수원지방법원 2025타경56789. 용인시 처인구 역북동 용인역북더럭스나인 1층 125호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 이용준이며, 2023년 1월 17일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 안양농업협동조합이 채권최고액 672,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리관계에서 중요한 것은 채권자가 돈을 전부 회수하지 못하는 것과 낙찰자가 채무를 인수하는 것은 서로 다르다는 점입니다. 현재 매각대금 529,000,000원을 가정하면 채권자 미배당액은 158,859,291원이지만, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세금 압류와 임차인의 최우선변제 여부가 배당 추정에 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

등기부상 과거 국민은행 근저당권은 2021년 3월 17일 이미 말소되었습니다. 하나자산신탁과 코리아신탁의 신탁등기 역시 말소된 이력입니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재 매수인이 인수하는 권리로 계산하지 않습니다.

현존하는 근저당권은 2023년 1월 17일 설정된 안양농업협동조합 근저당권으로, 해당 권리가 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 및 용인시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 125호와 126호 구분

125호에는 정세진, 별도 호실인 126호에는 김민아가 기재되어 있습니다. 현재 표시된 매각대상 125호에 직접 대응하는 임차인은 1명입니다. 126호 임차인의 보증금을 125호 인수금액에 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 매각목록에 126호가 포함되는지는 반드시 확인해야 합니다.

125호 정세진의 전입일은 2024년 9월 23일로, 2023년 1월 17일 말소기준권리보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없는 것으로 분류되며, 보증금 10,000,000원을 매수인 인수액에 더하지 않습니다. 다만 근린시설의 실제 대항력은 점유 및 사업자등록 등 법적 요건을 별도로 대조해야 하므로, 전입일만으로 모든 권리관계가 확인되었다고 보아서는 안 됩니다.

정세진은 2025년 8월 11일 배당요구를 했습니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않으며, 배당 추정에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 따라서 배당금을 수령할 가능성과 그 금액을 단정할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 시세 검증 전에는 메리트 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 529,000,000원입니다. 신건으로 유찰 이력은 없으며, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 기준 실질취득금액도 529,000,000원으로 계산됩니다. 취득 관련 부대비용은 이 계산에 포함하지 않았습니다.

다만 동일 건물·유사 호실의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 2023년 등기상 소유권 취득 거래가액 459,806,820원은 확인되지만, 이를 현재의 실거래 시세나 125호 단독 가격으로 대체할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 529,000,000원 가정)

제공된 배당 추정 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되었습니다. 근저당 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다.

매각대금 529,000,000원에서 집행비용 7,690,000원을 공제하면 안양농업협동조합에 521,310,000원이 배당되는 구조입니다. 삼성카드의 예상배당은 0원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가

1회 유찰 시 최저가 423,200,000원, 2회 유찰 시 338,560,000원으로 제시된 시나리오입니다. 각 회차 모두 채권 미배당이 발생하며 신청채권자 청구액 585,166,581원도 전액 충족되지 않습니다.

세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 유찰 후 최저가가 내려간다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 감정평가 범위와 최근 거래가격 확인이 먼저입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 역북동 행정복지센터 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·근린생활시설·학교·아파트단지·공원 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 수월하고 인근에 명지대역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 10층·지하 5층 건물입니다. 승강기·소화전·급배수·위생·난방·지하주차장 등의 설비가 있습니다.
• 도로. 소재지 동측·남측·서측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지이며 준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 3,728,000원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 해당 필지 기준으로 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 125호는 어머스트뷰티, 126호는 코에드영어학원으로 기재되어 있습니다. 관계인 부재 및 폐문 등의 사정으로 내부조사는 이루어지지 않았으며 외부관찰·탐문·공부상 도면 확인으로 조사되었습니다.
• 환금성. 1층 근린시설은 실제 영업 가능성, 임차 수요 및 임대수익에 대한 검증이 필요합니다. 최근 실거래와 임대수익 자료를 확인하지 못한 상태이므로 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확정. 현재 주소는 125호이나 감정평가 이용상태에는 126호도 기재되어 있습니다. 매각목록과 평가명세표를 대조하여 단독매각인지 일괄매각인지 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 안양농업협동조합 근저당권에는 126호가 공동담보로 표시됩니다. 공동담보의 실제 매각 및 배당 범위를 확인해야 합니다.
• 125호 임차인 확인. 정세진의 보증금 10,000,000원, 월차임 770,000원, 전입일 2024.09.23 및 배당요구일 2025.08.11을 확인하고, 상가임대차 관련 대항력·우선변제 요건과 실제 점유상태를 원본으로 검증해야 합니다.
• 126호 혼동 방지. 김민아는 별도 126호 임차인입니다. 매각대상이 125호로 확정된다면 김민아의 보증금을 125호 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
• 세금 확인. 국민건강보험공단 및 용인시 압류와 국세·지방세 관련 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 배당 재검증. 집행비용은 추정액이며 당해세 및 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당순위와 배당금은 실제 채권신고 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 실제 시설 상태·영업현황·수리 필요사항을 확인해야 합니다.
• 시장가격 검증. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 실거래, 현재 임대료 및 공실 가능성을 확인한 후 응찰가격을 판단해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리비 미납 여부와 공용부분 관련 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 인수 0원보다 먼저 확인할 것은 매각 범위

이 사건은 안양농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하는 구조입니다. 대상 125호 임차인의 대항력은 자료상 없는 것으로 분류되어 있고, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 감정평가에는 125호와 126호가 함께 등장하며, 126호는 공동담보로도 기재되어 있습니다. 실제 매각범위와 감정평가 금액의 대응관계를 확인하지 않으면 529,000,000원이라는 최저매각가의 의미부터 불분명해집니다.

여기에 동일 호실·유사 근린시설의 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 내부조사 제한, 임차인 권리의 추가 검증, 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다.

결론적으로 등기상 인수액은 0원으로 추정되지만, 가격 적정성과 매각 범위는 확인 전입니다. 감정평가서와 매각목록의 일치 여부를 최우선으로 검증하고, 그 결과를 바탕으로 시세·임대수익·점유관계를 재검토해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 이러한 확인 절차를 생략해서는 안 됩니다.