매력지수 B등급 · 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 근린시설 공실·상가 환금성 리스크를 확인해야 하는 물건
인수권리 없음과 가격 하락은 장점이나 실질 영업가치 확인이 필요한 근린시설로 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만 주거용과 달리 근린시설은 임대수익과 환금성이 핵심입니다. 현재 이용상태는 독서실·의원·필라테스 등으로 확인되나 공실 상태가 포함되어 있어, 낙찰 후 운영 가능성을 따져야 합니다.
감정가 / 최저가
891,000,000원
최저 436,590,000원
유찰 횟수
2회
감정가 49% 수준
매수인 인수
0원
명시 인수권리 없음
핵심지표
근린시설
공실·임대성 검토
전주지방법원 2025타경442. 군산시 나운동 나운프라자 3층 301호 근린시설입니다. 감정가는 891,000,000원이며 현재 최저매각가는 436,590,000원으로 2회 유찰을 거친 상태입니다. 권리 분석에서는 전북은행 근저당권이 기준이 되고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 상가형 물건은 권리보다 실제 임대 가능성과 공실 위험이 낙찰 후 성패를 좌우합니다.
물건 개요
사건번호
전주지방법원 2025타경442
소재지
전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 3층301호
물건종류
근린시설
소유자
이지아이엔씨주식회사
감정가 / 최저가
891,000,000원 / 436,590,000원
청구금액
419,229,714원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준권리는 2015.08.11 설정된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 해당 근저당권 이후 설정된 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 기준 명시 인수권리는 해당사항 없습니다.
② 임차인 분석
임차인
호수
보증금
대항력
우선변제
승계
박종길
해당 없음
미상
없음
해당 없음
없음
양진혁
301호
50,000,000원
없음
확인 없음
없음
송화영
304호
30,000,000원
없음
확인 없음
없음
⚠️ 임차 위험 체크 임차인들은 전입 시점이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 다만 박종길은 보증금 미상으로 확인되므로 실제 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 436,590,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,765,900원
전북은행 근저당권
492,000,000원
429,824,100원
전북은행 후순위 근저당권
180,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
2회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 49%입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 군산시 나운동 진포초등학교 남서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
이용상태. 독서실, 의원, 필라테스 용도로 평가되었으나 현재 공실 상태가 포함되어 있습니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 대중교통시설이 소재합니다.
규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등 토지이용계획이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임대수익 확인. 상가형 물건은 낙찰가보다 향후 임차 확보 가능성이 중요합니다.
공실 리스크. 감정평가상 이용시설 중 공실 상태가 있어 현장 확인이 필요합니다.
임차관계. 보증금 미상 임차인이 있어 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
관리비 확인. 집합건물 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 운영이 관건”
이 물건은 2회 유찰로 가격 부담은 크게 낮아졌고, 권리상 매수인이 떠안을 인수권리는 없습니다. 하지만 근린시설은 주택과 달리 단순히 낮은 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 공실 상태와 임대 가능성, 상권 유지 여부를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다. 권리는 안전, 수익성 검증이 필요한 상가형 경매입니다.
