광주지방법원 2026타경30427. 화순군 동면 백용리 179-15 소재 연립/다세대 + 토지 분류 경매입니다. 감정평가상 동·식물관련시설인 버섯재배사와 단독주택이 확인되며, 단층창고는 멸실 상태입니다. 옥상 태양광발전설비와 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
등기부에는 동면농업협동조합의 근저당권 2건과 정지영의 근저당권 1건이 존재합니다. 최초 근저당권은 1999년에 설정됐으며, 이후 소유권이전청구권가등기와 이번 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 일반적인 말소기준권리 순서에서는 후순위 권리가 소멸하는 구조로 제시되어 있지만, 가등기의 실질적 성격과 임차인의 대항력은 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30427 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 동면 백용리 179-15 도로명: 동면 충의로 443 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 동·식물관련시설(버섯재배사), 단독주택 및 멸실 건물 |
| 소유자 | 최보상 (단독소유) |
| 감정가 | 100,954,540원 |
| 최저매각가 | 100,954,540원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 정지영 |
| 신청채권자 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.18 |
| 일괄매각 관련 | 옥상층 태양광발전설비 및 제시외 건물 포함. 단층창고는 멸실. |
① 권리 흐름 — 1999년 근저당이 기준
말소기준권리는 1999.10.14. 설정된 동면농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이며 백용리 179-15 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
2005년에 설정된 동면농업협동조합의 추가 근저당권 30,000,000원과 2024년에 설정된 정지영의 근저당권 50,000,000원은 모두 말소기준권리 이후의 권리로, 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다.
말소기준권리보다 후순위라는 점만으로 가등기의 성격과 실제 권리관계까지 확정할 수는 없습니다. 담보 목적 여부, 가등기권자의 권리 주장 및 매각에 따른 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
현재 진행 중인 2026.02.23. 임의경매개시결정은 신청채권자 정지영 명의로 등기되어 있습니다. 신청채권자의 청구액은 130,000,000원이지만, 등기부상 정지영 근저당권의 채권최고액은 50,000,000원입니다. 두 금액은 서로 다른 기준이므로 동일한 담보채권액으로 취급하거나 합산해서는 안 됩니다.
② 실제 임차인 3명 — 대항력 미상 점유자가 핵심
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 김영옥, 정지영, 송기호 3명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 없으며, 각 점유자의 사용 부분과 대항력 판단은 서로 구분해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월세 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영옥 주선(1) · 창고 |
2,000,000원 | 400,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 미확정 |
| 정지영 주선(2) · 적재장 |
미상 | 450,000원 | 2014.02.21 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 판정 |
| 송기호 주선(3) · 창고 |
1,200,000원 | 미상 | 2026.02.20 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 판정 |
전입신고일이 확인되지 않았고 대항력도 미상입니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않았으므로, 대항력이나 우선변제권이 있다고 단정할 수 없습니다.
특히 실제 임대차의 성격, 점유·사업자등록 등 관련 요건, 보증금 반환관계 및 배당 결과를 확인해야 매수인의 최종 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
배당 모형상 인수 0원이라는 결과만으로 김영옥의 보증금 인수 위험까지 해소됐다고 해석하면 안 됩니다.
동시에 등기부상 근저당권자이자 이번 경매의 신청채권자로 등장합니다. 이 때문에 실제 임대차 여부와 관계인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
다만 이름이 동일하다는 사정만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 임대차계약서, 실제 점유 및 차임 지급관계 등을 확인해야 합니다.
전입신고일은 2014.02.21.로 말소기준권리인 1999년 근저당권보다 늦으며, 제시된 권리분석에서는 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
제시된 권리분석상 대항력은 없으며 보증금의 매수인 승계도 없는 것으로 처리됩니다. 다만 실제 점유 부분과 명도관계는 별도로 확인해야 합니다.
임차인 대항력 판단은 현황조사 및 제공된 권리분석 기준입니다. 창고·적재장 등의 실제 이용관계와 적용되는 임대차 보호요건은 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다. 우선변제 미확인은 우선변제권이 있다는 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,954,540원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당권 순서대로 배당하는 구조이며, 마지막 정지영 근저당권에서 일부 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,213,364원 |
| 1. 동면농업협동조합 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 동면농업협동조합 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 정지영 근저당 | 50,000,000원 | 38,741,176원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권자 미배당액은 11,258,824원으로 추정됩니다. 이는 배당받지 못한 채권액이지 매수인이 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다.
배당 모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 김영옥의 대항력 및 가등기 성격이 미확정이므로 최종 인수액도 확정할 수 없습니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 별도 청구액 130,000,000원과 등기부상 근저당권 채권최고액 50,000,000원은 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 부족분
신건 최저가는 감정가와 동일한 100,954,540원입니다. 유찰 시 매각가격이 낮아지는 경우 채권자 미배당액은 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 100,954,540원 | 98,741,176원 | 11,258,824원 | 0원* |
| 1회 유찰(80%) | 80,763,632원 | 78,909,887원 | 31,090,113원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 64,610,905원 | 63,047,909원 | 46,952,091원 | 0원* |
* 인수 0원은 각 시나리오의 배당 모형상 추정치입니다. 김영옥의 대항력 및 가등기의 권리관계가 확인되지 않았으므로 실제 인수액을 확정한 수치가 아닙니다.
하지만 이 물건은 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
더욱이 미상 임차인의 인수 위험과 가등기 문제를 해소하지 않은 상태에서는 최저가가 하락하더라도 매수인의 실제 취득비용과 권리 위험이 명확해지지 않습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 복합용도가 핵심
감정평가상 본건은 화순군 동면 백용리 용생마을 남동측 인근 및 마을 내에 위치하며, 주변은 국도변 농촌지대입니다.
차량 출입은 가능하고 대중교통 이용은 보통으로 평가되어 있습니다. 건물의 이용상태와 토지의 공부상 지목 및 실제 이용상태가 일치하지 않는 부분이 있어, 일반 주택과 동일한 기준으로 가격을 판단하기는 어렵습니다.
| 구분 | 현황 및 확인사항 |
|---|---|
| 버섯재배사 | 동·식물관련시설. 일반철골구조 판넬마감지붕 단층 건물로, 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다. |
| 단독주택 | 벽돌조적조 콘크리트 평슬래브지붕 단층 건물. 위생·급배수·난방·태양광발전설비 등이 구비되어 있습니다. |
| 단층창고 | 멸실 상태입니다. 공부와 현황 및 매각 범위를 대조해야 합니다. |
| 태양광발전설비 | 옥상층 태양광발전설비 1식이 일괄매각에 포함됩니다. |
| 제시외 건물 | 일괄매각 대상에 포함됩니다. 현장 상태와 매각목록을 대조해야 합니다. |
해당 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 해당합니다. 공부상 지목과 실제 이용상태가 다른 만큼, 농지 관련 인허가와 이용 적법성, 취득 요건 및 원상회복 관련 사항을 확인해야 합니다.
농지 관련 취득·이용 요건을 충족할 수 있는지 확인되지 않은 상태에서는 단순히 건물이 존재한다는 이유만으로 일반 대지와 동일하게 평가하면 안 됩니다.
두 토지는 토지이용 제한이 서로 다르므로 하나의 용도지역으로 통합해 판단할 수 없습니다.
별도 토지정보에 기재된 면적은 215㎡, 지목은 대, 공시지가는 84,600원/㎡입니다. 해당 정보만으로 일괄매각 대상 전체 토지의 면적이나 지목을 확정할 수는 없습니다.
가축사육제한구역도 적용되며, 축종별 제한거리가 각각 정해져 있습니다. 실제 이용 목적에 맞는 제한사항을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화순군 동면 백용리 용생마을 남동측 인근 및 마을 내 위치. 국도변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 이용은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구성. 버섯재배사와 단독주택이 포함되고 단층창고는 멸실 상태입니다. 일반적인 공동주택과 이용 목적이 다릅니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역과 계획관리지역·자연취락지구가 혼재하며 가축사육 제한이 적용됩니다.
- 공부와 현황. 일부 토지가 공부상 답이지만 실제 창고 건부지로 이용되어 있습니다.
- 환금성. 용도와 토지 이용 제한이 복합적이고 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 매각가격의 적정성과 재매각 가능성을 추가 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김영옥 대항력 확인. 전입신고일, 실제 점유와 임대차 요건, 보증금 반환관계를 확인해 인수 위험을 확정해야 합니다.
- 정지영 관계 확인. 임차인·근저당권자·신청채권자의 동일성 및 실제 임대차 여부, 보증금 미상 부분을 임대차계약서와 관계 서류로 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 최희영 명의 소유권이전청구권가등기의 실질적 성격과 담보 목적 여부, 매각 후 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 토지별 공부 대조. 일련번호별 지목·면적·용도지역·농업진흥구역 해당 여부 및 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 농지 관련 사항. 공부상 답인 토지의 취득 및 이용 요건과 현황상 창고 건부지 이용의 적법성을 확인해야 합니다.
- 멸실 건물. 단층창고의 멸실 현황과 공부상 정리 여부, 매각 대상 및 감정평가 반영 내용을 확인해야 합니다.
- 태양광·제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 시설의 위치·소유관계·설비 상태와 실제 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도 및 사용관계. 창고·적재장 점유자 3명의 실제 점유 범위와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 원본. 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 및 정지영의 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 토지·버섯재배사·단독주택 거래와 현장 상태를 조사하여 감정가 100,954,540원의 적정성을 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.09.30. 매각기일의 진행 여부와 매각조건 변경, 최신 매각물건명세서 및 등기 변동을 확인해야 합니다.
과거 가압류와 강제경매개시결정은 이미 말소되었습니다. 채권자 미배당액 역시 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
다만 이러한 사실만으로 미상 임차인과 가등기의 위험까지 모두 해소됐다고 판단할 수는 없습니다.
여기에 임차인 대항력 미상, 가등기 성격 확인, 농지 관련 규제 및 공부·현황 불일치가 겹쳐 있습니다.
최저가 하락만으로 가격 메리트를 인정하기보다 인수 여부와 적법한 이용 가능성, 실제 시세를 먼저 검증해야 하는 사건입니다.
맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 권리 위험 0”
이 물건은 배당 모형상 매수인 인수 추정액이 0원으로 계산되지만, 이를 곧바로 권리관계가 깨끗한 경매로 해석하기는 어렵습니다.
실제 임차인 3명 중 김영옥의 대항력이 확인되지 않았고, 정지영은 임차인과 등기부상 근저당권자·경매신청채권자로 함께 나타납니다. 최희영 명의 가등기 역시 성격과 말소 여부를 확인해야 합니다.
부동산 자체도 버섯재배사·단독주택·멸실 건물 및 토지가 포함된 복합물건이며, 일부 토지는 공부상 답과 실제 창고 건부지 이용상태가 다릅니다. 농업진흥구역 등 토지별 규제도 확인이 필요합니다.
신건 최저가 100,954,540원이 시세보다 낮은지 판단할 비교 거래도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 확인된 범위에서 핵심은 최저가가 아니라 미상 임차인·가등기·토지 이용관계의 확정과 실제 시장가격 검증입니다.
배당상 채권자 미배당액 11,258,824원은 매수인 인수액과 구분하되, 아직 확인되지 않은 점유·권리 문제까지 인수 0원으로 확정하지 않는 것이 이 사건 분석의 핵심입니다.
