창원지방법원 2026타경10033. 김해시 외동 덕산베스트코아의 근린시설입니다. 현재 소유자는 남철현이고, 2019년 1월 25일 매매를 원인으로 2019년 3월 13일 소유권을 이전받았으며 당시 등기상 거래가액은 57,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021년 12월 9일 에스비아이저축은행 가압류 269,538,320원입니다. 이 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 시점에 점유·전입한 두 임차인은 별도로 봐야 합니다.
특히 주기중(만복진부령황태)은 2011년 12월 15일, 희망노인복지센터 대표자 김우철은 2020년 6월 23일로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 임차인 모두 자료상 대항력 있음으로 표시되어 있고 우선변제권은 확인되지 않아, 배당이 아니라 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산돼 있습니다. 다만 보증금은 각각 5,000원과 1,000원으로, 합계 인수액은 6,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1256-3 덕산베스트코아 1층 108호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기호1은 집합건축물대장상 소매점, 현황 107호와 일체의 음식점 · 기호2는 집합건축물대장상 일반음식점, 현황 사무실 |
| 소유자 | 남철현 (2019.01.25 매매, 등기 거래가액 57,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 418,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 385,521,652원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.09 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 · 269,538,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 전세권과 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2000년 김진규 전세권 10,000,000원은 2001년 말소됐고, 2001년 유경부 전세권 10,000,000원도 2003년 말소됐습니다. 부산시약사신용협동조합의 2011년 근저당 65,000,000원과 2013년 근저당 25,350,000원 역시 2020년 2월 7일 모두 말소됐습니다. 현재 살아 있는 경매상 핵심은 2021년 가압류이며, 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주기중(만복진부령황태) | 기호1전부 | 2011.12.15 | 5,000원 | 대항력 有 우선변제 無 매수인 승계 |
| 희망노인복지센터 대표자:김우철 | 기호2전부 | 2020.06.23 | 1,000원 | 대항력 有 우선변제 無 매수인 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 파악됩니다. 두 임차인의 보증금은 합산해 6,000원이며 배당표에서도 우선배당 없이 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 따라서 신건 최저가 418,000,000원을 기준으로 한 실질취득액은 418,006,000원입니다.
③ 현황 리스크 — 107호 일체 이용과 위반건축물
기호1은 집합건축물대장상 소매점이지만 현황은 인접한 107호와 경계벽 없이 하나의 점포로 사용되며 음식점으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에도 이 점이 명시되어 있습니다. 경계가 물리적으로 분리되지 않은 상태이므로 낙찰 후 독립 점포로 이용하려면 점유·경계·시설 상태를 직접 확인해야 합니다.
감정평가상 공부와의 차이는 “없음”으로 기재되어 있지만, 별도의 기타참고사항에서 위반건축물 표시와 107호와의 일체 이용이 구체적으로 적시되어 있습니다. 따라서 단순히 공부상 표시만 보고 독립된 정상 점포로 전제하기보다, 현장 상태를 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 418,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,580,000원 |
| 인수 · 주기중(만복진부령황태) 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 인수 · 희망노인복지센터 대표자:김우철 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 269,538,320원 | 269,538,320원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 권리 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 141,881,680원 |
매각가 418,000,000원 가정 시 집행비용 6,580,000원과 가압류 채권 269,538,320원이 배당되고 141,881,680원이 잔여로 계산됩니다. 임차인 보증금 6,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 계산되어 실질취득액에 더해집니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 6,000원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 418,000,000원 | 269,538,320원 | 0원 | 6,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 334,400,000원 | 269,538,320원 | 0원 | 6,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 267,520,000원 | 262,974,720원 | 6,563,600원 | 6,000원 |
대항력 임차인의 보증금 합계 6,000원은 회차가 내려가도 동일하게 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 실질취득액은 신건 기준 418,006,000원, 1회 유찰 가정에서는 334,406,000원, 2회 유찰 가정에서는 267,526,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 금액들이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 임호초등학교 서측 인근으로, 주변은 상업시설과 아파트단지 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 운행 상황 등을 종합한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 일반상업지역의 상업용 부지입니다. 기호1은 공부상 소매점이지만 현황 음식점, 기호2는 공부상 일반음식점이지만 현황 사무실로 이용됩니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측 대로2류(폭 30m~35m), 동측 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방이며 공시지가는 2,646,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유관계 확인. 실제 임차인 2명의 현재 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 107호와의 경계. 108호가 107호와 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중이므로, 독립 사용 가능 여부와 원상복구·분리 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 14㎡, 조경훼손 4㎡, 목재계단 2.64㎡ 건축선 위반의 현재 상태와 행정상 조치 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 신건에서는 최저가 418,000,000원이 아니라 인수액을 더한 418,006,000원을 자금 기준으로 봐야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 동일 건물·동일 상권의 실제 매매 및 임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 금액보다 ‘점유·경계·위반건축물’이 승부처
이 사건의 매수인 인수액은 자료상 6,000원으로 크지 않습니다. 하지만 권리분석을 금액만으로 끝내면 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 들어온 대항력 임차인 2명이 실제로 점유하고 있고, 108호가 107호와 경계벽 없이 일체로 이용되는 데다 기호1은 위반건축물로 등재되어 있습니다. 따라서 신건 실질취득액 418,006,000원의 가격 자체보다, 낙찰 후 독립 사용·명도·원상복구·행정상 정리 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 실거래 근거가 없으므로 가격의 저렴함을 전제로 접근해서도 안 됩니다.
