울산지방법원 2025타경12480. 울산 동구 서부동 현대패밀리명덕아파트 105동 5층 501호입니다. 현재 소유자는 박채명이며, 2021.10.15 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.10.14 접수 제105876호 와이엠캐피탈대부주식회사 근저당권으로 채권최고액은 225,000,000원입니다. 같은 날 그 다음 접수번호인 제105877호로 설정된 전세권 5,000,000원과 2025.09.10 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 신건 매각가 123,000,000원을 전제로 한 배당표에서도 집행비용 2,522,000원을 제외한 120,478,000원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 미배당액과 전세권 미배당액은 남지만 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 별도로 주거 임차인 1건이 기재돼 있고 전입일과 보증금이 미상이므로, 이 부분은 등기권리의 소멸 여부와 별개로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12480 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 서부동 238-29 현대패밀리명덕아파트 105동 5층501호 · 도로명 울산광역시 동구 명덕로 30 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 감정 이용상태 공동주택(아파트) |
| 동일평형 실거래 기준 | 전용 59.78㎡ |
| 소유자 | 박채명 · 2021.10.15 소유권이전(2021.10.14 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 와이엠캐피탈대부주식회사 / 158,383,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정
과거 한국주택은행·국민은행 근저당과 위드론대부 근저당, 웰컴캐피탈 근저당은 이미 말소됐고, 2022.07.08 국세 압류도 2022.07.25 해제돼 등기상 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 핵심은 2022.10.14 와이엠캐피탈대부주식회사의 근저당권입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원은 매각으로 소멸하며, 배당 부족이 생기더라도 제공된 배당계산상 매수인에게 전세금이 승계되는 구조로 잡혀 있지는 않습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
현대패밀리명덕 동일 평형 전용 59.78㎡의 최근 12개월 실거래 표본은 12건이며, 평균 거래금액은 133,083,333원입니다. 현재 최저가 123,000,000원은 이 평균의 92.4%입니다. 그러나 가장 최근인 2026.08 실거래는 1층 120,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 평균 대비 할인만 보고 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 단정하기 어려운 이유입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.78㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 9 | 141,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 6 | 132,500,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 4 | 128,500,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 13 | 128,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 10 | 141,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.78㎡ | 12건 | 133,083,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 2. 근저당 · 와이엠캐피탈대부주식회사 | 225,000,000원 | 120,478,000원 |
| 3. 전세권 · 와이엠캐피탈대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 230,000,000원 중 120,478,000원이 배당되고 미배당액은 109,522,000원입니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입과 보증금이 미상인 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 123,000,000원 | 120,478,000원 | 109,522,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 98,400,000원 | 96,228,800원 | 133,771,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 78,720,000원 | 76,903,040원 | 153,096,960원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 현대패밀리명덕은 1,206세대이며 준공일은 1992.01.20입니다.
- 용도. 사건상 용도와 감정 이용상태 모두 공동주택(아파트)입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 완경사·부정형·중로각지로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,085,000원/㎡이며 관련 토지면적은 38,159㎡로 기재돼 있습니다.
- 거래 유동성. 동일 평형 전용 59.78㎡ 실거래가 2026.05부터 2026.08까지 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준일인 2022.10.14보다 앞서는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 대항력이 인정될 경우의 매수인 승계액을 현재 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 배당 후 잔존보증금이 있는지 원본 명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 최저가 123,000,000원은 최근12개월 평균 133,083,333원의 92.4%지만 최신 거래 120,000,000원보다 높습니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준 근저당권 접수번호 제105876호와 후순위 전세권 제105877호의 순서를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 감정 대상 일치 확인. 감정요항표 일부 서술과 본건 주소·호수 사이의 불일치가 있으므로 현장과 원본 감정서를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 최종 인수액은 아직 열려 있다
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2022.10.14 와이엠캐피탈대부주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 주거 임차인 1건의 전입일과 보증금이 미상이어서 대항력 가능성과 잔존보증금 승계 여부는 아직 확정되지 않았습니다.
가격도 한쪽 방향으로만 볼 수 없습니다. 최저가 123,000,000원은 최근 12개월 평균 133,083,333원의 92.4%로 평균보다 낮지만, 최신 2026.08 실거래 120,000,000원보다는 높습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘평균 대비 할인’이 아니라 임차관계 확인 후 실제 총취득비용을 확정하고, 그 금액을 최신 실거래와 다시 비교하는 것입니다.
