본 임대차관계에서 확인해야 합니다.
- 박일호 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 다른 임차인 보증금 확인. 대항력 없는 임차인도 보증금과 최우선변제 여부에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 대지권 별도등기 대조. 목록 1~15에 있는 근저당권 2건·지상권 1건·가압류 1건의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 숙박시설 등록과 실제 장기 주거 사용 여부가 다를 수 있어 현장 점유와 운영형태를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 수치 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 용도·동일 건물의 거래사례를 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순해도 인수위험은 아직 열려 있다
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 2020.12.21 전입한 박노현의 보증금이 미상이고, 박일호의 전입일도 확인되지 않았습니다. 특히 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있으므로 현재 계산된 인수 0원을 실제 인수액으로 확정할 수 없습니다.
또한 목록 1~15의 대지권 별도등기와 생활형숙박시설의 실제 사용상태까지 함께 봐야 합니다. 실거래 자료도 확인되지 않아 2,606,800,000원의 신건 가격이 시장 대비 유리한지 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가보다 먼저 임차보증금·대지권 별도등기·실제 이용상태를 확정하는 것이 핵심입니다.
