울산지방법원 2026타경116. 양산시 덕계동 대승하이아트2차 상가동 1층 102호로, 감정평가상 생활시설 및 구매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 박윤미이고, 말소기준은 소유권 취득일과 같은 2016.07.13 양산기장축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 210,000,000원이며 104호·105호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다.
등기만 보면 기준권리 이후의 압류, 코리아세븐 근저당권, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인 확인입니다. 박선영은 2026.04.30 배당요구를 했으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아, “대항력 있음”이라고 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 234-19 대승하이아트2차 상가동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 생활시설 및 구매시설로 이용 중 · 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 102호 |
| 소유자 | 박윤미 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양산기장축산업협동조합 / 159,141,091원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2016.07.13 을구 3번 양산기장축산업협동조합 근저당권입니다. 2025.05.01 기장군 압류, 2025.12.22 코리아세븐 근저당권 2건, 2026.02.25 임의경매개시결정, 2026.03.04 국민건강보험공단 압류는 기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 여러 압류 중 일부는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선영 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
박선영은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이라 말소기준일인 2016.07.13보다 앞선 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 임차인 관련 인수 위험까지 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 시세 확인 전 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 120,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 시장가보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 근린시설은 개별 호수의 위치·접근성·실사용 상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 192,480,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 216,128,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 234,982,400원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 그것이 곧 매수인의 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 매수인의 임차보증금 인수 여부는 박선영의 대항력과 실제 보증금 확인 결과에 따라 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,480,000원 |
| 2. 근저당 · 양산기장축산업협동조합 | 210,000,000원 | 117,520,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사코리아세븐 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사코리아세븐 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 310,000,000원, 채권자 배당액은 117,520,000원, 미배당은 192,480,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평산초등학교 남동측 인근으로, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물·이용. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 제1층 102호이며, 생활시설 및 구매시설로 이용 중입니다.
- 주차·도로. 주변 가로망과 주차장시설은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 481,500원/㎡입니다.
- 규제·하자. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린시설로서 아파트처럼 표준화된 가격비교가 어렵고, 실제 이용상태와 임차관계 확인이 매각가 판단에 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입 확인. 박선영의 전입신고일을 확인해 2016.07.13 말소기준과 선후를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 보완 내용과 임대차 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 근린시설인데 임차인의 사용이 주거로 기재돼 있어 현장 이용상태와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 양산기장축산업협동조합 근저당은 104호·105호와 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 채권 잔액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 조세 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 배당순위에 따라 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 확인. 비교 가능한 근린시설 실거래와 임대수익을 별도로 확인하기 전에는 최저가 120,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 임차인이 승부처
이 사건은 등기부 구조만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 2016.07.13 양산기장축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 반면 임차인 박선영은 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원만 보고 실질 인수도 0원이라고 결론내릴 수 없습니다.
가격 역시 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 120,000,000원이라는 사실만 있을 뿐 이를 비교할 실거래 기준이 확인되지 않았으므로 “싸다”는 판단은 유보해야 합니다. 결국 이 물건의 핵심은 임차인의 대항요건·보증금 확인과 근린시설 자체의 실제 시장가격 확인입니다. 두 항목이 해소돼야 실질취득비용과 응찰가를 제대로 계산할 수 있습니다.
