광주지방법원 2026타경30427. 화순군 동면 백용리 136-1을 중심으로 한 기타·토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 동·식물관련시설(버섯재배사)와 단독주택이 확인되고, 다른 건물 하나는 현황상 멸실입니다. 소유자는 최보상이며 2018.06.04. 증여를 원인으로 2018.06.07. 소유권을 이전받았습니다. 현재 말소기준권리는 2019.03.15. 설정된 정지영의 근저당권 채권최고액 150,000,000원입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2018년에 설정됐던 장성재 100,000,000원, 김영목 53,000,000원의 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준권리 이후의 장성재 근저당권 100,000,000원과 2026.02.23. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 정지영은 현황조사·매각물건명세서상 적재장 임차인으로도 나타나고, 2014.02.21. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30427 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 동면 백용리 136-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설(버섯재배사) · 단독주택 · 일부 멸실 |
| 소유자 | 최보상 |
| 감정가 / 최저가 | 333,503,440원 / 333,503,440원 (신건) |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 1,339.0㎡ · 지목 답 · 농림지역 · 농업진흥구역 · 공시지가 20,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유상 인수를 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2019.03.15. 정지영 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 2022.05.03. 설정된 장성재 근저당권 100,000,000원과 2026.02.23. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년에 설정됐던 장성재·김영목 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
| 점유자 | 사용 | 전입 / 기준일 | 보증금 | 월세 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영옥 | 주선(1) · 창고 | 미상 | 2,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 |
| 정지영 | 주선(2) · 적재장 | 2014.02.21 | 미상 | 450,000원 | 있음 |
| 송기호 | 주선(3) · 창고 | 2026.02.20 | 1,200,000원 | - | 없음 |
실제 임차인 조사 인원은 3명이며 보증기관 승계나 대위 중복신고는 없습니다. 정지영은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 반면 송기호는 2026.02.20. 전입으로 기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 김영옥은 전입일이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상입니다.
② 토지·건물 현황 — ‘답’인데 현재는 창고 건부지
토지 일련번호 1)은 공부상 지목이 답이지만 현황은 창고 건부지입니다. 토지면적은 1,339.0㎡, 토지이용상황은 답축사, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 용도지역은 농림지역이고 농업진흥구역에 해당합니다.
| 주위환경 | 용생마을 남동측 인근 및 내 · 국도주변 농촌지대 |
|---|---|
| 교통 | 차량출입 가능 · 대중교통수단 이용 보통 |
| 건물 이용 | 동·식물관련시설(버섯재배사) · 단독주택 · 일부 멸실 |
| 토지 현황 | 공부상 답 · 현황 창고 건부지 |
| 설비 | 급배수·위생설비 · 단독주택 난방·태양광발전설비 |
| 임대관계 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 333,503,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,469,048원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 정지영 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 장성재 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,034,392원 |
신건 매각가 333,503,440원 가정의 계산으로 채권자 총 250,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 78,034,392원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 특히 정지영의 임차보증금이 미상이라 실제 매수인 인수 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
회차별 계산에서는 신건 333,503,440원과 1회 유찰 시 266,802,752원에서 채권자 총액 250,000,000원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시 매각가는 213,442,201원이고 채권자 배당액은 209,654,010원, 미배당액은 40,345,990원입니다. 소유자 잔여는 신건 78,034,392원, 1회 유찰 시 12,267,513원, 2회 유찰 시 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용생마을 남동측 인근 및 마을 내에 위치하고 주위는 국도주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 토지 규제. 목록1은 농림지역·농업진흥구역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 답이지만 현황은 창고 건부지입니다.
- 건물 구성. 일반철골구조 판넬마감 단층 버섯재배사와 벽돌조적조 콘크리트 평슬래브지붕 단층 단독주택이 있으며 다른 건물은 현황상 멸실입니다.
- 경계 확인. 제시외건물 일부가 인접필지에 소재하는 것으로 판단돼 정확한 경계는 측량 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정지영 임대차 원본 확인. 2014.02.21. 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 보증금·배당요구·계약관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 김영옥 대항력 확인. 보증금 2,000,000원·월세 400,000원이지만 전입일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 농지취득자격증명. 목록1은 농취증이 필요하고 미제출 시 매수신청보증금이 몰수됩니다. 원상회복명령 가능성도 함께 확인해야 합니다.
- 제시외건물 경계. 일부가 인접필지에 소재하는 것으로 판단되므로 필요 시 측량으로 경계를 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 확인. 수목과 제시외 건물은 포함되지만 이동가능 컨테이너 2동·이동식화장실은 제외됩니다.
- 현황과 공부 대조. 지목 답과 실제 창고 건부지의 차이, 멸실 건물 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸 권리보다 미확정 임차·농지 요건이 더 중요하다”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 입찰 판단의 핵심은 그보다 등기 밖의 점유관계입니다. 정지영은 2014.02.21. 전입한 대항력 임차인으로 조사됐지만 보증금이 미상이고, 김영옥도 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 단정하거나 최저매각가만으로 실제 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
여기에 목록1의 농지취득자격증명은 미제출 시 매수신청보증금 몰수와 직결되고, 공부상 답과 현황 창고 건부지의 차이, 제시외건물의 인접필지 침범 가능성도 확인 대상입니다. 등기상 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 임차보증금·농취증·현황경계가 해소돼야 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
