울산지방법원 2026타경116. 양산시 덕계동 대승하이아트2차 상가동 1층 104호로, 감정평가상 생활시설 및 구매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 박윤미이며, 2016.07.13. 소유권을 취득한 날 양산기장축산업협동조합 명의의 채권최고액 210,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.05.01. 기장군 압류, 2025.12.22. 주식회사코리아세븐 근저당 2건, 2026.02.25. 임의경매개시결정, 2026.03.16. 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 중소기업은행·경남은행· 덕천동새마을금고 근저당과 여러 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경116 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 234-19 대승하이아트2차 상가동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 생활시설 및 구매시설로 이용중 |
| 소유자 | 박윤미 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 159,141,091원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2016.07.13. 을구 9번 양산기장축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 210,000,000원이고 채무자는 박윤미입니다. 이후 등기된 기장군 압류, 주식회사코리아세븐 근저당 2건, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됐습니다.
② 매각조건과 이용상태 — 일괄 이용 여부 주의
감정평가상 이 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상4층 건물이고, 해당 상가 부분은 생활시설 및 구매시설로 이용 중입니다. 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있으며 주변 가로망과 주차장시설은 보통으로 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 양산기장축산업협동조합 | 210,000,000원 | 164,848,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사코리아세븐 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 주식회사코리아세븐 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 310,000,000원, 예상 배당액은 164,848,000원, 미배당액은 145,152,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 실제 배당은 세금 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 145,152,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 178,281,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 204,785,280원 | 0원 |
신건에서는 신청채권자의 청구액 159,141,091원보다 양산기장축산업협동조합 예상 배당액 164,848,000원이 많아 신청채권자 청구액 기준으로는 충족되는 계산입니다. 반면 1회 유찰 시 예상 배당은 131,718,400원, 2회 유찰 시에는 105,214,720원으로 내려가 청구액에 미달합니다. 이 미배당은 채권자의 회수 문제이며, 제시된 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 양산시 평산동 소재 평산초등학교 남동측 인근으로, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 생활시설 및 구매시설로 이용 중입니다.
- 도로·주차. 주변 가로망 및 주차장시설은 보통입니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지이며 공동주택 및 구매시설·생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 481,500원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 평가됐으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현재 영업자·점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 상가 점유자가 있다면 보증금, 사업자등록, 점유개시 시점 등 권리판단 자료를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록2·3 사이 경계 벽체를 제거해 구분 없이 이용 중이라는 비고가 있으므로 현황과 매각목록의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 양산기장축산업협동조합 근저당과 주식회사코리아세븐 근저당에는 다른 호수 등이 공동담보로 기재돼 있으므로 원등기의 공동담보 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 168,000,000원을 곧바로 적정 시세로 보지 말고 근린시설의 임대수익·공실·인근 거래를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸형 권리와 좋은 가격은 별개의 문제”
이 물건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2016.07.13. 양산기장축산업협동조합 근저당을 기준으로 뒤에 붙은 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 물건은 근린시설이고 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 실제 점유·임차상태를 확인하지 않은 채 “권리가 깨끗하다”고 단순화하면 안 됩니다.
또한 신건 최저가 168,000,000원과 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 현재 가격이 싸다는 결론도 낼 수 없습니다. 권리 자체는 말소형 구조이지만, 실제 입찰 판단의 핵심은 점유·임대관계 확인, 일괄 이용 현황 확인, 그리고 근린시설 가격·수익성 검증입니다.
