수원지방법원 2025타경56738. 경기도 화성시 산척동 호반프라자 1층 111호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김동림이며, 말소기준은 2023.11.01. 설정된 별내농업협동조합의 채권최고액 1,176,000,000원 근저당입니다. 이 근저당권은 2025.04.25. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 중소기업은행 가압류와 군포시·남양주시·국의 압류, 경매개시결정이 등기돼 있습니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
임차관계도 말소기준일과의 선후가 명확합니다. 현황조사에 확인된 마리엠에이엠 주식회사(김홍덕)는 2024.01.04., 박미래는 2024.01.03. 전입한 것으로 조사되어 모두 2023.11.01. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정돼 있고, 매수인에게 승계되는 보증금은 계산되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56738 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 산척동 787-1 호반프라자 1층 111호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄신리천로1길 73 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기호(1) 공실, 기호(2) 음식점(포슈아)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상5층 · 제1층 제111호, 제112호 · 사용승인일 2019.08.23. |
| 소유자 | 김동림 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 780,000,000원 / 780,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,099,398,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.11.01. 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이고 공동담보로 호반프라자 제1층 제112호가 기재돼 있습니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2025.04.25. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차관계 — 2명 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마리엠에이엠 주식회사(김홍덕) | 호반프라자 111호 39.2400㎡ | 2024.01.04. | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 |
| 박미래 | 호반프라자 1층 112호 41.4200㎡ | 2024.01.03. | 30,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 2025.08.18. |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.11.01.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 박미래는 2025.08.18. 배당요구를 했으며, 마리엠에이엠 주식회사(김홍덕)는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 780,000,000원인 신건입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 특히 근린시설은 동일 상가 내에서도 위치·면적·임대상태에 따라 가격 편차가 생길 수 있으므로 신건 780,000,000원이 시장가격보다 낮다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 780,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 10,200,000원 |
| 근저당권 · 별내농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 769,800,000원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 47,154,040원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,223,154,040원 중 채권자 예상배당은 769,800,000원이며, 신건 기준 미배당은 453,354,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창의고등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·소매점포·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성, 노선버스정류장의 위치와 운행빈도를 고려할 때 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)는 공실, 기호(2)는 음식점(포슈아)으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 각각 중로와 접하고, 동측은 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지이며, 토지면적은 1,097.1㎡, 공시지가는 2,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 택지개발지구 등으로 지정돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 확인. 현재 비교 시세가 없으므로 동일 건물과 인근 근린시설의 실제 거래가격과 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 현황조사에는 111호와 112호에 관한 임차인 정보가 함께 확인되므로 실제 매각대상과 각 점유부분을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 군포시·남양주시·국 압류가 존재하므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2023.11.01. 별내농업협동조합 근저당권은 2025.04.25. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 호반프라자 제1층 제112호가 공동담보로 기재돼 있어 관련 등기와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 세금 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.01. 별내농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 신건 최저가 780,000,000원을 비교할 실거래 자료가 없기 때문에, 이 금액을 싸다고도 비싸다고도 단정할 근거가 없습니다. 또한 국세·지방세 압류와 공동담보 관계가 존재하므로 실제 배당구조는 원본 확인이 필요합니다. 권리 위험은 낮지만, 가격 메리트와 상가의 환금성은 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
