광주지방법원 2025타경7289. 광주광역시 북구 매곡동 205-11에 있는 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 171,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사케이비오비이며, 광주어룡신용협동조합이 설정한 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권의 채권최고액은 1,003,200,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2020년 4월 29일 광주어룡신용협동조합 근저당권입니다. 이후 정한석과 늘 푸른새마을금고의 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류가 존재하지만 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 현재 권리자와 배당채권 내역은 원본을 대조해야 합니다.

실제 임차인은 박인명 1명으로, 전입신고일이 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 인수 위험은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 이 물건에서 더 중요한 문제는 매각대상의 표시입니다. 매각물건명세서는 공부상 202호의 실제 출입문 표시가 201호라고 명시하고 있습니다. 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 이 표시 불일치를 무시해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소기준과 후순위 권리

말소기준은 2020.04.29 광주어룡신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 1,003,200,000원으로 공동담보목록 제2020-588호가 설정돼 있습니다. 이 금액은 공동담보의 채권최고액이므로 해당 호실만의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

2023년 순천세무서장 관련 압류와 하나은행 가압류는 이미 말소됐습니다. 이후 정한석 가압류 300,000,000원, 늘 푸른새마을금고 가압류 444,286,557원, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 다만 국의 압류와 관련한 조세채권의 배당순위 및 납부 여부는 별도로 확인해야 하며, 등기상 압류 소멸과 조세의 실제 배당은 구분해야 합니다.

2026년 3월 10일에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 새로운 독립 근저당권이 추가된 것이 아니라 기존 을구 1번 근저당권의 이전입니다. 최초 경매신청 채권자와 현재 근저당권자가 달라진 만큼 채권양도 및 승계 관계를 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 30,000,000원, 대항력 없음

확인된 실제 임차인은 박인명 1명입니다. 202호를 주거용으로 사용하며, 보증금 30,000,000원과 월 차임 500,000원의 임대차 관계가 확인됩니다. 전입신고일은 2021년 7월 12일로 말소기준권리 설정일보다 늦습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 1.71억의 적정성은 미판정

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 171,000,000원입니다. 최초 매각으로 유찰 이력은 없습니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다.

따라서 감정가 대비 최저가가 낮아지지 않았다는 사실은 알 수 있지만, 현재 가격이 실제 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지는 판단할 수 없습니다. 단순히 신건이라는 이유만으로 가격 매력을 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액은 3,194,000원이며 나머지 167,806,000원이 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 이후 가압류권자에게 돌아갈 금액은 없고 소유자 잔여금도 0원입니다.

채권최고액 및 가압류 청구금액을 사용한 단순 추정입니다. 근저당권 이전에 따른 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계, 국의 압류 관련 조세채권, 당해세, 임차인의 최우선변제 및 우선변제 여부는 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 회차별 낙찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당

매각가격이 낮아질수록 채권자가 배당받는 금액은 감소하고 미배당액은 증가하는 것으로 제시돼 있습니다. 다만 후순위 채권이 미배당된다는 사실이 곧바로 해당 채무를 낙찰자가 부담한다는 의미는 아닙니다.

각 회차의 배당금 및 미배당액은 제시된 예상 시나리오를 사용했습니다. 실제 낙찰가·배당순위·조세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 회차별 최저가를 실거래 시세로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 매곡동 소재 매곡초등학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 공동주택 등이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 외벽은 인조석붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시창호입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 자연녹지지역으로, 부정형 완경사지이며 공동주택 및 상가 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,001.0㎡, 공시지가는 374,200원/㎡입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4~5m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 감정요항표의 공부와의 차이에는 별도 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 출입문 식별번호의 상호 불일치는 별도로 명시돼 있습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로, 동일 조건의 최근 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않습니다. 매매 수요나 예상 매도기간을 단정하기 어려우며, 호수 표시 불일치에 따른 매각대상 확인 문제도 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 호수 특정. 공부상 202호가 실제 출입문 201호라는 사실을 확인하고, 건축물현황도·집합건축물대장·등기부·매각물건명세서 및 현장 위치를 일치시켜 확인해야 합니다.
• 점유 세대 대조. 박인명이 점유하는 202호가 실제 매각대상과 일치하는지 확인하고, 현관 표시와 공부상 호수를 혼동하지 않도록 해야 합니다.
• 임차인 배당. 보증금 30,000,000원, 배당요구일 2025.12.09를 확인하고 확정일자·우선변제권 및 최우선변제 요건을 원본으로 검토해야 합니다. 배당 여부와 매수인의 보증금 인수 여부는 구분해야 합니다.
• 근저당권 이전. 광주어룡신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 권리관계와 현재 배당채권자, 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 공동담보. 근저당 채권최고액 1,003,200,000원을 해당 호실의 독립 채무잔액으로 단정하지 말고 공동담보목록 제2020-588호 및 관련 배당관계를 확인해야 합니다.
• 조세채권. 순천세무서장 관련 압류 및 조세채권의 실제 잔액, 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당에는 조세채권이 반영되지 않았습니다.
• 시세 검증. 감정가 171,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 인근 유사 다세대의 최근 거래가격과 대상 세대의 실제 상태를 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 명도 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목이 있는지 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.09.30 매각 진행 여부와 변경·취하·정지 가능성, 최신 등기 및 매각물건명세서를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 먼저 확인할 것은 매각 호수”

광주지방법원 2025타경7289는 말소기준권리가 명확하고 후순위 가압류·압류가 소멸하며, 확인된 임차인에게도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원으로 분석되는 다세대주택입니다.

하지만 권리 인수액이 없다는 이유만으로 입찰 위험이 모두 해소된 것은 아닙니다. 공부상 202호가 출입문에는 201호로 표시돼 있고, 공부상 201호 역시 반대로 표시된다는 사실이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다. 물건을 잘못 특정하면 가격이나 권리분석 이전에 문제가 발생할 수 있습니다.

현재 최저매각가는 171,000,000원입니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않아 이 가격의 적정성은 미판정이며, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 여부와 근저당권 이전에 따른 실제 배당관계도 추가 확인이 필요합니다. 결론은 권리 인수 0원, 호수 확인 필수, 가격 메리트 미확인입니다. 입찰 검토의 출발점은 실제 매각 호수 특정과 최근 거래가격 검증입니다.