광주지방법원 2025타경7289. 광주 북구 매곡동 205-11 소재 4층 철근콘크리트 다세대주택의 제2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사케이비오비이며, 2020.04.29. 거래가액 273,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 광주어룡신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 채권최고액은 1,003,200,000원입니다.
이후 정한석의 300,000,000원 가압류, 늘 푸른새마을금고의 444,286,557원 가압류, 광주어룡신용협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리관계상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7289 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 매곡동 205-11 주건축물 1동 2층 201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사케이비오비 · 2020.04.29. 거래가액 273,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주어룡신용협동조합 / 336,142,411원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.29. 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 · 채권최고액 1,003,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 준공 | 2020.02.12 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준은 2020.04.29. 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당입니다. 2024년과 2025년의 가압류, 2025.11.17. 경매개시결정, 2026.02.24. 국의 압류는 모두 이 기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.03.10.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있으므로 실제 배당 단계에서는 최신 등기관계와 배당수령권자를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 그러나 호실 특정은 필수
| 임차인 | 점유표시 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인명 | 202호 | 2021.07.12 | 30,000,000원 | 500,000원 | 2025.12.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박인명의 전입일 2021.07.12.은 말소기준권리 2020.04.29.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 배당요구는 2025.12.09. 접수되어 있습니다. 보증금 30,000,000원을 매수인이 승계하는 구조로 계산되어 있지 않으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 신건 171,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 감정가와 같은 171,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액도 171,000,000원입니다.
다만 이 사건에 대해 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 171,000,000원만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다. 권리 인수가 없다는 점과 가격 경쟁력은 별개의 문제로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 2. 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 1,003,200,000원 | 167,806,000원 |
| 3. 가압류 · 정한석 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 늘 푸른새마을금고 | 444,286,557원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 171,000,000원에서 집행비용 3,194,000원을 제외한 167,806,000원이 선순위 근저당에 배당되는 구조입니다. 전체 채권 청구액 1,747,486,557원 중 167,806,000원이 배당되고, 미배당액은 1,579,680,557원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 이 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 매곡동 매곡초등학교 동측 인근. 단독주택과 공동주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 일반적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~5m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 토지면적 1,001.0㎡, 공시지가 374,200원/㎡이며 부정형 완경사지입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가의 공부와의 차이 항목은 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 현관 식별번호 201호·202호가 서로 뒤바뀐 사항은 별도로 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 공부상 201호와 현관표시 202호가 같은 매각대상을 가리키는지 건축물현황도·현장 출입문·내부 구조를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 점유. 박인명은 조사상 202호 점유자입니다. 매각대상의 현장표시가 202호인 점을 감안해 실제 점유 범위와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력. 전입일 2021.07.12.은 말소기준 2020.04.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금 30,000,000원의 매수인 승계도 현재 계산상 없습니다.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있으므로 최신 등기부와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 가격. 현재 최저가 171,000,000원은 감정가와 동일한 신건입니다. 직접 비교 가능한 최근 실거래를 확인하기 전에는 가격상 할인 여부를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당 변수. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제 가능액이 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
권리순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.29. 근저당이 말소기준이고, 임차인의 2021.07.12. 전입과 이후 가압류·압류는 뒤에 위치합니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 실제 난도는 다른 곳에 있습니다. 매각대상은 공부상 201호인데 현관에는 202호로 표시되어 있고, 조사된 임차인 역시 202호로 기재돼 있습니다. 결국 이 사건은 “권리가 소멸하느냐”보다 “내가 낙찰받는 공간이 현장에서 정확히 어디냐”를 확인하는 것이 핵심입니다. 가격 역시 최근 실거래 비교 없이 감정가 171,000,000원만으로 싸고 비쌈을 단정할 수 없습니다. 금전 인수는 단순하지만, 호실 특정은 반드시 현장에서 끝내야 하는 물건입니다.
