서울중앙지방법원 2025타경4139. 서울 중구 신당동 217-91에 있는 1층 근린시설입니다. 감정평가상 판매시설 및 근린생활시설로 이용 중이며, 지하철 신당역과 동묘앞역이 인근에 위치합니다.

권리구조의 출발점은 2000년 11월 28일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류도 매각으로 소멸할 예정이므로 등기부상 인수 대상은 확인되지 않습니다. 다만 최초 근저당권 2건의 실제 채권액이 확인되지 않았고, 현황조사에는 복수의 임차인과 중복 가능성이 있는 점유 기록이 나타납니다.

이번 물건은 권리의 소멸 여부뿐 아니라 채권액 확인, 임차인 점유관계, 실제 상가 거래가격을 함께 검토해야 하는 사건입니다. 신청채권자의 청구액은 515,418,322원으로 최저매각가를 웃돌지만, 청구액만으로 매수인의 인수금액이나 실제 배당액을 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 근저당은 소멸 예정

말소기준권리는 2000년 11월 28일 신한은행 근저당권입니다. 같은 은행의 2000년 11월 30일, 2002년 10월 25일, 2007년 8월 22일 근저당권과 2025년 오철주 근저당권은 후순위로서 매각에 따른 소멸 대상입니다. 신한카드 및 농협은행의 가압류와 임의경매개시결정도 소멸 예정입니다.

을구 5번 신한은행 근저당권은 2025년 3월 7일 말소되었습니다. 따라서 현재 유효한 근저당권과 이미 말소된 등기를 구분해서 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유관계와 중복 기록 확인

현황조사에 등장하는 임차인 이름은 주영준·주세빈·한지인으로, 서로 다른 실명 기준 3명입니다. 다만 한지인과 한지인.이라는 기록이 각각 존재하므로 동일인 중복 기재 여부를 확인해야 합니다. 별개의 임차인이라고 확정하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

한지인과 한지인.은 성명·점유부분·보증금·월세가 일치하는 중복 가능 기록입니다. 동일인 여부가 확인되지 않았으므로 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 실명 기준 보증금 합계는 중복 제외 시 80,000,000원이며, 각 임대차의 실제 존재 및 계약관계는 별도 확인이 필요합니다.

주영준과 주세빈 역시 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 세 명 모두 보증금이 기재되어 있으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확정할 수 없습니다. 한지인은 배당요구 사실이 확인되지만, 배당요구가 곧 보증금 전액 배당이나 매수인 인수 확정을 의미하지는 않습니다.

현재 판단: 확인된 전입일 기준으로는 대항력 있는 임차인이 나타나지 않으며, 등기상 매수인 인수 예정액은 0원입니다. 다만 한지인 중복 기록의 동일인 여부, 실제 점유부분, 임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 대조하기 전까지는 임차인 관련 위험이 완전히 해소되었다고 볼 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 시세 없이 할인 여부를 판단할 수 없다

감정가와 최저매각가는 모두 313,000,000원이며, 현재 유찰 횟수는 0회입니다. 비교 가능한 근린시설의 최근 실거래가격이나 동일 건물의 거래 사례는 확인되지 않았습니다.

이 물건은 아파트가 아닌 근린시설이므로 주거용 부동산의 가격이나 전세보증금을 기준으로 단순 비교해서는 안 됩니다. 실제 이용상태가 판매시설 및 근린생활시설이라는 점을 고려해 상가 자체의 거래가격과 임대차 현황을 확인하는 것이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)

아래 배당표는 현재 확인된 금액을 이용한 조건부 계산입니다. 특히 을구 1·2번 근저당권의 실제 채권액을 알 수 없어 두 항목을 계산에서 제외한 상태입니다. 따라서 후순위 근저당에 표시된 예상배당액은 실제 배당액으로 확정할 수 없습니다.

* 선순위 근저당권 2건의 실제 채권액 미상으로 해당 채권을 제외하고 계산한 조건부 배당입니다. 두 근저당의 배당액이 확인되면 후순위 배당은 감소하거나 달라질 수 있습니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 채권잔액이 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 변화와 배당 부족

유찰 시 최저매각가는 250,400,000원, 200,320,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 실제 거래시세가 확인되지 않았으므로 어느 회차부터 가격 메리트가 생기는지는 판단할 수 없습니다.

표의 미배당액은 실제 채권액이 확인되지 않은 선순위 근저당을 제외한 계산 결과이며, 채권자 미배당액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 관련 미상 기록의 점유 및 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울광희초등학교 북측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·아파트·학교·공공편익시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철 2·6호선 신당역, 1·6호선 동묘앞역 및 버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 판매시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 시설의 특성을 기준으로 분석해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 동·북·남·서측에서 각각 폭 약 30m·12m·8m·6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 토지 제한. 철도 저촉, 시장 포함, 건축선 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정사항도 있으므로 실제 해당 물건에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대지, 토지이용상황은 상업용이며, 공시지가는 20,970,000원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 교통 접근성과 상업지역 입지는 확인되지만, 실거래가격과 실제 임대수익이 확인되지 않아 매각가격의 적정성 및 환금성을 확정적으로 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 채권액 확인. 을구 1·2번 신한은행 근저당권의 실제 채권잔액과 채권계산서를 확인해야 합니다. 현재 예상배당표는 이 금액을 제외한 조건부 계산입니다.
• 임차인 중복 확인. 한지인과 한지인. 기록이 동일인인지, 별개의 임대차나 점유자가 존재하는지 확인해야 합니다. 보증금 30,000,000원을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 점유부분 대조. 주영준·주세빈의 점유부분은 제1층 특가열 3호로 기재되어 있습니다. 매각 대상인 가-3-1호와 실제 점유공간이 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
• 대항력 및 배당 확인. 한지인 중복 가능 기록의 전입일·임대차계약서·확정일자·배당요구 자료를 대조해야 합니다. 확인되지 않은 대항력을 있다고 단정하거나 인수 위험을 완전히 배제해서는 안 됩니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 근린시설 실거래가격, 동일 건물 거래 사례, 현재 임대료와 실제 임대수익을 확인해야 합니다. 감정가 313,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다.
• 시설 이용 확인. 판매시설 및 근린생활시설의 실제 사용상태, 임대차 대상 공간과 매각 대상 공간의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·철도 저촉·건축선 및 토지거래허가구역 관련 사항이 실제 매수와 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 서류를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 소멸 예정 권리와 미확인 위험을 구분해야 한다

서울중앙지방법원 2025타경4139는 2000년 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인 인수 예정액은 0원으로 제시되어 있습니다.

그러나 선순위 근저당 2건의 실제 채권액이 확인되지 않아 예상배당액을 신뢰하기 어렵고, 실명 기준 3명의 임차인과 한지인 중복 가능 기록의 점유관계도 확인해야 합니다. 특히 전입일이 미상인 기록의 대항력을 단정적으로 배제해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 신건 최저매각가 313,000,000원이 실제 상가 시세보다 저렴한지 확인할 근거가 없습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 그 자체로 가격 메리트가 입증되는 것은 아닙니다.

결론적으로 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 임차인·배당·실거래 시세의 불확실성이 남아 있습니다. 입찰 판단에 앞서 선순위 채권잔액과 점유관계를 대조하고, 근린시설 자체의 거래가격 및 임대수익을 확인해야 합니다.