매력지수 B등급 · 유찰로 가격은 낮아졌으나 대항력 임차인 인수금 3천만원을 고려해야 하는 근린시설
최저가는 감정가 대비 낮지만 송화영 보증금 인수 가능성과 보증금 미상 점유 위험으로 실질취득 기준 검토가 필요해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 송화영의 보증금 3,000만원 인수 위험이 핵심입니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되며, 매수인은 낙찰가 외 추가 부담을 고려해야 합니다.
감정가 / 최저가
241,000,000원 / 118,090,000원
2회 유찰
실질취득 부담
148,090,000원
최저가+인수 30,000,000원
매수인 인수
30,000,000원
송화영 보증금
핵심지표
B 62점
권리·가격 종합
전주지방법원 2025타경442. 군산시 나운동 나운프라자 3층 304호 근린시설입니다. 감정가는 2억4,100만원이며 현재 최저매각가는 1억1,809만원까지 하락했습니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격 하락이 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.
말소기준권리는 2015년 8월 11일 설정된 주식회사 전북은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리보다 앞선 전입 임차인 송화영은 매수인이 보증금을 부담할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
전주지방법원 2025타경442 (임의경매)
소재지
전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 3층304호
물건종류 / 이용
근린시설 · 3층 304호 · 주거 이용
소유자
이지아이엔씨주식회사
감정가 / 최저가
241,000,000원 / 118,090,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 전북은행 / 419,229,714원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 선순위 임차인이 핵심
을구 3번 주식회사 전북은행 근저당권(채권최고액 492,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 압류(군산세무서)는 매각으로 소멸합니다. 반면 송화영(304호)은 2013년 전입으로 말소기준권리 이전에 해당해 대항력 있음으로 판단됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3,000만원 인수 가능성
임차인
호수
전입일
보증금
판단
송화영
304호
2013.11.06
30,000,000원
대항력 有 · 우선변제권 無 · 매수인 인수 가능
박종길
-
2000.09.14
미상
대항력 有 · 보증금 미상
양진혁
301호
2023.07.25
50,000,000원
대항력 없음
⚠️ 실질취득 기준 분석 현재 최저가 118,090,000원만 보면 감정가 대비 저렴하지만, 송화영 보증금 30,000,000원을 인수하면 실질 부담은 약 148,090,000원입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 인수 포함 금액 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,453,260원
임차인 송화영 보증금
30,000,000원
0원
전북은행 근저당권
492,000,000원
115,636,740원
전북은행 후순위 근저당
180,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
최저가 vs 실질취득 부담
최저가 1.18억에 인수 3,000만원을 더한 실질 부담은 1.48억입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 법정지상권 문제도 해당사항 없습니다.
⛔ 주의 포인트 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 있어 단순 낙찰가 기준 수익률 계산은 위험합니다. 특히 박종길의 보증금 미상 점유 관계는 추가 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
위치. 군산시 나운동 진포초등학교 남서측 인근, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 나운프라자 빌딩까지 차량 출입 가능하며 인근 대중교통시설이 있습니다.
이용상태. 근린생활시설로 독서실·의원·필라테스 등 이용 및 공실 상태가 조사되었습니다.
환금성. 상업용 건물 내 근린시설로 임차 관계와 공실 여부가 가치 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
인수금 반영. 낙찰가 외 송화영 보증금 30,000,000원 부담 가능성을 반영해야 합니다.
점유 확인. 박종길의 보증금 미상 대항력 가능성을 추가 확인해야 합니다.
유찰 효과. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 인수 부담 포함 가격으로 판단해야 합니다.
원본 확인. 매각물건명세서와 임대차 관계를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰처럼 보여도 인수금을 봐야 한다”
이 물건은 2회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 핵심 리스크는 권리 말소가 아니라 임차인 인수입니다. 송화영 보증금 3,000만원을 포함하면 실질취득 부담은 1억4,809만원 수준입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 인수 가능 금액과 추가 점유 확인을 끝낸 뒤 입찰 판단을 해야 하는 물건입니다.
