수원지방법원 2025타경56738. 화성시 산척동 호반프라자 1층 112호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김동림이며, 2023.11.01 별내농업협동조합 명의의 채권최고액 1,176,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 중소기업은행 가압류·화성시 압류·경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당은 2025.04.25 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 같은 회사가 임의경매를 진행했습니다. 신청채권 청구액은 1,099,398,835원입니다. 등기 내용에는 이 근저당의 공동담보로 호반프라자 1층 111호가 함께 기재되어 있어, 배당표 숫자만 보지 말고 공동담보의 매각·배당 진행도 같이 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56738 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 산척동 787-1 호반프라자 1층 112호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄신리천로1길 73 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 · 1층 112호 |
| 점유부분 | 호반프라자 1층 112호 41.4200㎡ |
| 소유자 | 김동림 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 840,000,000원 / 840,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,099,398,835원 |
| 말소기준 | 2023.11.01 별내농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.11.01 근저당권입니다. 2019.09.27 설정됐던 주식회사무궁화신탁 명의 신탁은 2023.11.01 말소됐고, 같은 날 김동림 명의 소유권이전과 별내농업협동조합 근저당 설정이 이어졌습니다. 이후의 가압류와 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
112호 직접 점유 임차인은 1명입니다. 박미래의 전입일은 2024.01.03으로 말소기준 2023.11.01 이후이며, 대항력은 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 800,000원이고 2025.08.18 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미래 | 호반프라자 1층 112호 41.4200㎡ | 2024.01.03 | 30,000,000원 / 800,000원 | 2025.08.18 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 가격 판단 — 신건 840,000,000원, ‘싸다’는 결론은 유보
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 840,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득도 840,000,000원입니다.
동일 상권의 최근 실거래 기준을 두지 않은 상태에서는 감정가 840,000,000원 자체만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설인 만큼 실제 점유·영업 상태와 호별 임대조건, 인근 거래사례를 입찰가 판단과 분리하지 않는 것이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 840,000,000원 | 829,200,000원 | 393,954,040원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 672,000,000원 | 662,880,000원 | 560,274,040원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 537,600,000원 | 529,824,000원 | 693,330,040원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 840,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,800,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 829,200,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 47,154,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,223,154,040원, 예상 배당액은 829,200,000원, 미배당은 393,954,040원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 산척동 소재 창의고등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트·소매 점포·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 접근성과 노선버스정류장 위치 및 운행빈도를 고려한 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 건물의 1층 112호이며 사용승인일은 2019.08.23입니다. 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 기록에는 기호(1)는 공실, 기호(2)는 음식점(포슈아)으로 이용 중인 것으로 기재돼 있어 호별 현황을 현장에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 토지이며 평지의 사다리형·중로각지입니다. 토지면적은 1,097.1㎡, 공시지가는 2,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 동탄2지구 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 112호 점유 확인. 박미래의 실제 점유 범위와 현재 영업·사용 상태가 현황조사 기재와 일치하는지 현장에서 대조하세요.
- 배당요구·확정일자 대조. 박미래는 2025.08.18 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 111호와 구분. 마리엠에이엠 주식회사(김홍덕)의 점유부분은 111호로 기재돼 있으므로 본건 112호 점유관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 111호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보의 매각 및 배당 결과가 본건 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 840,000,000원을 감정가라는 이유만으로 시세라고 보지 말고, 동일 상권 근린시설 거래·임대조건을 별도로 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2023.11.01 별내농업협동조합 근저당권이고, 본건 112호의 박미래 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원이며 현재 최저가 기준 실질취득도 840,000,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재는 0회 유찰의 신건이고 최저가가 감정가와 동일합니다. 실거래 기준 없이 ‘저렴하다’는 평가를 붙여서는 안 됩니다. 게다가 채권최고액 1,176,000,000원의 말소기준 근저당이 111호와 공동담보로 설정돼 있고, 840,000,000원 매각 가정에서도 채권자 미배당이 393,954,040원 발생합니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 가격 검증과 공동담보 배당 확인입니다.
