창원지방법원 2026타경10033. 김해시 외동 덕산베스트코아 3층 306호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 남철현이고, 2017.01.19 소유권이전 당시 거래가액은 43,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2021.12.09 접수된 주식회사 에스비아이저축은행의 가압류 269,538,320원입니다. 2026.01.13에는 이 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부에 과거 부산시약사신용협동조합 근저당과 이강자 명의 상가건물임차권이 있었지만, 근저당은 2017.07.03 말소됐고 상가건물임차권도 2020.04.27 해제로 말소됐습니다. 2019.11.28 국 명의 압류 역시 2024.12.17 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 중요한 포인트는 과거 말소권리가 아니라 현황조사상 확인된 대항력 임차인 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10033 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1256-3 덕산베스트코아 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 소매점·일반음식점, 현황 음식점·사무실 이용 |
| 소유자 | 남철현 · 2017.01.19 소유권이전 · 거래가액 43,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 385,521,652원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 김해등기소 · 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.12.09 가압류
말소기준권리는 2021.12.09 갑구 6번 가압류입니다. 청구금액은 269,538,320원, 채권자는 주식회사 에스비아이저축은행입니다. 2026.01.13 등기된 강제경매개시결정은 이 가압류의 본압류 이행에 따른 것으로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 있는 점유 2건
| 임차인 | 점유 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주기중(만복진부령황태) | 기호1전부 | 2011.12.15 | 5,000원 | 대항력 有 우선변제권 확인 없음 · 매수인 인수 가능 |
| 희망노인복지센터 대표자:김우철 | 기호2전부 | 2020.06.23 | 1,000원 | 대항력 有 우선변제권 확인 없음 · 매수인 인수 가능 |
두 점유자의 신고일은 모두 말소기준권리인 2021.12.09보다 앞섭니다. 현황조사 기준으로 대항력이 있는 것으로 판정되어 있고, 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 배당표에서는 두 보증금 5,000원 + 1,000원 = 6,000원을 배당하지 않고 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 인수 · 주기중(만복진부령황태) | 5,000원 | 0원 |
| 인수 · 희망노인복지센터 대표자:김우철 | 1,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 269,538,320원 | 81,106,000원 |
| 갑구 8번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 83,000,000원에서 집행비용 1,894,000원을 제외한 81,106,000원이 가압류 채권에 배당되는 계산입니다. 해당 채권의 미배당액은 188,432,320원이며, 임차인 보증금 6,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김해시 외동 임호초등학교 서측 인근이며, 주변은 상업시설과 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 운행 상황을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점·일반음식점 용도가 확인되며, 현황은 음식점 및 사무실 이용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물로, 위생·급배수·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 상업용 건부지이며, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 도로. 서측으로 폭 30m~35m 대로2류, 동측으로 보행자전용도로가 접합니다.
- 공시지가. 2,646,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인. 주기중(만복진부령황태)과 희망노인복지센터 대표자:김우철의 점유·사업자등록 상태와 실제 보증금, 현재 점유 여부를 원본 현황조사와 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
- 인수금액. 현재 계산상 매수인 인수는 6,000원입니다. 낙찰가 외 비용으로 실질취득가에 반드시 합산해야 합니다.
- 시세. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 83,000,000원의 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 근린시설은 동일 건물·동일 층·유사 전유면적의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 감정요항에 기호1 위반건축물 표시가 있으므로 건축물대장과 현황을 대조하세요.
- 이용상태. 소매점·일반음식점·사무실 등 실제 이용상태와 전유부 위치를 현장에서 확인하세요.
- 배당. 신건 기준 주식회사 에스비아이저축은행 채권에 188,432,320원 미배당이 발생하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 점유·가격 확인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2021.12.09 가압류이고 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당·상가건물임차권·국 압류도 이미 말소돼 등기 자체는 비교적 정리돼 있습니다. 다만 말소기준보다 먼저 신고된 대항력 임차인 2명이 있어 매수인 인수액 6,000원이 남습니다. 금액 자체는 작지만 권리관계와 실제 점유 확인은 별개의 문제입니다.
신건 최저가 83,000,000원에 인수액을 더한 실질취득은 83,006,000원입니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 가격의 시장 경쟁력은 확정할 수 없고, 감정요항에는 기호1 위반건축물 표시도 존재합니다. 따라서 이 물건은 등기 말소관계뿐 아니라 대항력 점유, 실제 이용상태, 위반건축물 표시, 근린시설 시세를 함께 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
