서울중앙지방법원 2025타경4139. 서울 중구 신당동 217-91의 1층 근린시설입니다. 감정평가상 본건은 판매시설 및 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제1층 제가-3호·제가-3-1호로 조사됐습니다. 소유자는 장종봉입니다. 등기상 말소기준은 2000.11.28. 설정된 주식회사신한은행 근저당권이고, 이후 설정된 권리 가운데 경매로 소멸하는 권리가 다수 확인됩니다.
권리 구조만 보면 매수인이 금액을 직접 떠안는 것으로 계산된 항목은 없습니다. 그러나 이 사건은 “인수 0원”만 보고 끝낼 수 있는 유형은 아닙니다. 임차조사에는 주영준·주세빈·한지인 및 동일 호수의 한지인. 기록이 있고, 이 중 전입일이 확인되지 않는 기록은 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 더구나 선순위 신한은행 근저당권 2건의 실제 채권액이 배당 계산에서 제외되어 있어, 소유자 잔여액 역시 확정값으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경4139 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 217-91 1층 가-3호 · 도로명주소 서울특별시 중구 청계천로 334 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설 및 근린생활시설 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제1층 제가-3호, 제가-3-1호 |
| 소유자 | 장종봉 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 470,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 515,418,322원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2000년 신한은행 근저당
말소기준권리는 을구 1번, 2000.11.28. 신한은행 근저당권입니다. 등기 기재상 채권최고액은 일억오천육백만원이고, 바로 뒤인 2000.11.30.에도 신한은행 근저당권이 추가 설정되어 있습니다. 2007.08.22. 신한은행 근저당 300,000,000원, 2025.03.06. 오철주 근저당 75,000,000원, 2025.09.10. 신한카드 가압류 9,971,895원, 2025.12.19. 경매개시결정, 2026.02.03. 농협은행 가압류 30,506,398원은 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차관계 — 3건은 후순위, 1건은 대항력 판정 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주영준 | 제1층 특가열 3호 | 2025.07.18 | 25,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주세빈 | 제1층 특가열 3호 | 2025.07.24 | 25,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한지인 | 1층 가3-1호 | 2024.02.29 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한지인. | 1층 가3-1호 | 미상 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주영준의 전입일은 2025.07.18., 주세빈은 2025.07.24., 한지인은 2024.02.29.로 모두 2000.11.28. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 3건은 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 한지인은 2026.02.24. 배당요구를 접수했지만 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건의 싸고 비쌈은 단정 불가
이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세를 판단할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 470,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 470,000,000원 | 415,478,293원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 376,000,000원 | 369,936,000원 | 45,542,293원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 300,800,000원 | 295,788,800원 | 119,689,493원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 계산에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 이것은 전입일 미상 임차기록의 대항력 문제가 해소됐다는 뜻이 아닙니다. 그 기록의 실체와 권리 발생시점을 별도로 확인해야 인수 0원을 최종 확정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 470,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,100,000원 |
| 신한은행 · 을구 1번 근저당 | 미상 | 0원 |
| 신한은행 · 을구 2번 근저당 | 미상 | 0원 |
| 신한은행 · 을구 4번 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 오철주 · 을구 6번 근저당 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 신한카드 주식회사 · 가압류 | 9,971,895원 | 9,971,895원 |
| 농협은행주식회사 · 가압류 | 30,506,398원 | 30,506,398원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,421,707원 |
집행비용은 7,100,000원으로 계산되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 을구 1번·2번 신한은행 근저당의 실제 채권액이 미상이라 배당 계산에서 제외되어 있으므로 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 판매시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서울광희초등학교 북측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·아파트·학교·공공편익시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 신당역(지하철 2·6호선), 동묘앞역(지하철 1·6호선) 및 버스정류장이 소재해 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측·북측·남측·서측으로 폭 약 30미터·12미터·8미터·6미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역·시장·도로·철도·서울도심·중점경관관리구역 등의 지정사항이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 2,142.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 20,970,000원/㎡입니다.
- 건물. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 구비되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 기록 확인. 한지인. 명의 기록이 한지인과 동일한 임차관계의 중복 표기인지, 별도 점유자인지 원문을 대조하세요.
- 대항력 기준일 확인. 전입일이 확인되지 않는 기록은 대항력 없음으로 단정하지 말고 말소기준권리 2000.11.28.과 실제 권리 발생시점을 비교해야 합니다.
- 선순위 근저당 잔존채무 확인. 신한은행 을구 1번·2번은 실제 채권액이 배당 계산에서 제외되어 있으므로 배당표의 잔여금만 믿어서는 안 됩니다.
- 가격 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 470,000,000원이 현재 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 근린시설 거래사례와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유형태와 계약관계를 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역을 매각기일 전 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “소멸 구조는 단순하지만, 임차와 가격은 확인 후 판단”
이 사건의 말소기준은 2000.11.28. 신한은행 근저당으로 명확하고, 이후 확인되는 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입일이 확인되는 임차인 3건 역시 모두 말소기준권리보다 후순위여서 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 동일 호수의 전입일 미상 임차기록을 그대로 남겨 둔 상태에서 “완전히 안전하다”고 단정하는 것은 이릅니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가와 신건 최저가는 470,000,000원이지만 최근 실거래가가 없어 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 확인된 부분은 비교적 정리되어 있으나, 전입일 미상 임차관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 근린시설로 보는 것이 적절합니다.
