대전지방법원 2025타경503903. 대전 대덕구 법동 보람아파트 106동 201호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유옥순이고 2020.12.21 거래가 315,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2023.04.24 설정된 하나은행 근저당권 288,000,000원입니다. 이후 서울보증보험 가압류 100,000,000원, 강제경매개시결정, 한밭새마을금고 가압류 100,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 권리만 보고 ‘인수 0원’으로 단정하면 안 됩니다. 현황조사상 박노현은 2020.12.21 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 박노현은 과거 이 부동산에 설정됐던 우리은행 근저당권의 채무자와 동일한 이름으로 확인되어, 실제 임대차관계인지 관계인 점유인지 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503903 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 법동 191-1 보람아파트 106동 2층 201호 |
| 도로명 | 대전광역시 대덕구 동춘당로 178 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 99.36㎡ · 15층 건물 중 2층 201호 |
| 사용승인 | 1995.05.19 |
| 소유자 | 유옥순 (2020.12.21 거래가 315,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 95,340,668원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 쪽은 별도 확인
말소기준은 2023.04.24 하나은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 서울보증보험 가압류·강제경매개시결정과 한밭새마을금고 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인·점유자의 대항력은 별도로 봐야 합니다. 특히 박노현은 2020.12.21 전입으로 기준일보다 빠르므로, 보증금과 임대차 실체가 확인될 때까지 매수인 인수 가능성을 열어둬야 합니다.
② 임차인·점유자 — 박노현이 핵심
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박노현 | - | 2020.12.21 | - | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 송연수 | 301호 | 2024.12.03 | 2026.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박일호 | 302호 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 오재석 | 402호 | 2025.03.04 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성은 | 501호 | 2025.03.24 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태연 | 602호 | 2025.03.31 | 2026.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남광현 | 801호 | 2025.02.07 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽득호 | 802호 | 2025.02.05 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 110.4%
보람아파트 동일 면적권의 최근 12개월 거래는 12건, 평균 313,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08 325,000,000원이고, 제공된 표본 최저는 250,000,000원, 최고는 349,000,000원입니다. 현재 최저매각가 346,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 99.36㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2026.08 | 99.36㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 99.36㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2026.07 | 98.87㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 98.87㎡ | 1 | 282,000,000원 |
| 2026.06 | 99.36㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 98.87㎡ | 4 | 334,000,000원 |
| 2026.04 | 98.87㎡ | 1 | 286,000,000원 |
| 2026.04 | 98.87㎡ | 7 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 99.36㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2026.02 | 99.36㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 99.36㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 313,333,333원 |
현재 최저가 346,000,000원은 최근 평균보다 높을 뿐 아니라 최신 거래 325,000,000원보다도 높습니다. 더구나 박노현의 인수 가능 보증금이 아직 확정되지 않았으므로, 가격 비교의 출발점은 단순 최저가가 아니라 최저가 346,000,000원 + 확인되지 않은 인수 가능액입니다. 현 단계에서 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘신건 가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,644,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 52,356,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 한밭새마을금고 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 488,000,000원 중 예상 배당은 340,356,000원, 미배당은 147,644,000원입니다. 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 임차인 배당·인수 가능액이 반영되어 있지 않으므로 실제 배당순위와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 법동초등학교 서측에 인접하며, 부근은 아파트단지·교육시설·근린생활시설 등으로 형성된 주거지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 보람아파트는 총 1,735세대, 본건 면적은 99.36㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 201호이며 사용승인일자는 1995.05.19입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,109,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박노현 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약의 존재 여부가 핵심입니다. 이 확인 없이 인수금액을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 관계인 여부 확인. 박노현은 과거 우리은행 근저당권 채무자와 동일한 이름입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 포함해 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 박일호 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 본건과의 점유관계도 함께 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 현황조사에 301호·302호·402호·501호·602호·801호·802호가 함께 등장하므로 본건 201호와의 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 110.4%입니다. 임차인 리스크가 해소되기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 재계산. 임차보증금과 우선변제권이 확인되면 현재 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “신건이지만, 가격과 임차인 모두 확인이 먼저”
이 물건의 등기부 구조 자체는 명확합니다. 2023.04.24 하나은행 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 박노현은 말소기준보다 앞선 2020.12.21 전입자이고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 동시에 신건 최저가 346,000,000원은 최근 12개월 평균 313,333,333원의 110.4%, 최신 거래 325,000,000원보다도 높은 수준입니다.
따라서 현재 단계의 핵심은 ‘몇 회 유찰되면 싸지는가’가 아니라 실제 임대차관계와 인수 가능액을 먼저 확정하는 것입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 실질취득가도 확정되지 않습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 가격 메리트는 없고 임차인 리스크는 남아 있는 신건이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
